Інвестиційна діяльність - Майорова Т.В. - Фонд фінансування будівництва (ФФБ)

Фонд фінансування будівництва (ФФБ) - це грошові кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах правил фонду та договорів про участь у ФФБ. Метою створення ФФБ є отримання довірителями фонду у власність житла.

Загальні обмеження інвестиційної діяльності з пенсійними активами недержавних пенсійних фондів

Згідно з чинним законодавством, створення та управління ФФБ можуть здійснювати фінансові компанії, які мають відповідну ліцензію Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг на здійснення діяльності із залучення коштів фізичних осіб - установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва та (або) здійснення операцій з нерухомістю - як винятковий вид діяльності, а також комерційні банки. При цьому діяльність банку як управителя ФФБ регулюється нормативними актами Національного банку України і є його додатковою банківською послугою.

Відмінність полягає у тому, що для фінансової компанії ця діяльність є основною, а для банку - лише однією із банківських послуг. У будь-якому випадку, коли у забудовників, девелоперів виникає питання вибору потенційного управителя, основними критеріями мають бути професійність, позитивний досвід роботи на ринку нерухомості, доступність і прозорість.

Вкладення коштів у ФФБ, управителем якого є великий системний банк, безпечне для інвестора з кількох причин:

ФФБ створюється тільки після затвердження повного комплекту будівельної документації по об'єкту будівництва й одержання забудовником дозволу на будівництво.

Виключається продаж однієї квартири декільком інвесторам. Інвестор має можливість забрати гроші назад до моменту здавання будинку в експлуатацію.

Кошти інвесторів, перебувають на окремому, спеціально відкритому рахунку ФФБ і банк-управитель несе відповідальність за їх збереження.

ФФБ може бути двох видів - виду А та виду Б.

Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, споживчі властивості об'єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він бере на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва та зобов'язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.

Для ФФБ виду Б забудовник бере на себе зобов'язання дотримуватися рекомендацій управителя щодо споживчих властивостей об'єктів інвестування, здійснювати спорудження об'єктів будівництва без порушення графіків будівництва та відповідно до проектної документації і в межах загальної вартості будівництва, погодженої з управителем, та своєчасно ввести їх в експлуатацію у разі виконання управителем графіка фінансування будівництва. Своєю чергою, управитель визначає поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності, а також бере на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва.

Система функціонування ФФБ передбачає:

È замовлення управителем ФФБ забудовнику організації спорудження об'єктів будівництва шляхом укладання договору;

È відкриття управителем ФФБ фінансування об'єктів будівництва;

È внесения довірителем коштів до ФФБ та передавання їх управителю ФФБ в управління за договором про участь у ФФБ;

È закріплення за довірителем обраного ним об'єкта інвестування;

È можливість дострокового припинення управління майном за ініціативою довірителя, відкріплення від нього об'єкта інвестування, повернення довірителю коштів, або зміни об'єкта інвестування, уступки права вимоги за договором про участь у ФФБ третім особам, часткового отримання коштів з ФФБ;

È фінансування управителем ФФБ спорудження об'єктів будівництва;

È здійснення управителем ФФБ контролю за цільовим використанням забудовником спрямованих на будівництво коштів;

È введення забудовником об'єкта будівництва в експлуатацію, письмове повідомлення про це управителя, замовлення технічної документації на об'єкт будівництва та на кожний об'єкт інвестування, передавання управителю ФФБ відомостей щодо фактичної площі об'єктів інвестування;

È отримання довірителями у власність закріплених за ними об'єктів інвестування;

È закриття фінансування об'єкта будівництва та ін.

Основними перевагами ФФБ є:

1) Повна легальність цього способу інвестування будівництва. Механізм фінансування регламентується Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" [7].

2) Порівняно з іншими механізмами, цей найпростіший і найбільш зрозумілий для довірителя - дрібного інвестора. Отримавши договір про участь у ФФБ і правила ФФБ, інвесторові буде зрозуміло, куди він вкладає гроші, коли і що він одержить у власність, таким чином зможе оцінити свої ризики.

3) Для забудовника - це найлегший із механізмів швидкого запуску процесу інвестування у будівництво. Для цього достатньо звернутися в банк або фінансову установу, яка спеціалізуються на таких послугах, подати пакет документів, які підтверджують право на виконання функцій замовника будівництва, переконати фінансову установу у своєму потенціалі розпочати та успішно завершити будівництво, домовитися про ціну послуг та виконати договірні процедури між управителем і забудовником, які вимагає закон. Після цього відкривається ФФБ, і інвестори можуть вносити грошові кошти на будівництво.

4) У схемі обов'язковим є контроль цільового використання коштів, неможливість використання коштів ФФБ як гарантії, поручительства та застави за власними зобов'язаннями фінансової установи, у тому числі й при її ліквідації. Привабливим є також особливий статус створення Фонду фінансування будівництва - він не є юридичною особою, а кошти на балансі управителя розміщуються на праві довірчої власності.

Головним недоліком фінансування через ФФБ є певні протиріччя законодавства, інструкцій служб ДАБК, БТІ і т.п. Цей механізм не передбачає оптимізації оподаткування при надходженні коштів із ФФБ до забудовника, а також не страхує від проблемних питань, що виникають при введенні об'єкта в експлуатацію, при оформленні права власності. Все це, своєю чергою, призводить до збільшення ризиків діяльності. Механізм ФФБ законодавчо передбачає протистояння фінансової установи забудовнику, що не виконав свої зобов'язання, в інтересах довірителя, але на практиці, мало хто розуміє (доводить) реальність цього методу.

Фонди операцій із нерухомістю (ФОН) - це грошові кошти, залучені за рахунок придбання інвесторами емітованих банком або іншою фінансовою установою сертифікатів ФОН, з метою інвестування будівництва житла та отримання його у власність після викупу емітентом цих сертифікатів.

З появою Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", який поклав початок сертифікатам ФОН, вони здобули серйозний конкурентний потенціал:

• по перше, стали чи не єдино можливим способом залучення коштів у фінансування будівництва поряд із механізмами фондів фінансування будівництва;

• по-друге, вони забезпечені досить ліквідним і капіталомістким майном - нерухомістю;

• по-третє, дозволяють істотно оптимізувати оподаткування отримуваних доходів та відстрочити зобов'язання щодо сплати податків.

Передумовою створення фонду операцій із нерухомістю є емісія сертифікатів ФОН - цінних паперів, що засвідчують право їх власника на отримання частки чистих активів ФОН у грошовій формі після закінчення строку, на який був створений відповідний ФОН, та право вимагати дотримання обмежень прав довірчої власності управителем.

Чистими активами ФОН є кошти, розмір яких дорівнює різниці між вартістю майна ФОН та вартістю зобов'язань, що виникли внаслідок управління ФОН. Вартість чистих активів ФОН визначається на кінець робочого дня, що передує дню, в який буде проводитися розміщення або викуп сертифікатів ФОН, але не рідше одного разу на квартал.

Важливо наголосити, що на відміну від механізму ФФБ, учасники ФОН - власники сертифікатів ФОН мають на меті отримання прибутку у грошовій формі, в той час як учасники ФФБ, права яких посвідчуються свідоцтвами, а не цінними паперами, зацікавлені у набутті у власність житла чи нежитлових приміщень.

Для створення ФОН фінансова установа має розробити та затвердити Правила ФОН, інвестиційну декларацію та проспект емісії сертифікатів ФОН, організувати розміщення сертифікатів ФОН шляхом відкритого продажу або їх безпосередньої пропозиції заздалегідь визначеному колу осіб. Причому, основним принципом функціонування цього фінансово-кредитного механізму є створення за кожним об'єктом будівництва окремого ФОН.

Залучені до ФОН кошти використовуються на умовах управління майном в інтересах власників сертифікатів у порядку, визначеному Правилами ФОН. Власником сертифікатів ФОН може бути будь-яка юридична або фізична особа на відміну від інвестиційних сертифікатів венчурного фонду, власниками яких можуть бути тільки юридичні особи.

ФОН створюється па строк, встановлений проспектом емісії, і до його закінчення емітент сертифікатів цього ФОН не бере на себе зобов'язань щодо викупу таких сертифікатів. Після закінчення строку, на який був створений ФОН, він припиняє своє функціонування.

Механізм роботи Фондів операцій із нерухомістю є досить складним, тому багатьом учасникам ринку до кінця незрозумілий, що викликає недовіру до інвесторів.

Активними суб'єктами інвестиційної діяльності є функціональні учасники, до яких належать:

È Фірми-девелопери - юридичні особи, які беруть на себе функції з управління капіталом, що інвестується. Такі фірми самостійно здійснюють пошук найвигідніших напрямів вкладання коштів інвестора, розробку проекту, його фінансування, реалізацію та введення в експлуатацію. Окремі функції з реалізації проекту загалом чи його окремого етапу може брати на себе проект-менеджер (керівник проекту), який залучається спеціально на період реалізації інвестиційного проекту.

È Фірми-ріелтери - це фірми-посередники з інвестування в об'єкти нерухомого майна. Вони працюють не лише за угодами з продавцями нерухомості, а й визначають інвесторам економічну доцільність придбання тих чи інших готових будівель, споруд чи незавершених будівельних об'єктів.

È Інжиніринго-консалітінгові фірми - це фірми, які займаються розробкою на договірних засадах різного роду документації - інформаційної, науково-технічної, проектно-кошторисної та інших. За замовленням окремого інвестора такі компанії виконують також техніко-економічне обґрунтування проекту, розробляють бізнес-план, здійснюють моніторинг проекту, авторський та технічний нагляд при його виконанні, організовують та проводять тендерні торги.

È Будівельні фірми - виконують весь комплекс робіт за інвестиційним проектом (проектно-кошторисні, будівельні, монтажні тощо) та здають інвестору готовий об'єкт "під ключ".

È Аудиторські фірми - виконують в інвестиційному процесі функції перевірки фінансово-господарської діяльності як власне інвестора, так і інших його партнерів. Аудитори дають оцінку активів та пасивів балансів фірми, розраховують показники ліквідності балансу, здійснюють оцінку інвестиційних якостей цінних паперів, оцінку капіталу власне інвестора та його акціонерів.