Потенціал підприємства - Касьянова Н.В. - Метод капіталізації доходів

Наявність вільного ринку інформації щодо операцій з будівлями і спорудами дала значний поштовх розвитку його експертної оцінки в Україні. В загальновизнаній оцінній практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд: прибутковий, порівняльний і витратний.

Використання прибуткового підходу передбачає вживання таких основних методів:

- капіталізації доходів;

- дисконтованих грошових потоків.

Метод капіталізації доходів

Використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника. Доходи від володіння будівлями і спорудами можуть, наприклад, бути поточними і майбутніми надходженнями від надання їх в оренду, платню за користування стоянками і гаражами, платню за встановлення реклами, доходи від можливого приросту вартості будівель і споруд при їх продажу в майбутньому.

Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації доходу наступні.

1. Розрахунок сумарної величини ринкової орендної платні і інших доходів від володіння об'єктом оцінки за останній до дати оцінки (або будь-який інший типовий) рік. Ця сумарна величина називається потенційним валовим доходом (ПВД) і визначається як дохід, який може бути отриманий від об'єкту нерухомого майна за умов його 100%-го використання без урахування всіх втрат і витрат, на основі аналізу поточних ставок і тарифів, що існують на ринку нерухомості для порівняних об'єктів:

де 5 - площа, що надається в оренду, м2; Со - орендна ставка за 1 м ;

Дін - інші доходи від володіння об'єктом оцінки.

2. Розрахунок можливих втрат від неповного завантаження будівель і споруд і втрат при зборі платежів (наприклад, при невчасному відновленні орендної угоди через зміну орендарів).

3. Розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) шляхом зменшення потенційного валового доходу на величину можливих втрат (В):

4. Розрахунок витрат, пов'язаних з нормальним функціонуванням об'єкту оцінки. Це операційні витрати (ОВ), які мають періодичний характер і поділяються на:

- умовно-постійні (їх розмір фіксований і не залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об'єкту - платежі страховок, майнові податки);

- умовно-змінні (їх розмір залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об'єкту і рівня наданих послуг - комунальні витрати, витрати на зміст території, поточні витрати на управління, заробітна платня і податки з неї, рекламні, транспортні витрати тощо);

- витрати на заміщення (резерви, пов'язані з витратами на періодичну заміну компонентів поліпшень, які швидко спрацьовують: водопровідної системи, каналізації, меблів, даху, телефонної системи тощо).

5. Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД) за формулою:

(за винятком амортизаційних відрахувань).

6. Розрахунок коефіцієнта капіталізації одним з доступних за умов наявної інформації методів (кумулятивної побудови, середньозваженої вартості, визначення суми ставки доходу на інвестиції і норми повернення інвестицій тощо).

7. Оцінка вартості об'єкту нерухомості (Вон) за формулою:

8. Метод дисконтованих грошових потоків застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд та можливого їх продажу.

Визначення обґрунтованої ринкової вартості на основі даного методу здійснюється у декілька етапів:

1) складається прогноз потоку майбутніх доходів за період володіння об'єктом оцінки;

2) розраховується прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння, тобто вартість реверсії (передбачуваного продажу), навіть якщо насправді продаж не планується;

3) розраховується ставка дисконту для оцінюваного об'єкту нерухомості на існуючому ринку;

4) здійснюється дисконтування майбутніх доходів в період володіння і прогнозованої вартості реверсії шляхом приведення потоку грошових коштів за кожний з майбутніх періодів до поточної вартості на основі використання теорії зміни вартості грошей в часі і підсумовування всіх поточних вартостей. Таким чином:

де Вон - вартість об'єкту нерухомості;

Ді - очікуваний дохід від володіння об'єктом за і рік; Р - поточна вартість реверсії;

п - період (в роках), для якого прогнозується отримання доходів від володіння об'єктом.

Вартість реверсії може визначатися:

а) шляхом прямої капіталізації грошового потоку останнього прогнозного року. Величина коефіцієнта капіталізації у такому разі залежить від конкретних умов ринку аналогічних об'єктів;

б) з використанням моделі Гордона (якщо прогнозується отримання стабільних доходів в постпрогнозному періоді):

де Ді+і - очікуваний дохід від володіння об'єктом за 1-й рік постпрогнозного періоду;

д - довгострокові темпи зростання очікуваних доходів.

Витратний підхід до оцінки нерухомості застосовується з метою техніко-економічного обґрунтовування нового будівництва, вибору якнайкращого і найефективнішого способу використання земельної ділянки, визначення профілю об'єкту нерухомості, заключного узгодження вартості об'єкту нерухомості, оцінки будівель спеціального призначення і об'єктів на "пасивних секторах" ринку, страхування, оподаткування майна фізичних і юридичних осіб, виділення частини майнового комплексу, на який буде накладено арешт і т. ін.

Процедура оцінки ринкової вартості нерухомості за допомогою витратного підходу складається з наступних етапів:

- оцінка вартості земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, споруди (якщо земельна ділянка була орендована, то її вартість не оцінюється);

- оцінка вартості відтворювання або вартості заміщення будівель і споруд на дату оцінки;

- оцінка сукупного зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного й економічного застарівання;

- визначення залишкової вартості будівель і споруд як різниці між відновлювальною вартістю (вартістю заміщення) і сукупним зносом;

- визначення повної вартості об'єкту нерухомості шляхом додавання до залишкової вартості будівель і споруд вартості земельної ділянки (за умов наявності майнових прав на нього).

При визначенні вартості відновлення або заміщення будівель та споруд використовуються такі основні методи:

- метод формування кошторису;

- метод питомих витрат на одиницю площі або об'єму;

- поелементний метод.