Цивільне право України - Харитонов Є.О. - 4.2. Право власності на житло

Житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інші приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них (ст. 379 ЦК). Не вважаються житлом окремі виробничі приміщення, вагончики, підвали, сараї, гаражі, пересувні контейнери тощо, а також приміщення, призначені для тимчасового перебування людей (готель, лікарня, в'язниця).

За своєю правовою природою житло є нерухомістю, яка має використовуватися за цільовим призначенням.

До найважливіших різновидів житла належать: житловий будинок, садиба, квартира.

Житловий будинок - це будівля капітального тилу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК). Житловий будинок має відповідати таким вимогам: а) це будівля капітального типу (зі строком служби від 30 до 150 років); б) споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом; в) призначена для постійного проживання в ній.

Будинок може знаходитися у власності різних суб'єктів цивільних відносин. ЦК окремо згадує як власника будинку житлово-будівельний (житловий) кооператив, вказуючи, що будинок, споруджений або придбаний таким кооперативом, є його власністю. При цьому член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її (ст. 384 ЦК).

Садиба - це земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями (ст. 381 ЦК). Як випливає з цього визначення, садиба є складним майновим комплексом, який включає земельну ділянку, житловий будинок, допоміжні приміщення, багаторічні насадження тощо. Житловий будинок садибного типу складається з житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень. Характерними допоміжними приміщеннями будинку є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо. На присадибних земельних ділянках, крім житлових будинків, розміщуються господарські будівлі (сараї, хліви, літні кухні, гаражі, майстерні, вбиральні тощо) та споруди (колодязі, вигрібні ями, навіси, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо). До прибудов належать: прибудовані житлові кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо). Багаторічними вважаються насадження, які мають вегетативний цикл більш ніж 2 роки. Розмір присадибної ділянки, що надається безоплатно, становить: у селах - не більше 0,25 гектара, у селищах - не більше 0,15 гектара, у містах - не більше 0,10 гектара (ч. І ст. 121 ЗК).

Оскільки садиба є складним майновим комплексом, то у разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ст. 382 ЦК). Право власності на квартиру може виникати на підставі цивільно-правового договору (купівлі-продажу, міни тощо), приватизації квартири державного фонду, викупу квартири членом житлово-будівельного (житлового) кооперативу (ч. З ст. 384 ЦК).

Квартири, які належать громадянам на праві приватної власності, становлять приватний житловий фонд.

Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. Співвласники також мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном.

Власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

Дещо обмежені права власників квартири щодо здійснення ремонту і змін у квартирі. Вони можуть на свій розсуд вчиняти зазначені дії, але лише за таких умов:

- квартира надана для використання як єдине ціле (тобто не є "комунальною");

- ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку;

- ці зміни не призведуть до порушень санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Особливим суб'єктом відносин власності, пов'язаних із житлом - юридичною особою, є об'єднання співвласників багатоквартирних будинків, яке власники можуть створювати для забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку. Таке об'єднання може бути створене також власниками житлових будинків (ст. 385 ЦК). Порядок створення та компетенція об'єднання та його членів визначаються Законом України від 29 листопада 2001 р. "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" та іншими законодавчими актами.

4.3. Право довірчої власності

Право довірчої власності є особливим вилом права власності, яке виникає внаслідок закону або договору управління майном (ч. 2 ст. 316 ЦК).

Договір управління майном може засвідчувати виникнення в управителя права довірчої власності на отримане в управління майно. Законом чи договором управління майном можуть бути передбачені обмеження права довірчої власності управителя (ч. 2 ст. 1029 ЦК).

Управитель діє без довіреності.

Управитель, якщо це визначено договором про управління майном, є довірчим власником цього майна, яким він володіє, користується і розпоряджається відповідно до закону та договору управління майном (частини 4 та 5 ст. 1033 ЦК).