Правознавство - Олійник А.Ю. - § 5. Договір житлового найму: поняття, значення та відповідальність за його невиконання

Стаття 61 ЖК України передбачає укладення договору житлового найму приміщення. Право користуватися житлом реалізується на підставі договору житлового найму.

Договір укладається письмово на підставі ордера між наймодавцем і наймачем (громадянином, на чиє ім'я видано ордер). Типовий договір найму приміщення передбачає правила користування житлом, утримання жилого будинку і прибудинкової території.

Умови, що обмежують права наймача і членів його сім'ї врозріз із законом, вважаються недійсними.

Житловим кодексом України передбачено, що особи несуть кримінальну, адміністративну чи іншу юридичну відповідальність згідно із законом, якщо вони винні:

1) у порушенні порядку прийняття на облік і зняття з обліку тих, що потребують житла, порядку надання житла;

2) у недотриманні встановленого терміну заселення жилих приміщень;

3) у порушенні правил користування жилими приміщеннями, санітарних правил утримання місць загального користування, використання їх не за призначенням;

4) у порушенні правил експлуатації житла, безгосподарності в його утриманні;

5) у пошкодженні житла, устаткування та об'єктів благоустрою, а також у скоєння інших правопорушень, передбачених чинним законодавством.

§ 6. Користування жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду

Як уже зазначалося, право користуватися житлом реалізується на підставі договору житлового найму.

Предметом договору найму житлового приміщення може бути окрема квартира чи інше ізольоване житлове приміщення, що складається з одної чи декількох кімнат, або одноквартирний жилий будинок. Не може бути самостійним предметом договору житлового найму приміщення, яке хоч і є окремою кімнатою, але її розмір менший від установленого для однієї особи, або є частиною кімнати чи кімнатою, що зв'язана з іншою кімнатою загальним входом, а також підсобне приміщення (кухня, коридор, комірка тощо).

Законодавство передбачає такі права та обов'язки наймача і членів його сім'ї: користуватися жилим і підсобними приміщеннями, санітарно-технічним та іншим обладнанням; залишати за собою житло на визначений законодавством термін уразі тимчасового виїзду; здавати частину житла в піднайом іншим особам; обмінювати житлове приміщення на інше; вимагати розподілу чи об'єднання житла, надання додаткового неізольованого житла (або ізольованого в межах передбаченої законом норми); вселення інших осіб чи виселення їх на законних підставах тощо.

Поряд із широкими правами від наймача вимагається і здійснення певних обов'язків: бережливе ставлення до найманого житла,; додержання правил користування житлом; економне використання води, електроенергії, газу, теплової енергії; недопущення порушень житлових прав інших суб'єктів та інших необхідних правил поведінки, що передбачені Типовим договором найму житлового приміщення.

У характеристиці оплати приміщення слід зважати на оплату: жилого приміщення (площі); надлишкової жилої площі; пільги для певних осіб; а також тимчасово відсутніх наймачів; обчислення оплати; строки внесення плати і порядок стягнення заборгованості та ін.

Законодавство встановлює (статті 66-69, 70, 96,101,144,162) плату за користування житлом і комунальними послугами. Плата за житло в будинках державного і громадського фонду обчислюється виходячи із загальної площі квартири. Норма загальної площі на одного мешканця встановлюється в розмірі 21 кв. м. Розмір плати встановлює Кабінет Міністрів України.

Наймач оплачує в одинарному розмірі ту площу, яка не перевищує встановленої норми (ст. 66 ЖК України 1,5 норми) з розрахунку на наймача і членів його сім'ї. Плата за користування площею понад установлену норму стягується в підвищеному розмірі, що визначається Кабінетом Міністрів України.

Якщо згідно із законом загальна площа зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членом його сім'ї, така площа не вважається надлишковою.

Крім плати за площу стягується ще й плата за комунальні послуги (водопостачання, газ, електричну та теплову енергію) та інші послуги за затвердженими в установленому порядку тарифами. Для певних категорій наймачів і членів їхніх сімей законодавством передбачено пільги в оплаті жилої площі та комунальних послуг.

До таких законодавчих актів відносяться Закони:

1) "Про міліцію";

2) "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи";

3) "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту";

4) "Про основні засади соціального захисту ветеранів праці та інших громадян похилого віку в Україні" та ін.

Для окремих спеціалістів, які проживають у сільській місцевості, законодавством передбачено користування безоплатним житлом і паливом. Особи, які користуються житлом за договором піднайму, зобов'язані вносити квартирну плату в розмірі, що не перевищує розміру плати наймача. У разі переселення наймача в інше житло на період капітального ремонту наймач оплачує лише площу, яку фактично наймає.

Отже, законодавство регулює порядок, розмір і термін внесення квартирної плати за користування жилою площею і комунальними послугами.

Договір найму жилого приміщення може бути змінено тільки за згодою наймача, членів його сім'ї та наймодавця. До випадків зміни договору найму відносять: за вимогою члена сім'ї наймача; за вимогою наймачів, які об'єдналися в одну сім'ю; уразі визнання наймачем іншого члена сім'ї; на вимогу наймача; на вимогу наймодавця.

Член сім'ї наймача може вимагати, за згоди інших членів сім'ї, укласти з ним осібний договір найму, якщо частина площі, відведена йому, може бути виокремлена у вигляді відрубного приміщення.

За незгоди інших членів сім'ї питання може бути вирішено в судовому порядку.

Якщо громадяни, які мешкають в одній квартирі, об'єднаються В одну сім'ю, то вони мають право вимагати від наймодавця укласти договір жилого найму з одним із членів сім'ї. У разі відмови наймодавця справу може бути вирішено в судовому порядку.

Якщо члени сім'ї вимагають укласти договір жилого найму з іншим наймачем, за умови, що попередній наймач помер або втратив право на житло, а наймодавець не погоджується, питання може бути вирішено в суді.

Наймач жилого приміщення за згодою всіх дорослих членів сім'ї може будь-коли зажадати припинення дії договору найму: у разі вибуття наймача і членів його сім'ї в інше місце на постійне проживання; коли вибувають не всі члени сім'ї, то право на площу втрачають тільки ті, хто вибуває.

Договір житлового найму в будинках державного і громадського житлового фонду на вимогу наймодавця може бути розірваний тільки у випадках, встановлених заковом, і тільки в судовому порядку, крім випадків виселення з будинків, що можуть обвалитися.

Виселення допускається тільки у випадках, передбачених законодавством, і провадиться в судовому порядку. В адміністративному порядку з санкції прокурора можуть бути виселені лише громадяни, котрі самовільно зайняли житлові приміщення, або ті, які проживають у будинках, що можуть обвалитися.

Отже, діюче законодавство закріплює права і обов'язки наймачів і наймодавців щодо користування житлом у державному і громадському житловому фонді.