Ринок фінансових послуг - Науменкова С.В. - 7.3.1. Створення фонду операцій з нерухомістю

7.3.1. Створення фонду операцій з нерухомістю

Фонд операцій з нерухомістю (ФОН) створює фінансова установа відповідно до законодавства України, яка має сплачений статутний капітал у розмірі не менше 1 млн євро та є емітентом сертифікатів ФОН. ФОН не є юридичною особою.

Фонди операцій з нерухомістю, як і фонди фінансування будівництва, формуються фінансовими установами як система рахунків, відкритих управителем у своєму балансі.

Емітент сертифікатів ФОН є управителем ФОН.

Власником сертифікатів ФОН може бути будь-яка юридична або фізична особа.

Сертифікат ФОН — цінний папір, що засвідчує право його власника на отримання доходу від інвестування в операції з нерухомістю.

Управитель ФОН інвестує кошти, залучені від продажу сертифікатів ФОН, в операції з нерухомістю, отримує дохід від цих операцій та розподіляє одержаний дохід між власниками сертифікатів ФОН на умовах Правил ФОН.

Операції з нерухомістю — дії управителя ФОН щодо використання майна ФОН шляхом фінансування будівництва об'єктів або участі у ФФБ та здійснення операцій з набутими правами вимоги на профінансовані об'єкти будівництва відповідно до законодавства.

Управитель ФОН має право здійснювати такі операції з об'єктами будівництва та/або об'єктами інвестування, набутими ним у власність, як:

— передача в платне користування третім особам;

— продаж;

— здійснення інших операцій, не заборонених законодавством.

За рахунок коштів, залучених шляхом емісії сертифікатів ФОН, може забезпечуватися фінансування спорудження об'єкта будівництва у повному обсязі або частково. Якщо фінансування спорудження об'єкта будівництва не забезпечується у повному обсязі шляхом емісії сертифікатів ФОН, забудовник має право для завершення будівництва використати інші дозволені законодавством засоби.

Якщо в Правилах ФОН передбачено використання коштів ФОН для фінансування будівництва, то в цьому випадку ФОН створюється для конкретного об'єкта будівництва. У такому разі управитель зобов'язаний укласти договір із забудовником. Якщо передбачено використання коштів ФОН для здійснення інших операцій, у тому числі спрямування коштів до ФФБ, управитель ФОН договір із забудовником не укладає.

Як свідчить українська практика, ФОН створюються в основному за підтримки банків та будівельних компаній, оскільки для роботи в сфері нерухомості та будівництва потрібний досвід, зв'язки та постійний контроль за процесом будівництва. Разом із тим залучення коштів за допомогою сертифікатів ФОН не набуло поки що масового характеру. На кінець 2009 р. компанії управителі залучили лише 137,6 млн грн для здійснення операцій з нерухомістю.

ФОН може бути створений до моменту затвердження проектно-кошторисної документації на будівництво об'єкта та за наявності відповідного документа, що посвідчує право на земельну ділянку, в якому зазначено її цільове призначення, що відповідає умовам інвестиційної декларації. У цьому випадку власники сертифікатів ФОН беруть на себе додаткові ризики, про що має бути зазначено в Правилах ФОН та проспекті емісії сертифікатів ФОН. Для створення ФОН фінансовій установі потрібно:

1) розробити та затвердити Правила ФОН, інвестиційну декларацію, проспект емісії сертифікатів ФОН;

2) укласти договір із забудовником;

3) здійснити емісію сертифікатів ФОН на суму, що не перевищує вартості об'єкта будівництва;

4) організувати розміщення сертифікатів ФОН шляхом відкритого продажу або безпосередньої пропозиції сертифікатів ФОН попередньо визначеному колу осіб;

5) відкрити рахунок ФОН;

6) оформити забезпечення виконання зобов'язань забудовника за договором.

Правила фонду операцій з нерухомістю визначають:

— відомості про мету утворення ФОН;

— процедуру створення ФОН;

— порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя ФОН та власників сертифікатів ФОН;

— порядок встановлення управління майном;

— напрями використання залучених коштів;

— порядок визначення вартості чистих активів ФОН та ціни сертифікатів ФОН;

— порядок розподілу прибутку ФОН;

— порядок та строки викупу сертифікатів ФОН управителем;

— розмір винагороди управителя ФОН за надання послуг з управління ФОН;

— інші умови функціонування ФОН.

Історична довідка Створено перший публічний фонд операцій з нерухомістю

Акціонерний комерційний банк "Аркада" з 3 серпня 2007 р. розпочав розміщення сертифікатів фонду операцій з нерухомістю "Нова Богданівка — 1". Загальний обсяг емісії сертифікатів ФОН становив 28,7 млн. грн., номінальна вартість одного сертифіката ФОН — 10 тис. грн. Планувалося отримання власниками сертифікатів ФОН фіксованого доходу від операцій з нерухомістю за ставкою 27 % річних, та додатково — дохід від управління ФОН управителем, розмір якого визначатиметься після завершення строку дії ФОН.

Уповноваженим рейтинговим агентством "Кредит-рейтинг" сертифікатам ФОН "Нова Богданівка — 1" був присвоєний рейтинг інвестиційного рівня иаК2.

Кошти, одержані від розміщення сертифікатів ФОН, спрямовувалися на фінансування будівництва групи одноквартирних будинків у містечку малоповерхової забудови "Нова Богданівка" у с. Богданівка Броварського району Київської області.

Проектом забудови передбачалося спорудження житлових будинків трьох типів: окремо розташованих, дуплексів (зблоковані по два), блок-секцій. Площа житлових будинків — від 117 до 225 кв. м. Проектом передбачено різні конструктивні рішення будинків з використанням сучасних будівельних матеріалів, забезпечення централізованими системами каналізації, електро-, газо- і водопостачання. Проект характеризувався високою інвестиційною привабливістю завдяки орієнтованості на використання нових будівельних технологій та розбудову розвинутої інфраструктури.

АКБ "Аркада" став першою банківською установою, яка на практиці впровадила всі фінансові механізми, передбачені Законом України "Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", та запропонувала широкому колу інвесторів нові фінансові інструменти у сфері інвестування будівництва житла. У 2008 р. ДКЦПФР було зареєстровано 3 випуски сертифікатів ФОН АКБ "Аркада" на загальну суму 54,54 млн. грн.^*6

*6: {3а інформацією АКБ "Аркада" (www.arkada.ua).}

Проспект емісії сертифікатів ФОН установлює порядок розміщення сертифікатів ФОН. Проспект емісії сертифікатів ФОН е публічною або приватною пропозицією (офертою) з умовами управління майном та визначеними обмеженнями права довірчої власності управителя.

Обслуговування розміщення сертифікатів ФОН здійснює обраний емітентом зберігач.

Інвестиційна декларація визначає напрями та обмеження щодо інвестування коштів ФОН. Емітент розробляє та затверджує інвестиційну декларацію самостійно. Управитель ФОН не має права використовувати залучені кошти на цілі, не передбачені інвестиційною декларацією.

Управитель ФОН, який не є банківською установою, відкриває рахунок ФОН на власне ім'я в обраному ним банку. Банк-управитель відкриває рахунок ФОН у своєму балансі. Управитель використовує рахунок ФОН для обліку коштів, залучених до ФОН, та проведення розрахунків за операціями з управління ФОН.

Облік прав власників сертифікатів ФОН, що передбачають отримання доходу від інвестування в операції з нерухомістю, організовує емітент.

Емісія сертифікатів ФОН

Емітентом сертифікатів ФОН може бути банк або інша фінансова установа, якщо вона відповідає встановленим законодавством вимогам і має дозвіл на здійснення емісії сертифікатів ФОН.

Дозвіл на право здійснення емісії сертифікатів ФОН емітентам надає Держфінпослуг на весь строк діяльності щодо сертифікатів ФОН.

Для отримання дозволу на здійснення емісії сертифікатів емітент подає до Держфінпослуг:

— установчі документи;

— бухгалтерську звітність за останній звітний рік, підтверджену аудитором;

— бухгалтерську звітність на останню звітну дату перед поданням заяви на одержання дозволу.

Державну реєстрацію випусків сертифікатів ФОН здійснює Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку.

Проспект емісії сертифікатів ФОН має містити відомості про:

— кількість запропонованих до розміщення сертифікатів;

— форму їх випуску;

— строк і ціну розміщення;

— напрями інвестицій;

— порядок сплати доходу, викупу сертифікатів тощо.

Проспект емісії сертифікатів ФОН підписують керівник і головний бухгалтер емітента, він підлягає обов'язковому оприлюдненню, якщо сертифікати розміщуються шляхом відкритого продажу. В разі поширення сертифікатів серед заздалегідь визначеного кола осіб проспект емісії доводиться до відома цих осіб безпосередньо управителем фонду.

Випуск сертифікатів ФОН може бути здійснений за умови, якщо їх загальна номінальна вартість не перевищує 50-кратного розміру власного капіталу емітента, а обсяг здійснюваного випуску сертифікатів ФОН становить не менше 100 тис. євро за курсом Національного банку України на день прийняття рішення про емісію сертифікатів ФОН.

Форми випуску сертифікатів фондів операцій з нерухомістю:

— іменні сертифікати ФОН документарної форми випуску;

— іменні сертифікати ФОН бездокументарної форми випуску;

— сертифікати ФОН документарної форми випуску на пред'явника.

Сертифікати ФОН одного випуску повинні мати однакову форму. Випуск сертифікатів у документарній формі здійснює емітент шляхом виготовлення бланків спеціального зразка. Вимоги щодо виготовлення бланків сертифікатів ФОН затверджує Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку, а виготовлення таких бланків здійснюється тільки на державних спеціалізованих підприємствах.

У разі емісії сертифікатів ФОН у бездокументарній формі на кожний випуск емітент оформлює глобальний сертифікат.

Кількість випусків сертифікатів на одного емітента, що одночасно перебувають у обігу, не обмежується.

Розміщуються сертифікати ФОН за цінами, встановленими на певну дату, з огляду на Правила ФОН.

Процедура емісії сертифікатів ФОН передбачає такі етапи:

— одержання дозволу на право здійснення емісії сертифікатів ФОН;

— прийняття емітентом рішення про випуск сертифікатів;

— підготовка інформації про випуск сертифікатів;

— державна реєстрація інформації про випуск сертифікатів;

— оформлення глобального сертифіката, який має відповідати загальному обсягу випуску, і передача його на зберігання до обраного банком депозитарію (для бездокументарної форми випуску);

— оприлюднення інформації про випуск сертифікатів ФОН;

— замовлення для виготовлення бланків сертифікатів (для документарної форми випуску);

— розміщення сертифікатів ФОН;

— реєстрація звіту про підсумки випуску сертифікатів;

— оприлюднення звіту про підсумки випуску сертифікатів ФОН.

Особливостями обігу сертифікатів ФОН є:

— оплата сертифікатів ФОН здійснюється тільки грошовими коштами;

— юридичні та фізичні особи мають право купувати і продавати сертифікати за ринковою ціною та здійснювати з ними інші операції, що не суперечать умовам випуску;

— договори щодо операцій із сертифікатами ФОН нотаріально не посвідчуються;

— сертифікати ФОН, випущені одним емітентом, можуть підлягати конвертації шляхом вилучення з обігу сертифікатів одного випуску, їх анулювання та обміну на сертифікати іншого випуску;

— сертифікати ФОН можуть перебувати в обігу на вторинному ринку та використовуватися як об'єкт застави;

— обслуговування обігу сертифікатів ФОН, у тому числі й депозитарну діяльність щодо цих цінних паперів, здійснює обраний емітентом зберігач у Національній депозитарній системі.

Обслуговування операцій та проведення розрахунків за операціями з сертифікатами ФОН емітент здійснює відповідно до розпоряджень власника цих сертифікатів на підставі документів, що підтверджують правомірність здійснення таких операцій.

Веде реєстр власників іменних сертифікатів ФОН банк, обраний емітентом. Такий банк повинен мати ліцензію ДКЦПФР на здійснення діяльності зберігача. Облік та перехід прав власності за сертифікатами ФОН здійснюється згідно із Законом України "Про Національну депозитарну систему та особливості електронного обігу цінних паперів" від 10 грудня 1997 р. № 710/97-ВР.