Цивільне право України - Харитонов Є.О. - 8. Договір найму житла

Відносини найму житла регулюються, окрім гл. 59 ЦК, положеннями житлового законодавства, зокрема, Житловим кодексом (ЖК) УРСР, Законом України від 11 грудня 2003 р. "Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні", Правилами користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572 (в редакції постанови від 24 січня 2006 р. № 45), Порядком надання послуг з тимчасового розміщення (проживання), затв. постановою Кабінету Міністрів України від 15 березня 2006 р. № 297, та ін.

Поняття договору найму житла

Згідно зі ст. 810 ЦК за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Характеристика договору найму житла

1. Сторонами договору найму житла є наймач і наймодавець. Згідно зі ст. 813 ЦК ними можуть бути фізичні та юридичні особи. Вимоги щодо обов'язкової наявності у сторін договору найму житла статусу суб'єктів підприємницької діяльності залежать від характеру житла, що є об'єктом договору найму, про що докладніше йдеться далі.

Основною ознакою, що характеризує наймодавця житла, є наявність у нього статусу власника житла, що передається за договором, або статусу особи, уповноваженої розпоряджатися відповідним майном. Наприклад, стосовно житла, що знаходиться у державній чи комунальній власності, наймодавці є відповідні органи державної влади чи органи місцевого самоврядування, у віданні яких знаходиться таке житло (до таких відносин положення ЦК щодо договору найму житла не застосовуються - ч. 2 ст. 810 Кодексу, вони регулюються положеннями ЖК). Житло, яке становить приватний житловий фонд, можуть здавати в найм безпосередньо його власники за правилами гл. 59 ЦК щодо договору найму житла.

Окрім наявності у власності житла, особа повинна мати можливість набути статусу наймодавця, тобто, іншими словами - мати повноваження на укладення договору найму житла на стороні наймодавця. Основною умовою такого укладення є наявність у особи необхідного обсягу право- та дієздатності.

Наймачами в загальному розумінні можуть бути особи, що зацікавлені в отриманні в користування такого житла. Окрім зазначених вище вимог щодо обов'язкової наявності у особи право- та дієздатності на укладення договорів найму житла, законодавство встановлює ряд обмежень, пов'язаних, насамперед, зі специфікою житла як предмету договору найму.

Так, згідно з ч. 2 ст. 813 ЦК якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. Цим фактично встановлюється заборона на використання юридичними особами - наймачами житла для потреб, не пов'язаних з проживанням громадян - наприклад, для розміщення в орендованих житлових будинках (квартирах) офісних приміщень. Частина 1 ст. 815 ЦК, положення якої встановлюють обов'язок наймача житла використовувати його лише для проживання у ньому, фактично поширюють цю заборону і на фізичних осіб. З огляду на це, юридичні і фізичні особи, що мають потребу у приміщеннях, які використовуватимуться не для цілей проживання громадян, можуть укласти договір найму житла, виступивши на стороні наймача, проте користуватися житловим приміщенням для означених цілей не зможуть.

2. Предметом договору найму є житло, що наймодавець передає наймачу для проживання.

Згідно зі ст. 812 ЦК житлом, що може бути передане за договором найму, може бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина. До житла не належать нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (ст. 4 ЖК).

Згідно з п. 2 Порядку надання послуг з тимчасового розміщення (проживання) об'єкти, що призначені для надання послуг з тимчасового розміщення (проживання), поділяються на:

o колективні - засоби розміщення загальною кількістю місць 10 або більше, в яких надають місце для ночівлі в кімнаті чи іншому приміщенні і за які справляється плата за встановленими цінами;

o індивідуальні - житло, в якому за плату або безоплатно надається обмежена кількість місць (менш як 10). У такому засобі одиниці розміщення (кімнати, житло) повинні бути відокремлені одна від одної.

Від того, до якої категорії належить житло, що передається в найм, залежить, зокрема, статус наймодавця. Згідно з п. 6 Порядку надання послуг з тимчасового розміщення (проживання) фізичні особи - власники або орендарі колективних засобів розміщення надають послуги з тимчасового розміщення (проживання) за умови державної реєстрації їх як суб'єктів підприємницької діяльності; послуги з тимчасового розміщення (проживання) у індивідуальних засобах розміщення надаються фізичними особами без державної реєстрації. Подібних вимог щодо юридичних осіб Порядок не містить, а отже, обов'язкова наявність статусу суб'єкта підприємницької діяльності у них не вимагається.

Специфікою житла є наявність-чітких законодавчих приписів щодо переважного його цільового використання. Відповідно до ст. 6 ЖК житлові будинки і житлові приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється. Останнє положення обумовило розглянуту вище заборону використання житла для цілей, не пов'язаних з проживанням в ньому громадян.

Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому (ч. 2 ст. 812 ЦК). Придатність для проживання визначається відповідністю житла санітарним і технічним вимогам, встановленим законодавством, що, у свою чергу, доводиться періодичними обстеженнями інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження житлових будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.

Згідно з п. 2 Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним та технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затв. постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189, під час обстеження стану житлових будинків перевіряється:

o двір будинку та елементи його благоустрою;

o фундаменти, підвали;

o стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо);

o стикові з'єднання у великопанельних житлових будинках;

o дах будинку та обладнання на ньому (димові і вентиляційні канали та інше);

o ліфти та їх обладнання;

o поверхи житлового будинку, в тому числі їх конструкції;

o інженерне обладнання.

Крім того, Порядок надання послуг з тимчасового розміщення (проживання) у п. 8 передбачає обов'язкову сертифікацію послуг з тимчасового розміщення (проживання) стосовно безпеки для життя та здоров'я людей, захисту їх майна та охорони довкілля в порядку, встановленому законодавством.

Окрім наймача, у житловому приміщенні, за погодженням з наймодавцем, можуть проживати інші особи, які вказуються в договорі (ст. 816 ЦК). Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними.

Згідно зі ст. 817 ЦК наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Такі особи набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні. Крім того, наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Вони, на відміну від наймача та інших зазначених вище осіб, не мають самостійного права користування житлом і повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше 7 днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання.

Стаття 823 ЦК дозволяє укладення щодо взятого в найм житлового приміщення договору піднайму, за умовами якого наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом. Договір піднайму житла є оплатним і строковим. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму.

3. Житло передається на певний строк.

Природа договору найму передбачає тимчасовість користування майном, в тому числі й житлом. Мінімальний чи максимальний строк користування житлом за договором найму, що розглядається, цивільним законодавством не встановлений і визначається сторонами (на відміну від договору найму житла, що знаходиться в державній або комунальній власності, умови якого, як зазначалося вище, не встановлюються ЦК - наприклад, за п. 13 Типового положення про соціальний гуртожиток для дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 8 вересня 2005 р. № 878, граничний строк перебування особи у соціальному гуртожитку становить 3 роки). Якщо у договорі найму житла строк не встановлений, договір вважається укладеним на 5 років (ч. 1 ст. 821 ЦК).

Згідно зі ст. 822 ЦК у разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк. Не пізніше ніж за 3 місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом 1 року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.

У разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

4. Житло передається за плату. Згідно зі ст. 820 ЦК розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.

Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця. Крім того, наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

5. Згідно зі ст. 811 ЦК договір найму житла укладається у письмовій формі. За моментом набуття чинності він може бути як реальним (на що вказує словосполучення "наймодавець передає... житло"), так і консенсуальним (на що вказує словосполучення "наймодавець... зобов'язується передати... житло") у його визначенні. Відповідно, договір набуває чинності або з моменту досягнення сторонами угоди стосовно усіх істотних умов, або з моменту передачі житла в користування наймачу (наприклад, символів - ключів або документів).

6. ЦК встановлює підстави розірвання договору найму житла як за волевиявленням однієї зі сторін договору (в односторонньому порядку), так і в судовому порядку. Так, відповідно до ст. 825 ЦК наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за З місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець мас право вимагати від нього плату за користування житлом за 3 місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Наймач також має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за 6 місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при наймі на строк до 1 року - понад 2 разів;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше І року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на 1 рік.

Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. У цьому разі наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за 2 місяці.

Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

Зміна власника житла не є підставою розірвання договору найму, оскільки відповідно до ст. 814 ЦК у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Правовими наслідками розірвання договору найму житла, за вимогами ст. 826 ЦК є виселення наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.