Основи ринкової економіки України - Селезньов В.В. -
9.3. Операції з майном

Будь-які операції, що здійснюються на ринку майна, - це операції з власністю. Будь-який цивільно-правовий договір відображає або момент переходу права власності від однієї особи до іншої, або право користування цією власністю.

Відповідно до цього всі операції з майном можна поділити на дві групи; операції, в яких змінюється власник майна, або, як прийнято говорити, відбувається його відчуження, або алієнація (англ. alienation), та операції, за яких власник залишається незмінним.

Відчуження майна може відбуватися внаслідок:

♦ купівлі-продажу;

♦ дарування;

♦ спадкування;

♦ приватизації;

♦ рішення суду;

♦ примусового відчуження.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, житлового будинку (квартири), єдиного майнового комплексу чи іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Договір дарування рухомих речей, які мають особливу цінність, також укладається у письмовій формі. Передання такої речі за усним договором є правомірним, якщо суд не встановить, що обдаровуваний заволодів нею незаконно.

Право власності може переходити до іншої особи внаслідок спадкування на підставі закону або за заповітом.

Фізична чи юридична особа може набути право власності у разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності. Приватизація здійснюється у порядку, встановленому законом.

Право власності може бути припинене за рішенням суду у разі відчуження майна його законним власником, звернення стягнення на майно за зобов'язаннями власника, припинення права власності на майно, яке за законом не може належати особі, та в інших випадках, встановлених законом.

Примусове безоплатне або оплачене відчуження рухомого та нерухомого майна, здійснене уповноваженими державними органами на підставі та в порядку, встановленому законом, одержало назву експропріація (від лат. ех - із та proprius - власний). Внаслідок експропріації майно переходить у власність держави або знищується. Залежно від того, сплачується при цьому компенсація чи ні, розрізняють відповідно реквізицію та конфіскацію майна.

Відчуження майна (підприємств, земельних ділянок, будинків тощо) у приватних власників у власність держави, здійснюване на підставі спеціального законодавчого акта, одержало назву націоналізація.

Зворотний процес, тобто повернення в приватну власність (часткову або повну) державної власності, що виникла внаслідок здійсненої раніше націоналізації, називається реприватизацією.

До операцій з майном без зміни власника відносять:

♦ найм (оренду);

♦ позичку;

♦ зберігання;

♦ управління майном.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (не споживна річ). Предметом договору найму можуть бути також майнові права.

Законом встановлюються види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Особливості найму (оренди) окремих видів майна визначаються цивільним законодавством.

За договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку.

Користування річчю вважається безоплатним, якщо сторони прямо домовилися про це або якщо це випливає із суті відносин між ними.

За договором зберігання одна сторона (зберігач) зобов'язується зберігати річ, передану їй другою стороною (поклажодавцем), і повернути її поклажодавцеві у схоронності.

Договором зберігання, в якому зберігачем є особа, що здійснює зберігання на засадах підприємницької діяльності (професійний зберігай), може бути встановлений обов'язок зберігана зберігати річ, яка буде передана зберігачеві в майбутньому.

За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Предметом договору управління майном можуть бути підприємство як єдиний майновий комплекс, нерухома річ, цінні папери, майнові права та інше майно.

Поряд з захистом права власності на майно законодавством також закріплені так звані речові права на чужі речі.

До таких прав у першу чергу відносять:

♦ право володіння;

♦ право користування (сервітут);

♦ право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

♦ право забудови земельної ділянки (суперфіцій). Законом можуть встановлюватися також інші права на чуже майно.

Право володіння чужим майном може належати одночасно двом або більше особам. Володільцем чужого майна є особа, яка фактично утримує його у себе. При цьому фактичне володіння майном вважається правомірним, якщо інше не випливає із закону або не встановлено рішенням суду.

Право володіння виникає на підставі договору з власником або особою, якій майно було передане власником, а також на інших підставах, встановлених законом. Недобросовісний володілець зобов'язаний негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності чи інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна.

У юридичній практиці тривале володіння чужим майном може служити підставою для набуття права власності, так звана набувальна давність. Це означає, що особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років або рухомим майном - протягом п'яти років, набуває право власності на це майно, якщо інше не встановлено цивільним законодавством.

Набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю регулюється законом. Право власності на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає за набу вальною давністю з моменту державної реєстрації.

Право власності за набувальною давністю на нерухоме майно, транспортні засоби, цінні папери набувається за рішенням суду. Особа, яка заявляє про давність володіння, може приєднати до часу свого володіння увесь час, протягом якого цим майном володіла особа, чиїм спадкоємцем (правонаступником) вона є.

Якщо особа заволоділа майном на підставі договору з його власником, який після закінчення строку договору не пред'явив вимоги про його повернення, вона набуває право власності за набувальною давністю на нерухоме майно через п'ятнадцять, а на рухоме майно - через п'ять років з часу спливу позовної давності.

Право користування чужим майном, або сервітут (від лат. ветше - рабство, підлеглість), може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна (будівлі, споруди тощо) для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

Право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо.

Сервітут склався в римському праві, що було пов'язано з необхідністю правового врегулювання протилежних один одному інтересів приватних власників. Раніше за інші виникли земельні (предіальні) сервітути (наприклад, право проведення води через ділянку сусіда). Римській юриспруденції були відомі також і особисті сервітути (наприклад, право довічного користування чужою річчю, так званий узуфрукт). У епоху феодалізму різні види сервітутів одержали поширення в тих країнах, де було прийняте римське право. Буржуазне право нових часів зберегло і регламентувало сервітут. У XX столітті у праві буржуазних держав були закріплені деякі сервітутні права, пов'язані з промисловим використанням земельних ділянок (прокладання труб, ліній електропередач тощо).

Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки. Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Особа має право вимагати від власника (володільця) сусідньої земельної ділянки, а в разі необхідності - від власника (володільця) іншої земельної ділянки надання земельного сервітуту. У разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

Сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном. Сервітут може бути встановлений на певний строк або без визначення строку.

Особа, яка користується сервітутом, зобов'язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду.

Сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном і не підлягає відчуженню.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, або емфітевзис - це різновид довгострокової оренди земельних ділянок. Емфітевзис надає орендарю право господарського використання землі, збору врожаю, передачі ділянки у спадщину, під заставу, а за певних умов - і її відчуження (дарування або продажу). Історично на правах емфітевзису надавалися, як правило, необроблені землі, що належали державній скарбниці, земельним магнатам, міським общинам тощо.

Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки й особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (далі - землекористувач).

Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в повному обсязі, відповідно до договору. Він може відчужувати та передавати земельну ділянку у порядку спадкування.

Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Землекористувач зобов'язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.

Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, або суперфіцій (від лат. superficies - поверхность), - це особливе речове право на будівлі на земельній ділянці, що належить іншій особі. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк. Як і інші речові права на чужі речі, суперфіцій вперше сформувався в римському праві. На відміну від звичайного договору оренди суперфіцій має спадковий характер і може відчужуватися без згоди власника землі.

Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі (землекористувачеві) для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель на підставі договору або заповіту.

Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.

Власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором. Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови. Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих самих умовах І в тому самому обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом.

9.4. Купівля-продаж майна
9.4.1. Земельні ділянки
9.4.2. Житлові та інші будівлі
9.4.3. Промислова нерухомість
9.4.4. Транспортні засоби
9.5. Приватизація майна
9.6. Оренда майна
9.7. Інтелектуальна власність
Глава 10. Ринок праці
10.1. Загальні положення