Цивільне право України - Харитонов Є.О. - 5. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)

Суперфіцій - це довгострокове, відчужуване та успадковуване право користування земельною ділянкою, переданою відплатно чи безоплатно особі для будівництва та експлуатації на ній будівель та споруд, на які в останньої виникає право власності.

Суб'єктами суперфіціарних відносин є власник земельної ділянки, яка надається під забудову, і особа, котра має право використання зазначеної ділянки для здійснення забудови (суперфіціарій).

На будівлі (споруди), зведені суперфіціарієм, у нього виникає право власності. Це зумовлює незалежність цих прав від суб'єктного складу, оскільки діє принцип: речове право слідує за речами, щодо яких воно встановлене і не пов'язане з носіями цих прав. Віднесення суперфіцію до речових прав надає суперфіціарію абсолютний захист його прав.

Суперфіцій може належати одночасно двом і більше особам. При цьому, безумовно, власне суперфіційне право поділу не підлягає, а лише передбачається можливість спільного користування земельною ділянкою, наданою під забудову одночасно 2 і більше особам, наприклад, у разі виникнення на підставах, передбачених законодавством, права спільної власності на зведену будівлю (споруду).

Об'єктом суперфіцію є право користування земельною ділянкою для будівництва певних видів споруд чи будівель із можливістю для суперфіціарія набути право власності на них. При наданні земельної ділянки в користування з метою забудови необхідно, щоб її подальше використання відповідало цільовому призначенню земельної ділянки. Встановлення цільового призначення земель відбувається шляхом віднесення земель до тієї чи іншої категорії, яке здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень (ч. 1 ст. 20 ЗК).

Підставами встановлення суперфіцію є договір між власником ділянки і майбутнім забудовником про встановлення суперфіцію, і заповіт.

До істотних умов договору належать: відомості про земельну ділянку, мету її надання, вид будівництва, що має тут здійснюватися, умови платного користування ділянкою (розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати). У ЦК не передбачена обов'язкова форма договору про встановлення суперфіцію. Але, враховуючи ту обставину, що договір про встановлення суперфіцію не може бути виконаний сторонами в момент його вчинення, можна зробити висновок, що такий договір має бути лише письмовим.

Заповіт також може бути підставою встановлення суперфіцію в разі наявності в ньому заповідального відказу, яким заповідач зобов'язує спадкоємця надати іншій особі право користування для забудови земельною ділянкою, яка входить до складу спадщини.

Існуючий суперфіцій, у свою чергу, може бути переданий суперфіціарієм іншій особі за будь-яким цивільно-правовим договором, що відповідатиме природі цих відносин. Такий договір може бути як оплатним, так і безоплатним. Укладення такого договору не вимагає погодження (чи узгодження його умов) з власником земельної ділянки та є для нього обов'язковим. Суперфіціарій не зобов'язаний повідомляти власника земельної ділянки про наступне відчуження суперфіцію, оскільки в ЦК (на відміну від правил про відчуження емфітевзису) не закріплене переважне право власника перед іншими особами на купівлю права користування ділянкою. Власник ділянки зобов'язаний зберігати той характер відносин з новим суперфіціарієм, який існував з його попередником відповідно до умов, які мали місце при встановленні суперфіцію.

Існуючий суперфіцій може також переходити у спадщину як на підставі заповіту, так і шляхом спадкування за законом. При цьому, оскільки право користування земельною ділянкою для забудови та право власності на зведені на ній споруди, що входять до складу спадщини, є пов'язаними між собою речовими правами, зазначені права в разі поділу спадщини між різними спадкоємцями не можуть бути передані окремо.

Строк суперфіцію може бути визначеним або невизначеним. Мінімальний та максимальний строк суперфіцію у ЦК не зазначений. Але при його визначенні сторони мають враховувати, що суперфіцій є речовим правом, яке встановлюється з метою забудови, і тому надто короткий строк сулерфіціарного права не відповідає природі цього інституту, бо не дає можливості суперфіціарію реалізувати надане право забудови.

Якщо суперфіцій встановлений на невизначений строк, то він вважається безстроковим і може бути припинений за бажанням сторін у будь-який час.

Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право:

- на одержання плати за користування нею для забудови. Ця плата не є орендною платою, і не є платою за землю, що сплачується окремо до бюджету і не включається до складу вказаної плати за користування. Сторони самі визначають розмір плати за користування, періодичність внесення цієї плати (її разовий або періодичний характер), її форму, умови, порядок та строки її виплати та інші питання. Невнесення плати за користування не є підставою припинення суперфіцію, але надає власникові землі право вимагати стягнення з суперфіціарію заборгованості у примусовому порядку;

- на одержання у випадках, встановлених договором, частки від доходу землекористувача від збудованих на земельній ділянці промислових об'єктів;

- на володіння та користування ділянкою в обсязі, встановленому договором із землекористувачем;

- на розпорядження ділянкою, у тому числі шляхом відчуження її іншим особам. При цьому власник повинен попередити набувача ділянки про право суперфіціарія на забудову. Суперфіцій зберігатиме свою силу й для нового власника ділянки, в тому числі і для особи, яка набула землю з публічних торгів. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою (ст.414 ЦК).

На власника земельної ділянки покладаються такі обов'язки: надати певну ділянку під забудову в строки, визначені договором про встановлення суперфіцію або заповітом;

- не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні ним права користування ділянкою тощо. У разі порушення власником його прав суперфіціарій може захищатися тими ж засобами цивільно-правового захисту, що й власник майна (ст. 396 ЦК).

Суперфіціарій (землекористувач) має право:

- використовувати ділянку для забудови (будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових споруд) відповідно до договору про суперфіцій та вимог закону (ст. 413 ЦК);

- користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором (ст. 415 ЦК). При цьому відбувається використання ділянки не лише безпосередньо для будівництва, але й для обслуговування таких робіт (організації під'їзних шляхів, спорудження тимчасового житла для будівельників);

- набувати права власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови;

- передавати суперфіцій іншим особам шляхом договору або заповіту. При цьому особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває права користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди). Суперфіціарій не зобов'язаний повідомляти власника ділянки про намір передати суперфіцій іншій особі. Відсутність такого повідомлення не дає власникові ділянки права оспорювати дійсність правочину відчуження суперфіцію та вимагати плати за таке відчуження, як це передбачено в разі продажу емфітевзису. Землекористувач мусить лише повідомити власника земельної ділянки про заміну його іншою особою в зобов'язанні оплати користування ділянкою (ч. 4 ст. 415 ЦК).

Суперфіціарій (землекористувач) зобов'язаний:

- вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови. Оскільки ЦК не встановлює порядок внесення зазначеної плати, ЇЇ періодичність та розміри, ці питання мають вирішуватися за домовленістю сторін при встановленні суперфіцію. Плата, її розміри та строки внесення є істотними умовами договору про суперфіцій. Зі змісту ст. 415 ЦК, де йдеться про обов'язок "вносити плату", а не "внести плату", випливає, що платежі власникові ділянки мають бути, скоріше, не разовими, а періодичними;

- вносити інші платежі, встановлені законом. Зазначені обов'язкові платежі визначаються окремими актами законодавства і не включаються до сум плати за користування, яка належить власнику ділянки. Види, розміри та періодичність зазначених обов'язкових платежів встановлюються спеціальним законом (ст. 415 ЦК);

- почати використовувати земельну ділянку для забудови до спливу 3-річного строку з моменту встановлення суперфіцію. В іншому разі можливе припинення суперфіцію (ст. 416 ЦК);

- використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення (ч. 5 ст. 415 ЦК). Призначення земельної ділянки визначається відповідно до норм земельного законодавства та договору про надання суперфіцію, який містить мету, з якою вона йому надана. Зокрема, порушенням цієї вимоги буде будівництво споруд промислового призначення, якщо суперфіцій надавався для житлового будівництва;

- у разі припинення суперфіцію на вимогу власника земельної ділянки знести будівлі та привести ділянку до стану, в якому вона була до надання її в користування (ч. 1 ст. 417 ЦК).

Суперфіцій припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та суперфіціарія. У цьому випадку суб'єкти права власності та речового права на чужу річ співпадають;

2) спливу строку права користування. Обов'язок власника ділянки подовжити на вимогу землекористувача строк дії суперфіцію може бути передбачений у договорі про встановлення суперфіцію;

3) відмови землекористувача від права користування;

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом З років підряд;

5) викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю. У цьому випадку йдеться про викуп саме земельної ділянки, а не права користування нею (ст. 350 ЦК);

6) неможливості використання земельної ділянки для забудови (наприклад, внаслідок її забруднення токсичними, радіоактивними речовинами тощо);

7) визнання недійсним правочину, що був підставою встановлення суперфіцію;

8) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (ч. 5 ст. 415 ЦК, п. "а" ст. 143 ЗК);

9) домовленості власника ділянки та землекористувача про припинення суперфіцію, вчиненій у такій самій формі як і договір про встановлення суперфіцію.

За рішенням суду суперфіцій може бути припинений також в інших випадках, встановлених законом (ст. 416 ЦК).

Припинення суперфіцію з підстав, зазначених у ст. 416 ЦК, крім випадку поєднання в одній особі власника ділянки та землекористувача, викликає необхідність вирішення долі зведених на ділянці будівель (споруд), що має робитися відповідно до положень ст. 417 ЦК.

Правові наслідки припинення суперфіцію за бажанням сторін (співпадіння власника і суперфіціарія, відмови суперфіціарія від права користування тощо) або внаслідок спливу строку користування, визначаються домовленістю між власником земельної ділянки та суперфіціарієм.

Така домовленість може мати місце вже при укладенні договору про встановлення суперфіцію. У такому разі вона має бути включеною у цей договір як його істотна умова.

Разом з тим правові наслідки припинення суперфіцію можуть бути визначені за домовленістю сторін договору вже під час припинення відносин суперфіцію.

Якщо сторонам не вдалося досягти домовленості, власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) над вартістю земельної ділянки, суд з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою може обрати один з таких варіантів:

1) постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена;

2) постановити рішення про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди);

3) постановити рішення про визначення умов користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк (ст. 417 ЦК). У цьому разі фактично має місце встановлення права користування чужою земельною ділянкою замість суперфіцію, який за ст. 416 ЦК вже був припинений.

При виборі варіанту вирішення спору суд враховує: цінність земельної ділянки, вартість споруджених на ній споруд, підстави припинення суперфіцію (ч. 2 ст. 417 ЦК), вимоги справедливості, добросовісності та розумності цивільного законодавства (ст. З ЦК) тощо.