Українське цивільне право - Ромовська З.В. - Момент переходу

Відповідно до статті 1046 ЦК, позичальник стає власником позиченої речі (грошових коштів або продуктів харчування, насіннєвого матеріалу тощо, тобто речей, визначених родовими ознаками). Попередньому власникові (позикодавцеві) він має повернути не ту саму, а таку саму річ161. Отже, втративши право власності на позичену річ, позичальник стає кредитором, одержавши взамін право вимоги до боржника.

До позичальників, як правило, ставилися з недовірою, про що свідчать українські народні прислів'я: що позичиш руками, не виходиш ногами; позиченого сім років ждуть.

Та все ж, як зазначено в Євангелії, "позичайте іншим, нічого за це не сподіваючись", "давайте і вам дадуть, бо якою мірою міряєте, такою й вам відміряють".

Договір довічного утримання

За цим договором особа, здебільшого самотня, літнього віку, передає своє право власності на будинок тому, хто зобов'язався її доглядати, утримувати до кінця життя. Іншими словами, від нотаріуса, який посвідчив цей договір, вона повертається наче до свого, але уже чужого дому. Душевну травму такої особи неважко осягнути162.

Спадковий договір

Цей договір - певною мірою альтернатива договору довічного утримання. Основна його відмінність полягає у тому, що момент переходу права власності до іншої особи пов'язується зі смертю відчужувача.

Психологічна перевага цього договору для літньої людини є очевидною163.

Договір ренти

Цей договір має деякі спільні риси з договором довічного утримання, особливість полягає у тому, що відчужувач майна одержує від набувача ренту у формі періодичної виплати певної грошової суми чи надання іншого майна, а останній стає власником того майна, яке було передано йому за договором164.

Інші договори

До зміни власника можуть призвести й інші договори.

За договором підряду між приватним підприємцем О. та Л. останній збудував зі свого матеріалу кафе швидкого харчування, яке було прийняте замовником без жодних зауважень. За договором О. мав виплатити підрядникові 205050 грн, причому вартість виконаної роботи становила 100000 грн., а решта - вартість матеріалів. В одному із пунктів цього договору було зазначено, що у разі невиплати цієї суми протягом двох місяців з часу підписання акта прийняття будівлі до Л.

перейде право власності на неї. О. не виконав свого обов'язку, у зв'язку з чим Л. звернувся до суду з позовом про визнання права власності на будівлю. Рішенням Вишгородського районного суду Київської обл., залишеним без змін апеляційним судом, позов було задоволено165.

Відповідно до принципу свободи договору, сторони мали право включити у текст договору умову щодо переходу права власності. Отже, можна беззастережно стверджувати, що право власності може виникати не лише з підстав, визначених законом, а й з підстав, обумовлених у договорі.

Якби йшлося про рухому річ, настання такої умови договору не було б складним. Врешті-решт, підрядник міг би вимагати повернення речі, якщо замовник добровільно не передав би її підрядникові. Проте такий перехід права власності щодо нерухомості не є простим. Без рішення суду тут обійтися практично неможливо.

Поряд з цим наявність рішення суду про визнання права власності на річ за підрядником не буде достатнім для остаточного визначення правової ситуації - право власності на цей об'єкт має бути на підставі цього рішення суду зареєстроване БТІ.

Момент переходу

Згідно із частиною 1 статті 128 ЦК 1963 р., право власності у набувача за договором виникало з моменту передання речі, якщо інше не було передбачено законом або договором.

Щодо договорів, які підлягали нотаріальному посвідченню, у законі не було особливого застереження. Це мало означати, що навіть у разі нотаріального посвідчення договору для набуття права власності покупцем потрібна була фактична передача речі.

Як було уже зазначено, судова практика виробила іншу позицію: покупець набуває право власності на житловий будинок чи його частину не з моменту його фактичної передачі у володіння, а з моменту нотаріального посвідчення договору. Так, при розгляді спору між відчужувачем і набувачем будинку за договором довічного утримання суд не підтримав відчужувача, який посилався на те, що після нотаріального посвідчення цього договору він не впустив набувача в будинок, а отже, не передав речі, тому продовжує залишатися власником будинку.

У частині 1 статті 334 ЦК повторено зміст названої вище норми. При цьому переданням майна вважається вручення його набувачеві або перевізникові, організації зв'язку тощо для відправлення, пересилання набувачеві майна, відчуженого без зобов'язання доставки.

Якщо перевізник чи орган зв'язку зобов'язаний доставити річ набувачеві, то, виходить, право власності перейде до нього лише з моменту вручення.

При перевезенні хімволокна за договором поставки відбулося його само-загорання, в результаті автомобіль і хімволокно було знищено. Оскільки це волокно стало власністю одержувача з моменту прийняття до перевезення транспортною організацією, його вимога до постачальника про повернення оплаченої в порядку передоплати вартості хімволокна була відхилена як безпідставна.

До передання майна прирівнюється вручення коносамента або іншого товаророзпорядчого документа166.

Момент передання права власності може бути визначений у договорі.

Підприємець С. уклав з TOB "Маранта" договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, згідно з яким право власності на це майно переходило до покупця лише за умови підписання акту приймання -передачі, повної сплати покупцем вартості залишків палива на АЗС та інших об'єктах. Однак цих дій TOB "Маранта" не вчинило, проте зареєструвало своє право власності щодо цих приміщень і незабаром продало їх TOB "Славнафта"167.

Умова про момент передання права власності є істотною для договору. У зв'язку з нехтуванням нею С. має право на захист.

У частині 2 статті 227 ЦК 1963 р. було зазначено, що договір купівлі-продажу житлового будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. Однак з такою реєстрацією не пов'язувався перехід права власності на будинок. Це створювало ряд незручностей, зумовлених невиконанням цієї настанови закону, не підкріпленої, до речі, жодними строками та санкціями.

Згідно із Цивільним кодексом РРФСР, така реєстрація вважалася моментом передання права власності покупцеві. У частині 2 статті 223 ЦК РФ ця норма була відтворена. При опрацюванні проекту Цивільного кодексу України не виникало сумнівів у доцільності саме такого законодавчого регулювання.

Згідно із частиною 3 статті 334 ЦК, право власності на майно за договором, який піддягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріусом, дійсним. А у частині 4 цієї ж статті зазначено, що у разі, якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Обидві ці норми мають тлумачитися у взаємному зв'язку. Насамперед слід зазначити, що у Цивільному кодексі України немає жодної спеціальної норми щодо договору про передання майна у власність, який підлягав би нотаріальному посвідченню, але водночас не підлягав би державній реєстрації. Очевидно, йдеться про випадки, коли нотаріальне посвідчення є однією із умов договору.

Необхідно з'ясувати і те, про державну реєстрацію чого йдеться: договору про передання у власність чи права власності на річ її нового набувача, що виникло на підставі цього договору.

Відповідно до частини 3 статті 640 ЦК, у разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації договір вважається укладеним з моменту державної реєстрації. Проте у цій нормі не зазначено, що саме є об'єктом такої реєстрації.

У статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" зазначено, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, зокрема, право власності на нерухоме майно.

Водночас на нотаріусів покладено обов'язок вносити інформацію про посвідчені ними договори до Єдиного державного реєстру правочинів.

Отже, було передбачено аж дві державні реєстрації: договору і переміщеного права. Таке дублювання, всупереч поширеній думці, не зазіхало на свободу договору, а внесення нотаріусом інформації про посвідчений ним договір до Єдиного державного реєстру, не створюючи для учасників договорів щонайменших незручностей, мало вагому доказову силу.

Та все ж моментом переходу права власності на нерухомість вважався акт державної реєстрації права власності у БТІ. Проблеми, що виникли на практиці, численні нарікання були зумовлені не цією обставиною, а зволіканням з державною реєстрацією права, що ставало наслідком вини службової особи або нечесних задумок покупця.

Законом України від 11 лютого 2010 р. "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" передбачено скасування з 1 січня 2012 р. державної реєстрації правочинів щодо купівлі-продажу (стаття 657 ЦК), ренти (ст. 732), довічного утримання (ст. 745), оренди будівлі та іншої капітальної споруди (ст. 794), управління нерухомим майном (ст. 1031). Одночасно внесені зміни і до частини 4 статті 334 ЦК, згідно з якими з 1 січня 2012 р. державна реєстрація цих договорів скасовується. Цей Закон не торкнувся однак необхідної реєстрації договорів оренди земельної ділянки (ст. 126 ЗК).

Отже, якщо ці зміни не будуть скасовані, на майбутнє збережеться лише державна реєстрація права на нерухомість. Та навряд чи за допомогою такої новели будуть усунені конфліктні ситуації, адже і надалі залишиться актуальним питання про те, якими правами володіє набувач до моменту державної реєстрації його права власності на нерухомість; як захистити його від недобросовісності продавця, який, у період між нотаріальним посвідченням договору і державною реєстрацією права покупця на нерухомість, продасть її іншій особі.

Вищезазначені зміни до Цивільного кодексу не вирішили існуючої проблеми, а ще більше загострили її.

Чи можна примусити, наприклад, покупця зареєструвати своє право на нерухомість? Пленум Верховного Суду України у постанові "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" від 11 листопада 2009 р. відповів заперечно: "Рішенням суду сторони не можуть бути зобов'язані здійснити державну реєстрацію, оскільки це суперечить свободі договору".

Відомий факт, коли чоловік, на ім'я якого були видані документи на спорудження житлового будинку, після завершення будівництва тривалий час зволікав з реєстрацією права власності, оскільки відносини з дружиною зіпсувалися і він у такий спосіб хотів перешкодити поділу будинку. В іншому випадку зволікання з реєстрацією було викликане наявністю у покупця будинку боргу перед позичальником, тому вія прагнув не допустити примусового продажу будинку.

Тож чи можна виправдовувати такі зволікання свободою договору? Насмілюся відповісти заперечно. Свобода, якою нехтуються права чи інтереси іншого, - це уже не свобода.

Ці дві реальні життєві ситуації мають стимулювати до пошуку варіантів вирішення проблеми. Одним із них могло би бути рішення суду про надання права на реєстрацію другому з подружжя, право співвласності за яким на майно, набуте у шлюбі, презюмується у частині 2 статті 60 СК. Предметом роздуму могла би бути і можливість постановления рішення, яким суд зобов'язав би відповідний орган державної влади зареєструвати право власності на нерухомість.

Законодавчою підставою для таких рішень була би не лише стаття 8 Конституції про верховенство права. Згідно із частиною 3 статті 13 ЦК, не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоду іншій особі, а також зловживання правом у інший спосіб.

До того ж, як зазначено у частині 8 статті 9 ЦПК, відмова у розгляді справи з мотивів відсутності, неповноти, нечіткості чи суперечності законодавства, що регулює спірні відносини, заборонена.