Потенціал підприємства - Касьянова Н.В. - Метод формування кошторису

Передбачає складання кошторисної документації на будівництво об'єкту нерухомості з вказівкою переліку будівельно-монтажних робіт і витрат за кожним видом робіт на заробітну платню, матеріали, електроенергію, інструменти, спеціальне оснащення і т.д., які повинні бути приведені до базисного рівня цін з наступною індексацією в рівень цін на дату оцінки. Це найбільш трудомісткий метод, але він може бути значно полегшений, якщо є первісна кошторисна документація на будівництво об'єкту.

Якщо така документація відсутня, експерт-оцінювач може звернутися до послуг кошторисної організації, що розробить новий кошторис для об'єкту оцінки з використанням єдиних норм і розцінок, індексів цін на будівельно-монтажні роботи, будівельних нормативів і правил та іншої необхідної документації.

Для розрахунку вартості відтворювання нерухомості методом питомих витрат на одиницю площі або об'єму розробляються нормативи витрат на будівельні роботи (на 1 м2 площі або 1 м3 об'єму будівлі), які потім збільшуються на загальну площу або об'єм об'єкту оцінки. Норматив питомих витрат визначається на основі довідкових даних про витрати на будівництво аналогічних об'єктів.

Сутність поелементного методу полягає в тому, що будівлі розбиваються на окремі компоненти: фундамент, стіни і перегородки, перекриття, дах, підлога, обробні роботи, інженерне обладнання й ін. Оцінювачем збираються дані витрат на 1 м , 1 м , 1 погонний метр, 1 нормо-годин за кожним елементом. Потім підсумовуванням поелементних витрат розраховується загальна вартість об'єкту нерухомості.

При визначенні вартості будівель та споруд необхідно враховувати сукупний знос об'єктів. В оцінній діяльності під сукупним зносом розуміють втрати вартості об'єкту, викликані фізичним руйнуванням, функціональним застаріванням і різними зовнішніми чинниками. При витратному підході знос використовується для обліку розбіжностей в характеристиках нового і оцінюваного об'єкту нерухомості.

Фізичний знос - втрата вартості об'єкту нерухомості, що відображає зміну його фізичних властивостей з часом під впливом експлуатаційних і природних чинників, які викликають скорочення терміну експлуатації і корисності об'єкту.

Фізичний знос може бути усуненим (якщо витрати на поточний ремонт об'єкту нерухомості менші вартості, що додається до вартості об'єкту за рахунок його проведення) і неусувним (якщо витрати на його усунення більші вартості, що додається до вартості об'єкту за рахунок його усунення).

Фізичний знос усунений розраховується на основі вартості витрат на проведення ремонтних робіт з його усунення. Фізичний знос неусувний розраховується на основі залишкової вартості елементів власності, витрати на виправлення яких перевищують величину приросту вартості майна за рахунок їх виправлення.

На практиці використовуються такі основні методи розрахунку фізичного зносу об'єктів нерухомості:

- експертний;

- вартісний;

- нормативний (обліковий).

Використання експертного методу оцінки зносу передбачає, що експерт оглядає кожний елемент будівлі і на основі результатів огляду визначає відсоток зносу і його вартісну величину за кожним елементом.

Вартісної метод розрахунку використовується для розрахунку фізичного зносу довгострокових елементів будівель і споруд (фундаменту, стін, перекриттів і полягає у визначенні витрат на відтворення цих елементів будівель.

Нормативний (бухгалтерський) метод визначення фізичного зносу будівель передбачає використання діючих на момент оцінки норм амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів.

Функціональний знос - втрата вартості об'єкту нерухомості, пов'язана з його невідповідністю сучасним стандартам з погляду функціональної корисності (застаріла архітектура, нераціональність планування, інженерного забезпечення тощо).

За формою функціональний знос є технологічним старінням, під яким розуміють втрату вартості об'єкту, викликану змінами в технології, через які об'єкт стає більш дорогим в експлуатації.

Функціональний знос спричиняється, як правило, недоліками, що вимагають створення додаткових елементів в існуючому об'єкті нерухомості, заміни або модернізації окремих елементів нерухомого майна, наявністю "надлишків" (елементів, що вимагають ліквідації). Функціональний знос, так само, як і фізичний, може бути усунений і не усунений.

До усуненого функціонального зносу можна віднести відновлення вбудованих шаф, водяних і газових лічильників, сантехнічного обладнання, покриття підлоги й ін. Критерієм усуненого зносу є порівняння величини витрат на ремонт з величиною додатково отриманої вартості. Величина усуненого функціонального зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент ії оцінки з оновленими елементами і її ж вартістю на ту ж дату оцінки без оновлених елементів.

Неусувний функціональний знос означає зменшення вартості будівлі під впливом чинників, пов'язаних як з надлишком, так і з бракуванням якісних характеристик будівлі. Наприклад, на орендному ринку великим попитом користуються двокімнатні квартири порівняно з однокімнатними.

Величину даного виду зносу розраховують як величину втрат орендної платні від надання в оренду цих квартир, помножену на мультиплікатор орендної платні (відношення ціни продажу власності до потенційної орендної платні за неї), характерний для даного виду квартир. Таким чином, величина неусувного функціонального зносу визначається шляхом капіталізації втрат орендної платні.

Зовнішній знос (економічне застарівання) - втрата вартості об'єкту нерухомості, викликана зовнішніми чинниками, наприклад, скороченням ділової активності в районі розміщення об'єкту, діями місцевої адміністрації у напрямі посилення податкового тиску, змінами на ринку зайнятості, незручним розташуванням щодо транспортних магістралей, комунальних служб, об'єктів торгівлі тощо.

Способом вимірювання зовнішнього зносу є аналіз парних продажів (коли на ринку нерухомості продаються два порівнянні об'єкти, один з яких має ознаки зовнішнього впливу, інший - ні). Різниця в цінах дозволяє зробити висновок про величину зовнішнього зносу об'єкту оцінки.

Іншим способом вимірюванню зовнішнього зносу є порівняння доходів від орендної платні двох об'єктів, аналогічних оцінюваному, на один з яких здійснюється негативний вплив. Капіталізація втрат доходу від порівняння цих двох об'єктів характеризуватиме величину зовнішнього зносу.

Для визначення величини сукупного зносу в оцінній практиці використовують наступні методи:

- метод "терміну життя";

- метод розбиття.

Сутність методу "терміну життя" полягає в припущенні, що втрати вартості об'єкту за рахунок фізичних руйнувань, функціонального застарівання і різних зовнішніх чинників пропорційні його віку. У зв'язку з цим в оцінній практиці прийнято виділяти:

- термін фізичного життя об'єкту (Тфж) - період часу, протягом якого об'єкт реально існує (від дати введення в експлуатацію і до моменту його руйнування);

- термін економічного життя об'єкту (Теж) - період часу, протягом якого об'єкт власності додає вартість до сукупної вартості майна, враховуючи і отримання прибутку від його використання (від дати введення в експлуатацію і до того моменту, коли поліпшення перестають додавати вартість до сукупної вартості майна);

- ефективний вік об'єкту (Веф) - вік "на скільки років виглядає об'єкт власності" з урахуванням його технічного стану, зовнішнього вигляду, дизайну й економічних чинників, що впливають на його вартість;

- термін економічного життя, що залишився, (Теж) - період часу від дати оцінки до кінця економічного життя, тобто до дати, коли внесок об'єкту в сукупну вартість дорівнює нулю в результаті старіння).

З урахуванням перерахованих періодів у процесі експлуатації об'єкту нерухомості відсоток сукупного зносу у вартості відтворювання (СЗ % ) розраховується за формулою:

Метод розбиття при визначенні величини сукупного зносу (СЗ) передбачає окремі розрахунки за всіма видами зносу: фізичного (Зфіз) функціонального (Зфункц), зовнішнього (Ззов), і підсумовування результатів:

Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до об'єкту оцінки, і внесенні відповідних коректувань з метою обліку відмінностей між об'єктами-аналогами і об'єктом оцінки, внаслідок чого визначається вартість останнього.

Даний підхід найефективніший в умовах розвиненого ринку нерухомості, тому що він базується на факті наявності повної і достовірної інформації про технічні характеристики і ціни продажів аналогічних об'єктів.

Порівняльний підхід представлений двома основними методами:

- порівняння продажів;

- валового рентного мультиплікатора.