Потенціал підприємства - Касьянова Н.В. - Метод порівняння продажів

Заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні декілька місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відповідно якому за умов наявності на ринку декількох схожих об'єктів нерухомості раціональний інвестор не заплатить більше суми, в яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.

Метод порівняння продажів включає такі етапи:

- вивчення стану і тенденцій розвитку ринку нерухомості, а особливо того сегменту, до якого належить об'єкт оцінки; виявлення об'єктів нерухомості, самих порівнянних з оцінюваним, які були продані недавно (не менше 3-5 порівнянних продажів), і збір інформації;

- перевірка інформації про угоди. Цей етап допускає перевірку таких даних: мотивація угоди, ступінь інформованості учасників угоди, типовість умов фінансування, достатність часу експозиції об'єкта, наявність спеціальних умов продажу;

- порівняння кожного об'єкта-аналога з об'єктом оцінки і внесення поправок в ціни продажів порівнянних об'єктів.

Процес такого порівняння включає два компоненти:

- елементи порівняння;

- одиниці порівняння.

Відповідно до класифікації Харрісона елементи порівняння - це:

- умови фінансування (розмір платежів за відсотками, термін кредиту, величина і вартість закладеного майна);

- умови продажу (обставини, за яких продавець і покупець приймають свої рішення щодо продажу і придбання конкретного об'єкту нерухомості);

- ринкові умови (активність ринку, стадія життєвого циклу об'єкту і ринкового сегменту в цілому);

- місцезнаходження (район розміщення (житловий, діловий, промисловий і т. ін.), екологічна привабливість, ступінь розвитку транспортної інфраструктури і комунікацій);

- фізичні характеристики (фізичні параметри, якість будівництва і експлуатації, функціональна придатність).

Одиницями порівняння для нерухомості в оцінній практиці є, як правило, ціна одиниці вимірювання об'єктів (м2 житлової або загальної площі, 1 м3, 1 га) або ціна за одиницю, яка приносить дохід (наприклад, за одне місце автостоянки в гаражі, одне посадочне місце в спортивному комплексі, ресторані або театрі).

Поправками називаються коректування, які вводяться в ціну продажу об'єкта-аналога в процесі приведення його ціноутворюючих характеристик до характеристик оцінюваного об'єкту.

Поправки можуть бути:

- процентні - застосовуються, коли важко визначити точні абсолютні величини поправок, наприклад, для обліку особливостей місця розташування, якості будівництва, умов фінансування або часу продажу об'єктів-аналогів і об'єкту оцінки. Такі поправки відносяться до ціни продажу аналога в цілому або ціни продажу його одиниці порівняння;

- грошові - пов'язані з додатковими поліпшеннями об'єктів (наявністю ремонту, телефону, додаткових приміщень і т. д.) і враховуються в ціні об'єкту оцінки шляхом додавання або вирахування абсолютної величини поправки з ціни продажу порівнянного об'єкту нерухомості в цілому або ціни продажу його одиниці порівняння.

Для розрахунку поправок застосовують такі основні методи:

- аналіз парних продажів. Парним продажем називається продаж двох об'єктів, ідентичних майже у всьому, за винятком однієї характеристики. В основі його лежить наступне положення: якщо між двома порівнянними об'єктами є єдина розбіжність, то різниця в продажних цінах може бути віднесений до цієї розбіжності. Об'єкти парного продажу зовсім не обов'язково повинні бути порівнянні з об'єктом і його аналогами;

- прямий аналіз характеристик. Суть його полягає в аналізі характеристик оцінюваного об'єкта й аналога. За допомогою прямого аналізу розраховується, наприклад, процентна поправка на знос, поправка на час продажу об'єкту, що фактично відбиває зміну купівельної спроможності валюти, в якій здійснювалися платежі за порівнянні об'єкти нерухомості. При цьому в ціни аналога вноситься процентна поправка, яка враховує індекс інфляції;

- регресійний аналіз. Суть його полягає в обробці значного об'єму ринкової інформації за порівнянними об'єктами за допомогою математико-статистичних методів і побудови лінійних і нелінійних моделей багато чинників, які описують залежність вартості об'єктів нерухомості від різних змінних чинників;

- експертний метод розрахунку. Цей метод був заснований на суб'єктивних уявленнях оцінювача про переваги і недоліки об'єкту оцінки порівняно з аналогом. Ці поправки завжди процентні і вносяться послідовно (перша процентна поправка помножується на ціну продажу порівнянного об'єкту, всі наступні поправки вносяться до кожної попередньої відкоректованої ціни).

Наприклад, порядок внесення поправок, запропонований в роботі Харрісона, такий: склад майнових прав (розбіжності в юридичному статусі), фінансові умови, умови продажу, ринкові умови, місцезнаходження, фізичні характеристики об'єктів;

- узгодження скоректованих цін об'єктів-аналогів і розрахунок остаточної величини ринкової вартості об'єкту нерухомості.

Метод валового рентного мультиплікатора

Валовий рентний мультиплікатор - це відношення продажної ціни об'єкту до потенційного або дійсного валового доходу, отриманого від експлуатації об'єкту нерухомості:

де ВРМ - валовий рентний мультиплікатор; Цанал - ціна продажу аналога.

Вживання методу здійснюється в такій послідовності:

1) підраховується ринковий рентний дохід від об'єкту нерухомості, що оцінюється;

2) розраховується валовий рентний мультиплікатор для об'єктів-аналогів;

3) розраховується вірогідна вартість об'єкту оцінки за формулою:

де ПВДон - потенційний валовий дохід об'єкту нерухомості, що оцінюється.

Валовий рентний мультиплікатор не коректують на відмінності між об'єктом оцінки і порівнянними об'єктами, тому що в основу його розрахунку покладені фактичні орендні платежі і продажні ціни, в яких вже були враховані такі відмінності.