Економіка розвитку - Царенко О.М. - § 4. Іпотечне кредитування - запорука успіху в реформуванні сільського господарства

Ефективне реформування економіки, її структурне перетворення з якісним оновленням ринкової та соціальної інфраструктури, виробництва, формуванням сучасного і майбутнього конкурентоспроможного середовища неможливі без відповідних капіталовкладень, розробки і здійснення науково обґрунтованих програм. Тому для досягнення стійкого розвитку завданнями економічної стратегії і тактики держави є ефективне використання існуючих ресурсів, формування і відтворення необхідних матеріальних, фінансових і трудових потенціалів.

Динаміка обсягів інвестицій значною мірою залежить від стану інвестиційного клімату - сукупності політичних, економічних, соціальних і правових умов, що сприяють інвестиційній діяльності вітчизняних та іноземних інвесторів, а також захисту інвестора від інвестиційних ризиків.

Враховуючи вищезазначене, Україна має розраховувати на власні джерела інвестування. У самому відтворювальному процесі закладені внутрішні можливості потрібного інвестування. Необхідно тільки своєчасно акумулювати і швидко інвестувати кошти накопичень в об'єкти, що мають пріоритетне значення, або в аграрний сектор економіки.

Економічне становище в аграрному секторі залишається складним. Основними причинами такого стану є послаблення державної підтримки сільськогосподарських виробників, відсутність необхідних кредитних внесків, порушення паритетності міжгалузевого обміну, поглиблення диспаритету цін на промислову і сільськогосподарську продукцію, звуження внутрішнього ринку внаслідок зниження платоспроможності населення.

Сьогодні фактично немає контролю за тим, що відбувається на селі. Однак навіть найефективніші заходи не дадуть належних результатів без кардинальних аграрних реформ у всіх напрямах. Поряд з цим необхідно вирішити питання прискорення виділення коштів для інвестування в сільське господарство. Банки практично припинили кредитування аграрного сектора економіки, оскільки відсутні механізми гарантії повернення запозичень через заставу. Процеси якісного реформування сільськогосподарських підприємств ускладнюються їх скрутним становищем, розвалом системи матеріально-технічного постачання, а також тим, що основні засоби виробництва - в першу чергу, сільськогосподарські машини, трактори, комбайни, автомобілі - в основному вже давно відпрацювали свій амортизаційний термін і потребують відновлення. У більшості сільськогосподарських підприємств капітального ремонту потребують приміщення для утримання худоби та інші об'єкти виробничого призначення. У цьому аспекті заслуговують на увагу пропозиції, спрямовані на державну підтримку селян-фермерів, підприємців. Адже навіть реформа Столипіна впроваджувалася за державної підтримки селян коштами, сільгоспінвентарем, посівним матеріалом, мінеральними добривами.

Розуміючи відсутність у держави достатніх бюджетних коштів для забезпечення фермерів стартовим капіталом, можна йти шляхом створення спільних з фермерами організацій, наприклад, машинно-технологічних станцій.

Машинно-технологічні станції створюються з метою вирішення проблеми ефективного використання землі. А тому в процесі реформування земельних відносин машинно-технологічним станціям потрібно якомога більше взяти в оренду землі у новостворених власників, що значно покращить економічний стан самих МТС, а також сприятиме розрахункам з МТС за надані послуги і МТС з державою за техніку; у свою чергу, за наявності пільг, будуть введені в сівообмін землі, які були виведені з нього протягом кількох років.

Світовий досвід свідчить, що такий ресурс, як земля, завжди в ціні. Завдяки йому підтримуються активи сільгоспвиробників, стабільною залишається їх кредитоспроможність у відносинах з банками. Він є також міцним бар'єром проти інфляції.

Відсутність ринку землі унеможливлює виконання банками їх важливої місії - бути регуляторами при передачі землі, основних фондів тощо у повну власність тих, хто може і хоче краще на них працювати, виробляти більше продукції з меншими затратами. У своїх позичальників банки України, як і їхні колеги в усьому світі, вимагають оформлення ліквідної застави. Лише після цього клієнт може розраховувати на одержання потрібних коштів, зокрема, для розв'язання проблем аграрного сектора економіки.

Торкаючись проблем вітчизняних аграріїв, слід відзначити, що землеробство в наших краях - надзвичайно ризикова галузь. До цього слід додати, що не кращий приклад показали попередники нинішніх землевласників - колгоспи. Вони роками не забезпечували повернення одержаних кредитів та нарахованих по них відсотків. Переважна частина цих господарств працювала у збитковому режимі.

Реалії сьогодення підказують, що робити революційні перетворення в агропромисловому комплексі держави без залучення практичного механізму оцінки і застави землі - справа важка. Тому особлива роль відводиться банкам, які б почали працювати з землею як з товаром; оцінена земля викличе зовсім інше ставлення до себе з боку її реальних господарів. Вона мас стати чинником, завдяки якому село активізується, збагатить свій потенціал. На нашу думку, лише в поодиноких випадках ситуація може дійти де купівлі-продажу окремих обмежених ділянок землі.

Розгляд землі як предмета купівлі-продажу і реалізація всіх позитивних чинників, що виникають у процесі операцій з нею, є однією зі складових частин комплексу заходів, які потрібно реалізувати, щоб вивести українське село на шлях цивілізованого розвитку.

В умовах подальшого входження банківської системи в ринок комерційні банки України не в змозі в односторонньому порядку нести повну відповідальність за неповернуті або несвоєчасно повернуті кредити і відсотки по них перед своїми вкладниками, акціонерами та платоспроможними клієнтами. Про виважену політику у відносинах з селом свідчить позиція окремих банків під час кредитного забезпечення цьогорічних весняно-польових робіт. Це ще раз підкреслює необхідність створення державою цивілізованих правил гри банків із сільгоспвиробником на базі іпотечного кредитування.

В усіх суспільствах кредит виступає як система грошових відносин, пов'язаних з тимчасовим перерозподілом частини вільних коштів підприємств, організацій і населення, як правило, у формі банківського кредиту.

Банківський кредит є джерелом додаткових ресурсів підприємств усіх форм власності, який використовується для відновлення основних фондів і їх розширення, формування оборотних фондів і фондів обігу.

Для забезпечення постійного виробництва і його відтворення у все більших розмірах, забезпечення постійного кругообігу капіталу підприємств необхідно мати резерв коштів, який використовується для проведення розрахунків по заробітній платі, оплати за матеріали, сировину тощо. Якщо резерву на підприємстві нема, то воно позичає гроші в кредит.

Кредит виступає як прискорювач процесу відтворення виробництва, обіговості коштів, як регулятор грошового обігу, змінюючи готівку в обігу через безготівкові розрахунки і як забезпечував раціонального використання грошових резервів.

Банки - це установи, спеціальною функцією яких є посередництво в кредиті. Адже, з одного боку, вони мобілізують і концентрують вільні грошові кошти, а з іншого, направляють їх через кредит в різні галузі господарства. Функція банків полягає не тільки в посередництві, але й в тому, що доходи підприємств і збереження населення, накопичуючись, складають кредитні ресурси, які потім спрямовуються у формі кредитів на відтворення виробництва і поповнення обігових коштів.

Надання кредитів - не тільки відмітна функція банку як особливого підприємства, а й основне джерело прибутку. Таким чином, щоб збільшити суму прибутку, банкам необхідно збільшити обсяги кредитування суб'єктів підприємництва. Але кредитний ризик, який є вирішальним банківським ризиком, стримує зростання портфеля кредитів банків і обумовлює їх обережність у кредитній політиці. Тому актуальною проблемою банку є оцінка кредитоспроможності клієнта. У даний момент існує досить багато варіантів розв'язання даного питання. Проте проблема, на наш погляд, полягає не у підході до оцінки здатності клієнта повертати кредит, а у тому факті, що незалежно від застосовуваної методики у більшості випадків клієнти визнаються неплатоспроможними і дістають відмову в кредиті. Так чи інакше, потенціального позичальника розглядають з точки зору наявності його власних коштів, яких виявляється недостатньо внаслідок жорсткого оподаткування, конкуренції.

Одним з найбільш ефективних і вживаних в банківській практиці способів забезпечення повернення кредиту є застава. Різновидом заставного забезпечення кредиту є іпотека, суть якої полягає в одночасному віднесенні до предмета застави як нерухомого майна, так і земельної ділянки, на якій воно розташоване. Прийнятий у вітчизняній практиці підхід базується на роздільній оцінці земельної ділянки і об'єкта нерухомості, розташованої на ньому. На наш погляд, такий підхід є некоректним. Під цілісним об'єктом нерухомості слід розуміти земельну ділянку з розташованими на ній будівлями і спорудами. У окремих випадках предметом застави може виступати право оренди цієї земельної ділянки.

Правові відносини між позичальником-заставником і банком-заставоутримувачем, які виникають при звертанні стягнення на закладене майно, багато в чому визначають і суть економічних відносин. Відповідно до загальної практики, суд, встановивши факт невиконання зобов'язань за кредитним договором, дає дозвіл на реалізацію предмета застави і задоволення вимог банку з вартості реалізованого нерухомого майна.

Передбачається і позасудова реалізація закладеної нерухомості, яка здійснюється на основі спеціальної, нотаріально завіреної угоди сторін кредитного договору. Така угода може бути укладена тільки після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет застави.

Цілком очевидно, що існуюча практика передбачає двократне проведення оцінки застави. Перший - при оформленні кредитного договору з метою встановлення співвідношення "кредит-застава" і визначення достатності забезпечення покриття всіх витрат банку-заставоутримувача у разі звернення стягнення на закладене майно. Другий - при фактичному зверненні стягнення з метою проведення розпродажу закладеного майна на відкритих аукціонах. Зрозуміло, саме звернення стягнення на закладене майно є крайнім заходом. Сторони спочатку орієнтуються на виконання договірних зобов'язань. Але сама процедура оцінки передбачає ретельне обґрунтування банком всіх параметрів кредитної угоди. Одним з основних параметрів такої угоди є кредитна ставка.

При встановленні кредитних ставок необхідно враховувати ту обставину, що позиковий капітал, за інших рівних умов, призводить до зростання ринкової вартості нерухомості. Це випливає як із загальної моделі середньозваженої вартості капіталу, так і з очікуваної зміни прибутку і зростання норми дохідності. Якщо власний і позиковий капітал пропорційно впливають на зростання вартості нерухомості, то кредитор, очевидно, має право претендувати на певні дивіденди від такого зростання.

Узагальнюючим показником зміни вартості нерухомості є загальний коефіцієнт капіталізації, який визначається як норма дохідності власного капіталу, скоригована з урахуванням:

амортизаційних відрахувань в рахунок погашення кредиту;

величини, що враховує майбутнє збільшення частки власного капіталу у власності;

зміни вартості власності;

зміни прибутку.

По суті, для аналізу зміни вартості нерухомості тут доцільно застосувати іпотечно-інвестиційні моделі, які дозволяють встановити взаємозв'язок між коефіцієнтом загальної капіталізації, справжньої вартості потоку прибутків, реверсії і умов фінансування. На наш погляд, найбільш коректною для вирішення даного завдання є модель Еллвуда. Основна ідея Еллвуда полягає в тому, що інвестиції в нерухомість розглядаються як комбінація позикових і власних коштів, повернення яких має бути забезпечене прибутком і реверсією. Результатом оцінки власності по Еллвуду є чітке визначення того, що можуть очікувати від неї кредитор і інвестор власного капіталу.

Економічний зміст інтересу позичальника цілком очевидний. Він полягає в максимізації прибутку. А в чому ж полягає економічний зміст інтересу кредитора? Якщо кредитна ставка не пов'язана зі зміною вартості нерухомості, то, очевидно, в цьому відношенні ніякого економічного інтересу кредитор не має. Економічний зміст інтересу може полягати тільки в підвищенні кредитної ставки при підвищенні вартості нерухомості.

Крім того, при встановленні кредитної ставки потрібно враховувати і ту обставину, що позиковий капітал визначає вигоди при можливому продажу власності. У цьому випадку цілком імовірно, що реалізована нерухомість, збільшена в ціні за рахунок позикового капіталу, буде спрямована на відшкодування претензій кредитора.

У загальному вигляді модель Еллвуда встановлює взаємозв'язок між загальним коефіцієнтом капіталізації, що змінюється, часткою позикового капіталу, коефіцієнтом капіталізації для позикового капіталу, нормою віддачі власного капіталу і умовами погашення кредиту.

Першочергово визначається загальний коефіцієнт капіталізації, який ураховує умови кредитного фінансування. Однак за період володіння кредитом відбувається, як правило, зміна вартості нерухомості і збільшення або зменшення прибутку.

При поділі об'єктів нерухомості, як це прийнято у вітчизняній практиці, окремо на будівлі, споруди і земельні ділянки метод прямої капіталізації застосовується тільки щодо грошових потоків, до яких можна віднести рентний прибуток (дифрента першого роду, обумовлена місцерозташуванням об'єкта нерухомості) або потоком орендних платежів. Ці грошові потоки визначають вартість земельної ділянки, на чому, зокрема, і побудовані існуючі нормативно-методичні документи в частині оцінки землі. Приведення фінансових потоків, обумовлених конкретною господарською діяльністю, необхідно здійснювати за допомогою процедури дисконтування. Принаймні, застосування процедури прямої капіталізації до змішаних, нерівномірно розподілених грошових потоків буде помилковим. Все це потребує уточнення методологічних принципів проведення фінансових потоків. Однак дані методологічні суперечності істотного значення не мають.

Механізм взаємної ув'язки кредитної ставки, зміни вартості нерухомості і прибутку позичальника дозволяє більш чітко визначити економічні інтереси банку при іпотечному кредитуванні. Зрозуміло, реалізація механізму потребуватиме додаткової інформації про прогнозну і фактичну динаміку економічних показників позичальника. Для цього банкам необхідно розвивати власну експертну службу, яка повинна стати центральним структурним підрозділом при іпотечному кредитуванні.

У цьому аспекті виникає запитання, а який же банк проводитиме іпотечне кредитування? Сьогодні банки України не проводять цих операцій, показником цього є те, що із загальної суми кредитних вкладів суб'єктів господарювання України найбільшу питому вагу мають короткострокові кредити, а на частку довгострокових кредитів припадає їх третя частина. При цьому із загальної суми кредитів довгострокові кредитні вкладання в сільське господарство - як у національній, так і в іноземній валюті - складають не більше 10%. Зрозуміло, з такими вкладеннями в сільське господарство реформувати його неможливо. Необхідна державна підтримка сільського господарства.

На нашу думку, потрібно створити або спеціалізований державний іпотечний банк, або акціонерний з контрольним пакетом акцій держави в ньому. Коментарі зайві; фермер ще більш віддалився від можливості отримати кредит і тільки впровадження іпотечного кредитування і створення відповідного банку дало б змогу відтворити ефективного власника землі.

Поряд з цим конче необхідна державна стратегія перетворень у сільськогосподарському виробництві, основою яких мають стати:

усебічна науково обґрунтована стратегія проведення відновлення сільськогосподарського виробництва;

послідовність її здійснення при постійному аналізі результатів, оцінки та забезпечення проведення і внесення необхідних коректив;

комплексне взаємне ув'язування робіт по відновленню сільгоспвиробництва як на державному, так і місцевому рівнях;

система державного регулювання сільськогосподарського виробництва з визначенням пріоритетів та етапів його економічного розвитку;

орієнтири соціальної спрямованості проведених перетворень;

чітка і ясна мета перетворень, зрозуміла як селянам, так і суспільству в цілому і підтримувана ними.