Право - Оуенз К. - 9.5.3. Продаж і оренда землі

Загалом, якщо в контракті є прямо визначена умова, що передбачає виникнення певної події, то, коли така подія трапляється, про фрустрацію йтися не може. Однак може статися, що ця подія має екстремальнішу форму, ніж передбачалося в контракті. У такому разі контракт може бути визнано таким, що зазнав фрустрації, попри те, що, згідно з явною умовою контракту, це неможливо.

У справі "Пасифік Фосфейт Ко" проти "Емпейр Транспорт" (1920 р.) у 1913 р. був укладений контракт, згідно з яким власники судна взяли на себе зобов'язання надавати фрахтувальникам певні судна щороку в період з 1914 по 1918 pp. У контракті була умова, що в разі розв'язання війни контракт може бути відкладений за бажанням будь-якої сторони і продовжений по її закінченні. Однак після початку Першої світової війни було ухвалено рішення, що контракт зазнав фрустрації, а не просто був відстрочений, оскільки умова про відкладення виконання контракту у зв'язку з війною не передбачала такої широкомасштабної війни з численними дислокаційними ефектами.

9.5.3. Продаж і оренда землі

Є істотні підстави вважати, що існує норма права, згідно з якою угоди оренди та продажу землі не можуть зазнавати фрустрації. Причина цього полягає в тому, що обидва ці типи угод ширші за просто договірні домовленості: вони дають орендарю (чи покупцю) право на нерухомість. Таким чином, орендована власність знаходиться і надалі на тому ж місці, хоч орендар, скажімо, й не може там мешкати. Аналогічно, якщо укладено контракт про продаж будинку, але перед її реалізацією будинок руйнується, контракт не буде визнаний таким, що зазнав фрустрації. Це правило викликає переважно незручності, а не труднощі, оскільки визнається, що відразу після обміну контрактами ризик такого руйнування переходить на майбутнього покупця, тож він, як правило, страхується від ризиків пожежі тощо.

Показовим прикладом є справа "Нозерне Естейтс" проти Шле-зінгера (1916 р.). У цій справі особа, яка опинилася у становищі людини, що живе в країні, яка воює проти її батьківщини, орендувала квартиру. Вона не змогла в ній жити через те, що законодавство воєнного часу забороняло їй це. Рішення: угода оренди не зазнала фрустрації на тій лише підставі, що орендар не міг особисто мешкати у квартирі.

Високоосвічений редактор посібника Чешира та Файфута "Контрактне право" твердить, що хоч і важко показати, що продаж чи оренда зазнали фрустрації, немає такої норми права, яка б це передбачала. Це питання обговорювалося Палатою лордів у зв'язку зі справою "Кріклвуд Проперті енд Інвестмент Траст" проти "Лейтоне Інвестмент Траст" (1945 р.). У цій справі в травні 1936 р. була укладена угода про оренду ділянки для забудови на 99 років. Згідно з цієї угодою, Л. надав К. в оренду землю, а К. пообіцяв побудувати на ній крамниці. Він не встиг ще розпочати будівництво, коли вибухнула Друга світова війна, і були накладені обмеження на поставки будівельних матеріалів, тож він не міг спорудити крамниці, як обіцяв. Л. подав позов, вимагаючи виплати орендної плати, як передбачалося орендною угодою, а К. заявив, що угода оренди зазнала фрустрації. Ухвала Палати лордів: угода оренди не зазнала фрустрації, оскільки період перерви (тобто з 1939 по 1945 pp.) не був достатньо тривалим порівняно із загальною тривалістю оренди, щоб угода зазнала фрустрації. Однак у зв'язку з питанням про те, чи угода оренди взагалі може зазнати фрустрації, у порядку dictum були висловлені суперечливі погляди. Двоє суддів вважали, що угода оренди може зазнати фрустрації, якщо, наприклад, якийсь природний катаклізм поглине власність, або вона буде похована в морських глибинах, або, якщо йдеться про оренду під забудову, і згодом буде ухвалено законодавчий акт, котрий визначить, що ця територія має назавжди залишатися незабудованою. Однак ще двоє суддів заперечили, що угода оренди може зазнати фрустрації, а один утримався від висловлення свого погляду на це питання.

Проте все ще залишається справедливим положення, що хоч би яким було правило, в англійському праві немає жодного прикладу визнання угоди оренди чи контракту продажу землі такими, що зазнали фрустрації. Можливо, це пов'язано з тим, що не було випадку, пов'язаного з орендою чи продажем землі, який здався б суду такою мірою драматичним, щоб виправдати фрустрацію. Справді, у справі "Хіллінгдон Естейтс" проти "Стоунфілд Естейтс" (1952 р.) було ухвалено рішення, що розпорядження про примусове відчуження, накладене на власність після укладення контракту продажу, але до її передачі, не є підставою для фрустрації контракту. У справі "Амаль-гейтид Інвестмент" проти Джона Волкера (1976 р.) забудовники уклали контракт про придбання землі та будинків з метою їх знесення і нової забудови ділянки. Вони спеціально запитали продавців, чи не були ці будинки внесені до переліку Міністерства навколишнього середовища як будівлі, що являють особливий архітектурний чи історичний інтерес, оскільки такі будівлі мають зберігатися без змін і в добре відремонтованому стані, тож, ясна річ, було б надзвичайно важко добитися згоди на їх знесення. Продавці відповіли, що будинки не внесені до цього переліку, але вони не знали про намір Міністерства навколишнього середовища включити їх до цього переліку, між тим воно зробило це наступного дня після обміну контрактами про забудову. Ціна продажу була 1 710 000 фунтів стерлінгів, однак вартість землі з будинком на ній, внесеним до переліку, становила лише 210 000 фунтів стерлінгів. Покупці заявили: 1) що контракт не був недійсним на підставі помилки, оскільки в момент укладення контракту будинок не був внесений до переліку; 2) хоч суд був готовий припустити, що контракт продажу землі може бути визнаний таким, що зазнав фрустрації в даному разі, контракт не був визнаний таким у зв'язку з тим, що хоч через внесення будинку до списку вартість власності зменшилася, проте не можна сказати, що контракт втратив свою комерційну основу. Покупці все ще могли одержати дозвіл на планування і реалізувати свої початкові наміри щодо землі: внесення будинку до списку просто істотно ускладнило це завдання.