Ринок фінансових послуг - Сич Є.М. - 2.1.4.2. Фінансові послуги з інвестиційного кредитування

Надання фінансових послуг нерозривно пов'язане з ринком інвестиційних послуг та інвестиційним кредитуванням: банківським, державним, іпотечним, податковим. Особливе місце має іноземний інвестиційний кредит.

Банківське інвестиційне кредитування стосується середньо- та довгострокового кредитування капіталовкладень. Основними завданнями, які постають перед банками при інвестиційному кредитуванні, є:

1) розробка і здійснення комплексу заходів з кредитування інвестиційних проектів;

2) співробітництво з міжнародними організаціями, урядовими та неурядовими організаціями іноземних держав, іноземними інвесторами з питань організації інвестиційного кредитування;

3) розробка і здійснення комплексу заходів з організації та реалізації схем кредитування, в яких банк є основним менеджером (агентом) або кредитором.

В організації банківського інвестиційного кредитування виділяють принципи, які визначають його специфіку, а саме:

- обґрунтування життєдіяльності об'єкта кредитування;

- участь у реалізації інвестиційного проекту кваліфікованих та надійних партнерів;

- облік та розподіл усіх ризиків проекту (мається на увазі, що кредитний ризик вище інвестиційного ризику);

- урегулювання правових аспектів та розробка конкретних скори-гованих дій реалізації інвестиційного кредитування.

Характеристика основних видів банківського інвестиційного кредиту:

- строкові кредити підприємцям, які призначені для фінансування довго- та середньострокових інвестицій, таких як купівля обладнання або будівництво споруд, строком більше одного року. Як правило, боржник звертається за великим кредитом виходячи з кошторису на проект, а потім зобов'язується його погасити серіями платежів. Тож строкові кредити базуються на потоці майбутніх платежів підприємців, за допомогою яких здійснюватиметься поступове погашення кредиту;

-револьверне кредитування, або револьверна кредитна лінія, яка дозволяє фірмі-боржнику позичити кошти в межах визначеного ліміту, погашати всю суму запозичень або її частку та проводити у разі необхідності повторне запозичення в межах строку дії кредитної лінії;

- довгострокові проектні кредити, які є найбільш ризикованими кредитами, або кредитами на фінансування поповнення основного капіталу, яке в майбутньому забезпечить надходження готівки.

Об'єкти для інвестиційного кредитування мають відбиратися банками серед довгострокових кредитних проектів на конкурсній основі.

Зокрема, установи банку приймають для розгляду заявки на кредитування будівництва нових підприємств лише за умови, якщо проект, що кредитується:

- відповідає вимогам науково-технічного прогресу, що підтверджується висновком відповідних органів експертизи;

- має позитивний висновок державної екологічної експертизи;

- забезпечує:

а) ефективність використання вкладених коштів;

б) окупність капітальних вкладень у межах п'яти років;

в) додержання нормативних строків будівництва;

г) сприяння рішенню економічних та соціальних проблем; ґ) розширення експортних можливостей.

До кредитування витрат з технічного переозброєння, реконструкції та розширення діючих підприємств уживаються тільки високоефективні заходи, що забезпечують:

- прискорення науково-технічного прогресу;

- розвиток наукомістких галузей;

- випуск нової високоефективної продукції;

- суттєве підвищення якості продукції;

- підвищення продуктивності праці і скорочення чисельності працюючих;

- розширення виробництва товарів і платних послуг населенню. Установи банку України приймають на розгляд також заявки на

кредитування інноваційних (пов'язаних з підвищеним господарським та фінансовим ризиками) заходів підприємства, але лише за умови, якщо проект, що кредитується, спрямований на:

- упровадження у виробництво новітніх високоефективних наукових розробок (у тому числі за повним циклом), які відповідають світовому рівню, уперше освоюються в серійному і масовому виробництві та орієнтовані на виробництво продукції на експорт, а також суттєво підвищують результативність праці і знижують матеріаломісткість продукції;

- придбання науково-технічної продукції, що призначена для інтенсифікації і технологічного оновлення виробництва; реалізацію винаходів і високоефективних раціоналізаторських пропозицій;

- прискорення впровадження у виробництво досягнень науки і техніки, які сприяють виробництву товарів світового рівня.

Експертиза банком документів обґрунтування інвестицій позичальника залежить від виду та форми інвестиційного проекту. Предметом такої експертизи мають бути:

- зведені документи: виконані інвестиційні або інноваційні проекти, техніко-економічне обґрунтування (ТЕО), бізнес-плани, розрахунки економічної ефективності, інші документи обґрунтування інвестиційної діяльності;

- первинні документи, які використовуються для складання зазначених зведених документів: кошториси, калькуляції, довідки, висновки тощо;

- окремі документи обґрунтування інвестицій.

Експертизу цих документів повинен здійснювати в банку відділ експертизи інвестиційних проектів, а за відсутності такого - експерт консалтингової компанії на контрактній основі. Експертиза документів обґрунтування інвестицій складається с попередньої, технічної, юридичної та економічної.

Результати цих експертиз можуть оформлятися окремими актами або входити у вигляді розділів в один загальний (зведений) акт експертизи даного документа обґрунтування інвестицій.

Вони використовуються для прийняття відповідних рішень учасниками інвестиційної угоди, а також є основою для проведення більш поглибленого техніко-економічного аналізу та дослідження інвестиційної діяльності і для вдосконалення методів обґрунтування вкладання капіталу.

Процедура експертизи банком інвестиційного проекту складається з двох етапів: попереднього та поглибленого аналізу проекту. Експертиза банком інвестиційного проекту є найважливішою стадією роботи над інвестиційним проектом, бо складається з оцінки інвестиційного проекту, фінансового стану підприємства, його платоспроможності, визначення ризиків інвестування і має на меті надання достатньої аналітичної інформації про проект інвесторам для прийняття виваженого рішення.

Метою попереднього розгляду та аналізу інвестиційного проекту є визначення джерела фінансування із внесенням проекту до інформаційної бази даних інвестиційних проектів. Замовник звертається в банк до відділу експертизи інвестицій з пропозицією про розгляд можливості залучення інвестицій та пакетом документів (лист-заява, скорочений бізнес-план або ТЕО інвестиційного проекту, анкета замовника на одержання інвестиції). Відділ експертизи інвестицій проводить попередні переговори із замовником з метою одержання додаткової інформації про фінансовий стан та діяльність підприємства. На підставі одержаних документів та проведення співбесід визначається відповідність зазначеного проекту вимогам інвестора та банку.

Основним завданням проведення поглибленої експертизи інвестиційного проекту та оцінки фінансового стану замовника є визначення потенційної можливості реалізації проекту за рахунок коштів банку та спроможності позичальника раціонально розпорядитися залученими інвестиційними коштами з метою одержання очікуваного результату.

Експертиза інвестиційного проекту здійснюється після надання позичальником повного пакета документів, у тому числі розширеного бізнес-плану, а також одержання відділом експертизи інвестицій додаткової інформації з незалежних джерел.

На підставі експертизи визначається остаточна відповідність зазначеного проекту вимогам інвестора та банку. За результатами експертизи інвестиційних проектів банк, заінтересований у цьому проекті, приймає одне з таких рішень:

- кредитування для проекту може бути надане;

- кредитування може бути надане після виконання певних умов;

- кредитування не може бути надане, але до розгляду питання можна згодом повернутися;

- кредитування не може бути надане.

У разі прийняття банком позитивного рішення про надання коштів відділ експертизи інвестицій надсилає замовникові письмове повідомлення та погоджує графік оформлення відповідних документів. У разі незадовільного результату експертизи інвестиційного проекту замовник одержує від відділу експертизи інвестицій обґрунтовану програму дій на майбутнє.

Ціна інвестиційного кредиту (відсоткова ставка) яка передбачається у кредитному договорі з урахуванням строку користування позичкою; заходу, що кредитується; забезпечення своєчасності розрахунків позичальника за раніше одержаними позичками та ступеня ризику буває регульованою (плаваючою) за умови щорічного перегляду в бік зростання або зниження.

Відсотки за інвестиційними позичками сплачуються за фактичну кількість днів користування позичкою і нараховуються на суму залишку заборгованості за позичкою:

С% = ^Вк'^Зк'^Д , (2.48)

% 360 -100%

де С% - сума нарахованих відсотків; В_к - відсоток за кредит;

З_к - поточна заборгованість за кредитом; Д - кількість днів у поточному періоді.

На практиці існують два методи нарахування відсотків: простий та складний. Перший метод використовується, у разі коли за інвестиційний кредит відсотки нараховуються та сплачуються кредиторові щомісяця, щокварталу або в інший строк, обумовлений кредитним договором. При цьому загальний обсяг платежів позичальника з урахуванням основної суми боргу становитиме

5 = Р -(1 + пі), (2.49)

де 5 - сума виплат за кредитом з урахуванням початкового борту; Р - початковий борг;

п - строк позички, років, або відношення періоду користування позичкою в днях до кількості днів у році (360 або 365); 7 - річна ставка відсотка.

У разі коли нараховані суми відсотка за кредит не виплачуються кредиторові, а збільшують основну суму боргу, використовується складний відсоток. У разі застосування цього методу розмір нарахованих коштів включається в заборгованість і на них продовжує нараховуватися відсоток. Формулу для нарахування складник відсотків та визначення загальної суми заборгованості можна подати у такому вигляді:

а) за постійної ставки відсотка;

5 = Р -(1 + і)^п , (2.50)

б) за змінної ставки відсотка

5 = Р-(1 + /і У-(1 + І2 )²...(1 + і_к )", (2.51)

де 5 - сума боргу через п років; Р - обсяг наданої позички; І_к - річна ставка відсотка; п - строк позики в роках.

При нарахуванні складних відсотків кілька разів на рік розглянута щойно формула матиме такий вигляд:

ґ .

5 = Р-И + і-! , (2.52)

де т - кількість періодів нарахування відсотків.

У розвинутих країнах використовують такі методи розрахунку відсоткових ставок:

1. Нарахування відсотків за принципом "вартість плюс". При нарахуванні відсотків банк повинен керувати вартістю залучених коштів та операційними витратами банку. Це означає, що банки встановлюють ставки за кредит за принципом "вартість плюс" на основі таких компонентів:

- вартість залучених відповідних ресурсів для банку;

- банківські операційні витрати;

- компенсація банку за рівень ризику невиконання зобов'язань позичальника;

- бажана маржа прибутку за кожним кредитом для здійснення достатніх виплат на користь акціонерів банку.

Рис. 2.22. Нарахування відсотків за принципом "вартість плюс"

Кожен з наведених компонентів може бути виражений у формі річних відсотків щодо суми кредиту. Наприклад, у банк надійшла заявка на одержання кредиту. Банк може залучити кошти на депозит під 10 % річних, операційні витрати з аналізу, видачі та контролю оцінюються в 2 % .

Кредитне управління може рекомендувати додати 2 % для компенсації ризику за несвоєчасне погашення кредиту, крім того, встановлюють на рівні 1 % бажану маржу прибутку. Тобто банк запропонує кредит позичальникові за ціною 15 % (10 % + 2 % + 2 % + 1 %).

2. Модель цінового лідерства. Одним з недоліків моделі "вартість плюс" є те, що банк повинен точно знати свої витрати для нарахування відсотків без урахування фактора конкуренції з боку інших кредиторів. Тому в банківській практиці з'явилась нова модель - "цінового лідерства", в основі якої лежить базова, або довідкова, ставка "прайм-рейт", що є найнижчою відсотковою ставкою, яку пропонують найбільш кредитоспроможним клієнтам за короткостроковими кредитами. На світових фінансових ринках такими є ставки ЛІБОР (London Interbank Offered Rate - LIBOR), ЛІБІД (London Interbank Bid Rate - LIBID), ФІБОР (Frankfurt Interbank Offered Rate FIBOR) та ряд інших. Ставку щороку розраховують за формулою простої (незалежної) середньої арифметичної з індивідуальних ставок групи провідних банків.

Фактична ставка за кредит будь-якому конкурентоспроможному позичальникові нараховуєтеся за формулою, поданою на рис. 2.23.

Рис. 2.23. Модель цінового лідерства

Ця модель найбільш притаманна інвестиційним кредитам, бо включає премію за ризик, пов'язаний зі строковістю кредиту, оскільки за довгостроковими кредитами банки можуть принести більші збитки, ніж за короткостроковими. Розмір премій за ризик визначається банком у кожному конкретному випадку окремо за таблицями (табл. 2.4).

Таблиця 2.4

РОЗМІР ПРЕМІЙ ЗА РИЗИК

Наприклад: підприємець бере кредит строком на 3 роки на купівлю обладнання. Ставка за такий кредит буде на рівні 14 % (10 % - базова ставка, або прайм-рейт, плюс 2 % за ризик непогашення позички та 2 % за ризик, пов'язаний зі строковістю кредиту).

Аналіз ступеня ділового ризику клієнта дозволяє банкові спрогно-зувати достатність джерел погашення позички.

Під формою забезпечення повернення банківської позички слід розуміти конкретне джерело погашення боргу, юридичне оформлення права кредитора на його використання та організацію контролю банку за достатністю даного джерела.

Особливістю інвестиційного кредитування є те, що кредит не може бути бланковим (не забезпеченим), отже, в Україні згідно з чинним законодавством банки можуть використовувати лише такі форми забезпечення інвестиційних позичок:

- застава;

- гарантія-поручництво, у тому числі:

а) платіжна гарантія - безумовне зобов'язання при настанні гарантійного випадку перерахувати банку певну суму;

б) гарантія завершення проекту, яка включає зобов'язання спонсорів не відмовлятися від здійснення проекту;

в) гарантія забезпечення постачання всім необхідним фірмою, яка займається реалізацією проекту;

г) додаткова гарантія у формі депозиту спонсора або фірми, які реалізують проект, у банку-кредиторі;

- перевідступлення (цесія) на користь банку вимог і рахунків до третьої особи;

- іпотека;

- страхова угода.

Специфікою банківського інвестиційного кредитування є те, що предметом застави може бути тільки реальне (матеріальне) майно підприємця (рухоме і нерухоме), а фінансові активи приймаються банком лише як додаткові. Предмет застави не має бути переданий у заставу з іншими зобов'язаннями позичальника або бути предметом інших зобов'язань, у т.ч. договору чи лізингу. У договорі застави з банком має бути передбачено, що наступні застави майна, яке передано у заставу банку, не допускаються.

Оцінка якості застави для позичальників-юридичних осіб є одним із засобів забезпечення повернення інвестиційного кредиту. Для оцінки надійності застави використовують такі критерії:

- співвідношення вартості заставленого майна і суми кредиту;

- ліквідність заставленого майна;

- здатність банку здійснювати контроль за заставленим майном.

Державний інвестиційний кредит - це сукупність кредитних відносин, в яких кредитором виступає держава, а позичальником - підприємства, які найчастіше належать до державної форми власності. Він надається на капітальні вкладення виробничого призначення шляхом надання бюджетних позик безпосередньо міністерствам та відомствам, іншим державним органам виконавчої влади для фінансування підприємствами, організаціями та об'єднаннями через банківські установи об'єктів, будівництво яких тільки починається, на конкурсній основі, а також для фінансування раніше початих перспективних будов, технічного переоснащення та реконструкції діючих підприємств, які належать до державної власності, за пріоритетними напрямками економіки України.

Сьогодні в Україні державне кредитування будівництва й об'єктів виробничого призначення здійснюється за кошти Інвестиційного фонду України, сформованого за рахунок держбюджету.

Контроль за цільовим призначенням бюджетних позик на фінансування капітального будівництва здійснюють Міністерство фінансів України, Головне управління державного казначейства, інші центральні та місцеві органи виконавчої влади - замовники й установи банків.

За кошти державного бюджету можуть також частково відшкодовуватись відсоткові ставки за кредити, які надані комерційними банками на фінансування інвестиційних проектів. Такий порядок регламентується Постановою Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку конкурсного відбору інвестиційних проектів, що реалізуються за рахунок кредитів комерційних банків з частковим відшкодуванням відсоткових ставок" від 29 січня 2002 р. № 101.

Податковий інвестиційний кредит визначається як відстрочення сплати податку на прибуток, що надається суб'єкту підприємницької діяльності на визначений строк і з метою збільшення його фінансових ресурсів для здійснення інноваційних програм з наступною компенсацією відстрочених сум у вигляді додаткових надходжень податку через загальне зростання прибутку, що буде одержаний згідно з чинним законодавством унаслідок реалізації інноваційних програм.

Економічну основу податкового інвестиційного кредиту становлять кошти, які підприємство сплачує у вигляді податку на прибуток. Тому він багато в чому подібний до такої форми фінансової підтримки підприємства, як пільгове оподаткування прибутку. Але пільги мають більш широку палітру застосування. Крім стимулювання інвестиційної діяльності (відшкодування витрат на реконструкцію та модернізацію активної частини основних фондів), пільги на сплату податку можуть надаватися підприємствам, де використовується праця інвалідів, для санації національно важливих підприємств і виробництва на час пристосування їх до роботи в умовах ринку, для тимчасового полегшення становища підприємствам, що зазнали ускладнень через незалежний від них збіг негативних процесів у економіці й господарській діяльності, через політичні події чи природні катастрофи тощо. Інвестиційний податковий кредит має цільове призначення. Його надання доцільно здійснювати переважно під інноваційні програми, які забезпечують реалізацію таких науково-технічних пріоритетів.

Уведення інвестиційного податкового кредиту має певні переваги порівняно з іншими формами кредиту. Так, за звичайного банківського кредитування використовуються вільні кредитні ресурси, котрих, як відомо, хронічно бракує. Крім того, банківський кредит надається на умовах сплати досить значних відсотків, що робить інвестиції за рахунок такого кредиту для підприємства досить обтяжливими. З іншого боку, у разі зниження відсотків зникає заінтересованість банків у наданні кредитних ресурсів, тим більше що кредитування інвестиційних проектів передбачає тривалий строк повернення кредиту, тобто кредитування інвестиційних проектів зв'язує "швидкі гроші" банків.

Запровадження інвестиційного податкового кредиту не вимагає додаткових кредитних ресурсів, бо в ньому використовується ресурсний потенціал самого підприємства у вигляді прибутку, а саме тієї частини, яка має відраховуватись до бюджету у вигляді податку на прибуток. Тому введення інвестиційного податкового кредиту заохочує підприємства до підвищення ефективності своєї роботи та одержання прибутку.

Держава, втрачаючи на деякий час певні суми дохідної частини бюджету, надалі може розраховувати на збільшення бюджетних надходжень через загальне зростання прибутку й обсягів податку на нього.

Визначальними умовами надання інвестиційного податкового кредиту є:

1) сталий фінансовий стан підприємства-позичальника, тобто систематичне одержання ним прибутку, з якого нараховується податок;

2) переважно (не менше ніж 50 %) інвестиційна спрямованість у використанні власних фінансових ресурсів інвестора (прибуток, амортизаційні відрахування, відшкодування збитків від аварій, стихійних лих, грошові нагромадження громадян, юридичних осіб тощо);

3) наявність економічно обґрунтованого інноваційного проекту (бізнес-плану), який забезпечує після його реалізації підвищення ефективності виробництва, зростання загального обсягу одержаного підприємством прибутку та, відповідно, сум податку на прибуток як джерела компенсації інвестиційного податкового кредиту;

4) строк окупності запозичених через інвестиційний податковий кредит коштів, тобто їх повернення до бюджету у вигляді додаткових надходжень податку на прибуток, не повинен перевищувати визначеного строку, наприклад п'яти років, після реалізації інноваційного проекту.

Додержання цих умов знижує ризик кредитора, у даному разі держави, щодо ефективності використання інвестиційних ресурсів.

Загальний обсяг ресурсів інвестиційного податкового кредиту на кожен рік визначається Кабінетом Міністрів України в розрахунках до бюджету. Виходячи зі стану економіки він може досягти 10 % надходжень до бюджету податку на прибуток з наступним розподілом знижки податку за міністерствами (відомствами) відповідно до пріоритетності напрямків їхньої інноваційної діяльності.

З посиленням вимоги до ефективності використання інвестиційних ресурсів, інвестиційний податковий кредит може надаватися на строк до 5 років. Довший строк не відповідає сучасним вимогам щодо тривалості освоєння нової техніки (нових виробництв), веде до розширення державних ресурсів, знижує ефективність використання інвестицій.

Виходячи з економічної основи інвестиційного податкового кредиту його загальний обсяг для конкретного підприємства визначається приростом податку на прибуток, який буде одержано після реалізації проекту з розрахунку на п'ять років за формулою

К = П⁰ o 0,25-1)-5, (2.53)

де К - загальний обсяг кредиту,

П° - обсяг одержаного прибутку у базовому році, який передував початку робіт над проектом;

0,25 - норматив сплати податку на прибуток (25 %);

(./" - 1) - приріст загального обсягу прибутку за підприємством після реалізації проекту порівняно з базовим роком;

5 (коефіцієнт) - розрахунковий строк для визначення загальної суми кредиту, що надається, років.

Ураховуючи, що джерелом інвестиційного податкового кредиту є податок, щорічна сума кредиту не може перевищувати загальної суми податку, який сплачує підприємство з прибутку за підсумками року.

Отже, у разі надання інвестиційного податкового кредиту підприємство зменшує на цю частку норматив сплати податку па прибуток протягом п'яти років. Ця частка може бути тим більшою, чим значніший приріст прибутку після реалізації інноваційного проекту, тобто чим ефективніший проект. Такий принцип має стимулювати підприємства до відбору найефективніших інноваційних проектів.

Контроль за додержанням умов надання, використання і компенсації інвестиційного податкового кредиту покладено на галузеві міністерства (відомства) та державні податкові інспекції за місцем знаходження підприємств-позичальників.

Іпотечний інвестиційний кредит - це особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна на фінансування інвестиційних заходів. Особливістю інвестиційного іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.

Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвиненої системи права приватної власності на нерухомість і насамперед на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її купівлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредитування неможливий.

Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки або спеціальні іпотечні компанії, а також комерційні банки. Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, які мають у власності об'єкти іпотеки або мають поручителів, які надають під заставу об'єкти іпотеки на користь позичальника.

Як предмет іпотеки при наданні кредиту доцільно використовувати: житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки, що є власністю позичальника і не є об'єктом застави за іншою угодою.

Характерні ознаки інвестиційного іпотечного кредитування:

- середній розмір кредиту під заставу значно перевищує середній розмір інших кредитів, особливо споживчих та кредитів малим підприємницьким фірмам;

- тривалий строк користування кредитом (від 15 до 25-30 років);

- більший ризик, адже можливі зміни економічних умов, відсотків, стану здоров'я позичальника тощо;

- при видачі кредиту під заставу більш важливим, ніж дохід позичальника, є стан та вартість його майна - об'єкта кредитування;

- під час прийняття рішення про видачу кредиту дуже важливою є компетентна оцінка відповідного майна.

Оцінюючи заявки на одержання іпотечних позичок, кредитори повинні враховувати такі моменти:

1. Співвідношення суми запланованого позичальником платежу та ціни купівлі заставного майна. Чим вище відношення суми кредиту до ціни купівлі, тим менше позичальник заінтересований у додержанні всіх умов договору, оскільки має менше майна у власності.

2. Видача іпотечних кредитів часто означає, що позичальник надалі буде здійснювати в банку інші операції (вносити кошти на депозит тощо).

3. Стабільність залишків на депозитних рахунках - основний фактор визначення обсягів та видів іпотечних кредитів, що видаються банком.

4. Кредитування під заставу нерухомості (житлових приміщень) передбачає, що кредитний інспектор банку повинен уважно проаналізувати такі аспекти кредитної заяви:

а) розмір та стабільність доходу клієнта, особливо щодо розміру кредиту та розміру внесків у рахунок його погашення;

б) розмір заощаджень клієнта та джерело початкового внеску. Якщо такий внесок значно зменшує розмір заощаджень, то клієнт має меншу суму ліквідних активів;

в) відношення позичальника до збереження заставного майна. Якщо воно погано зберігається, то банк не зможе одержати всю суму, яка йому належить у разі невиплати боргу;

г) обсяги продажу на місцевому ринку нерухомості (на випадок, якщо майно перейде у власність банку);

ґ) динаміка відсоткових ставок, у разі якщо кредит під заставу нерухомості виданий на основі плаваючої ставки.

Далі постає питання визначення принципів оцінки нерухомості при іпотечному кредитуванні.

Під час оцінки об'єктів нерухомості використовується ряд стандартів вартості, які застосовуються залежно від мети оцінки, а саме:

- обґрунтована ринкова вартість - ціна, за якою власність може переходити з рук продавця, який бажає її продати, до рук покупця, який бажає її купити, тобто це стартова початкова ціна на ринку;

- інвестиційна вартість - конкретна вартість об'єкта, що оцінюється, для конкретного інвестора виходячи з його особистих інвестиційних цілей;

- внутрішня, або фундаментальна, вартість - аналітична оцінка об'єкта нерухомості, яка базується на знаннях та обліку його фінансового стану, а також перспектив одержання прибутку та чистого доходу. Розрахунок внутрішньої вартості можливий за наявності доступу до повної інформації про оцінюваний об'єкт;

- ліквідаційна вартість - чиста сума, яка може бути виручена у разі ліквідації цієї фірми. Існують "впорядкована ліквідація", за якої процес продажу активів здійснюється протягом часу, що дає можливість одержати максимально можливу в цих випадках ціну нерухомості, та "примусова ліквідація", за якої активи продаються швидко в процесі одного аукціону, не враховуючи інтереси власника нерухомості;

- балансова (бухгалтерська) вартість об'єкта - цей вид вартості визначається балансовим рахунком як сума його активів за мінусом зносу, а також сум короткострокових та довгострокових зобов'язань. При цьому основні фонди оцінюються з урахуванням останньої переоцінки за мінусом зносу та амортизації;

- відновлена (поточна) вартість - балансова вартість з урахуванням переоцінки активів на дату оцінки вартості.

Визначивши вартість нерухомості, далі здійснюють її оцінку. Оцінка нерухомості базується на певних принципах, які умовно поділяють на три групи.

До першої групи відносять принципи, які дають можливість покупцеві одержати уявлення про цінність об'єкта нерухомості: принцип вигоди; принцип заміщення; принцип очікування.

До другої групи відносять принципи, що характеризують фактори, які безпосередньо впливають на оцінку землі, будівель та споруд: принцип оцінки залишкової продуктивності землі; принцип оцінки вкладу як величини приросту вартості об'єкта власності в результаті додаткових витрат; принцип визначення впливу доходів, що збільшуються або зменшуються, на вартість об'єкта власності; принцип оцінки збалансованості різних факторів виробництва; принцип економічної величини, тобто оптимальний розмір об'єкта власності.

До третьої групи відносять принципи, які характеризують вплив зовнішнього ринкового середовища на вартість об'єктів нерухомості: принцип залежності, принцип відповідності; принцип попиту та пропонування; принцип конкуренції та принцип зміни вартості.

Синтезом усіх розглянутих щойно принципів оцінки вартості об'єкта нерухомості є принцип найліпшого та найбільш ефективного використання. Це такий варіант використання об'єкта, вибраного серед інших можливих законних варіантів, який є фізично здійсненним, достатньо обґрунтованим, має реальне фінансове забезпечення і приводить до найвищої вартості земельної ділянки, на якій розташовано об'єкт власності. Цей варіант використання забезпечує об'єкту власності найвищу поточну вартість на дату оцінки.

Іноземний інвестиційний кредит - це економічні відносини між державами, іноземними банками і фірмами з приводу фінансування інвестиційної діяльності на засадах повернення у певні строки та, як правило, з виплатою відсотків. Специфікою іноземного кредиту є те, що він бере участь у кругообігу капіталу на всіх його стадіях: у процесі перетворення грошового капіталу у виробничий - унаслідок експорту обладнання, сировини, палива; у процесі виробництва - у формі кредитування під незавершене виробництво; у процесі реалізації товарів на світових ринках. Він у тісному зв'язку з внутрішнім кредитом бере участь у зміні форми вартості, забезпечує безперервність відтворення, обслуговуючи всі його фази. Різноманітність окремих його фаз відтворення, розбіжність часу та місця входження в міжнародний оборот реалізованої вартості та необхідних для цієї реалізації платіжних коштів, розбіжність валютного обороту з рухом позикового капіталу визначають взаємозв'язок іноземного інвестиційного кредиту з виробництвом.

Суб'єктами іноземного інвестиційного кредиту є державні структури, банки, міжнародні та регіональні валютно-кредитні організації, підприємства (фірми) та інші юридичні особи, окремі громадяни - представники різних країн.

Сьогодні залучення іноземних інвестиційних кредитів в українську економіку має стратегічний та тактичний інтерес з боку як України, так і іноземних кредиторів.

Стратегічний довгостроковий інтерес України та інтерес іноземних кредиторів у цілому збігаються, бо полягають у якнайшвидшому входженні нашої країни у світове товариство без значних соціальних потрясінь.

Щодо тактичних, короткострокових, інтересів України та іноземних кредиторів, то вони можуть як збігатися, так і бути протилежними. Останні виявляються передусім у розбіжності інтересів товаровиробників, що й конкурують за збут продукції та одержання прибутку.

У цілому пріоритетними в цих відносинах є: вирівнювання дефіциту державного бюджету, торговельного та платіжного балансів; розвиток малого та середнього бізнесу; трансформація економіки на основі ринкової рівноваги в новому державному утворенні; розвиток ринкових інституцій.

Залучення іноземних інвестиційних кредитів на фінансування пріоритетних напрямків розвитку економіки здійснюється під гарантії уряду України, нинішній порядок одержання таких кредитів закріплено в постанові Кабінету Міністрів України "Положення про порядок іноземних кредитів та надання гарантій Кабінету Міністрів України для забезпечення зобов'язань юридичних осіб-резидентів щодо їх погашення".

Гарантії Кабінету Міністрів надаються для забезпечення зобов'язань юридичних осіб-резидентів щодо погашення іноземних кредитів, що залучаються у формі:

- кредитних ліній, наданих Україні іноземними державами, міжнародними фінансовими організаціями та іноземними банками відповідно до міжнародних договорів України, укладених згідно із законодавством;

- міжбанківських кредитних ліній, оформлених за рішенням Кабінету Міністрів України Державним експортно-імпортним банком чи іншими банками - агентами Кабінету Міністрів України з іноземними банками та міжнародними фінансовими організаціями згідно із законодавством;

- кредитів у іноземній валюті, що надаються юридичним особам-резидентам фінансовими організаціями, іноземними банками, фінансово-кредитними та іншими установами, фірмами й організаціями відповідно до міжнародних договорів України, укладених згідно із законодавством, за умови обслуговування зазначених кредитів банками-агентами.

Наданню гарантій Кабінету Міністрів України передує державна експертиза проектів, для реалізації яких залучаються іноземні кредити. Державна експертиза здійснюється Національним агентством з реконструкції та розвитку, Мінекономіки, Мінфіном, іншими державними органами, банками-агентами.

Згаданим раніше Положенням визначено і порядок надання гарантій або інших зобов'язань Кабінету Міністрів України для забезпечення виконання юридичною особою-резидентом зобов'язань щодо повернення іноземних кредитів, погашення яких передбачається здійснювати із залученням коштів державного бюджету.

Розгляд заявок юридичних осіб-резидентів щодо залучення іноземних кредитів з використанням для їх погашення бюджетних коштів здійснюється тільки в разі, коли кошти на ці цілі передбачені в державному бюджеті. Юридичні особи-резиденти, які мають намір одержати іноземні кредити, повернення яких гарантується Кабінетом Міністрів та передбачається здійснювати за рахунок коштів державного бюджету, подають до Мінфіну лист-заяву з експертним висновком центрального органу виконавчої влади відповідно до галузі. У разі позитивного висновку Мінфіну щодо наявності в державному бюджеті або можливостей передбачення в ньому необхідних коштів пакет документів подається до Кабінету Міністрів України.

Юридична особа-резидент, яка одержала гарантії Кабінету Міністрів України для забезпечення зобов'язань щодо повернення іноземних кредитів, відповідає за повне і своєчасне погашення кредиту, відсотків за ним, а також сплату комісійних.

У разі невиконання юридичною особою-резидентом чи її поручителем узятих зобов'язань згідно із законодавством звертається стягнення на майно, передане в заставу або подається поз