Інвестиційна діяльність - Майорова Т.В. - 4.6. ОЦІНКА ВАРТОСТІ ОСНОВНИХ ОБ'ЄКТІВ РЕАЛЬНИХ ІНВЕСТИЦІЙ

Серед основних об'єктів інвестування, яким інвестори надають перевагу останнім часом, є нерухоме майно, насамперед, елітне, офісні приміщення, розташовані у центральних районах; рухоме майно - авто, інноваційне обладнання, товари в обороті тощо.

Методологічною основою оцінки об'єктів нерухомого майна є Національний стандарт №2 "Оцінка нерухомого майна", згідно з яким, об'єкти оцінки поділяють на земельні ділянки (їх частини), що не містять земельних поліпшень, земельні ділянки (їх частини), що містять земельні поліпшення, та земельні поліпшення. У певних випадках під час проведення оцінки земельна ділянка (її частина), що містить земельні поліпшення, може розглядатися як умовно вільна від земельних поліпшень [8].

Для оцінки нерухомого майна використовуються три загальновизнані підходи: дохідний, ринковий та порівняльний. Вибір конкретного методу залежить від обсягу наявної інформації щодо очікуваних доходів віл володіння (користування).

При оцінці нерухомості на першому місці є дохідний (результатний) підхід, зміст якого полягає в тому, що доходи від володіння нерухомістю складаються з поточних та майбутніх надходжень від здавання в оренду, або доходи від можливого приросту вартості нерухомості при її реалізації в майбутньому. Кінцевий результат оцінки за дохідним підходом містить як вартість земельної ділянки, так і вартість будівель і споруд.

Основними методами дохідного підходу є - пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація (дисконтування грошових потоків). Загальну послідовність процедур під час проведення оцінки нерухомості за дохідним підходом можна визначити таким чином, див. рис. 4.8.

Найважливішим етапом в оцінці за методу капіталізації доходу є визначення потенційного валового доходу (ПВД), який залежить від площі оцінюваного об'єкта та встановленої ставки орендної плати:

ПВД = S х А (4.23),

де S - площа приміщення, що здається в оренду, м²;

А - орендна ставка за 1 м².

Зазвичай, розмір орендної ставки залежить від місця знаходження об'єкта нерухомості, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди та ін. Далі визначають передбачувані втрати при зборі платежів, або від того, що об'єкт нерухомості використаний не повністю. Пониження потенційного валового доходу на суму можливих втрат дає розмір реального валового доходу (РВД):

РВД = ПВД - витрати (4.24)

На третьому етапі обчислюють передбачувані витрати з експлуатації нерухомості. Періодичні витрати, що забезпечують його нормальне функціонування, називають операційними витратами, їх класифікують на:

1) умовно-змінні витрати (комунальні платежі, витрати з обслуговування території, оплата праці обслуговуючого персоналу та ін.);

2) умовно-постійні витрати (орендна плата, страхові платежі та ін.);

3) витрати на заміщення (наприклад, на заміну крівлі, підлоги, сантехнічного устаткування, електрообладнання тощо).

Рис. 4.8. Послідовність процедур під час проведення оцінки нерухомості за дохідним підходом

На четвертому етапі встановлюють прогнозований чистий операційний дохід (ЧОД) шляхом пониження РВД на розмір операційних витрат:

ЧОД = РВД - операційні витрати (за мінусом амортизаційних відрахувань) (4.25)

На п'ятому етапі визначають коефіцієнт капіталізації, застосувавши такі методи: кумулятивної побудови; обчислення коефіцієнта з урахуванням відшкодування капітальних витрат; зв'язаних інвестицій, або техніку інвестиційних груп; прямої капіталізації.

На останньому (четвертому) етапі вартість нерухомого майна визначають шляхом ділення розміру прогнозованого ЧОД на коефіцієнт капіталізації:

В_он = ЧОД/К_к, (4.26)

де B_OH - вартість об'єкта нерухомості; К_к - коефіцієнт капіталізації, долі одиниці.

Метод дисконтованих грошових потоків (DCF) використовують для обчислення поточної вартості тих майбутніх доходів, які будуть отримані власником, або від володіння об'єктом нерухомості, або від можливої його реалізації. Визначення обґрунтованої ринкової вартості із застосуванням методу (DCF) здійснюється за схемою, наведеною нами у додатку Б.

Ринковий підхід при оцінці нерухомого майна найчастіше передбачає використання методу порівняння продажів, при застосуванні якого оцінювачу необхідно врахувати таке.

Цей метод містить два основні етапи:

1) вибір об'єктів нерухомості - аналогів (не менше 3-5);

2) оцінку поправок по елементах і розрахунок скоригованої вартості.

Оцінка поправок за елементами та розрахунок скоригованої вартості здійснюються за такими компонентами:

◊ одиницям порівняння;

◊ елементам порівняння.

Використовують такі одиниці порівняння:

• ціна за 1 м - в ділових центрах міст і для офісів;

• ціна за 1 лот - ідентичні формою і розміру ділянки в районах житлової і дачної забудови;

• ціна за одиницю щільності - коефіцієнт відношення площі забудови до площі земельної ділянки;

• ціна за 1 га - для великих масивів земель сільськогосподарського призначення, промислового та житлового будівництва тощо.

Елементами порівняння для об'єктів нерухомості є: майнові права, що надаються; умови фінансування операції (наприклад, продавцем нерухомості): умови продажів (знання цін на ринку нерухомості); місце розташування об'єкта нерухомості та його фізичні характеристики.

Розрахунок скоригованої вартості об'єкта нерухомості здійснюють обліком поправок. Поправками називають коригування, що вносяться до ціни продажів об'єкта аналога в процесі приведення його ціни до характеристик оцінюваного об'єкта. Об'єктом коригування виступає ціна продажу зіставленого об'єкта нерухомості. Виходячи з відношення до ціни об'єкта порівняння поправки класифікують на процентні та грошові (відносні або абсолютні). Вірогідну вартість об'єкта, що оцінюється, з урахуванням поправки на проведення ремонту визначають за формулою:

С_в = С_анал, / S_анал, +П_прх S, (4.27)

де С_В - вірогідна вартість оцінюваного об'єкта;

С_анал - ціна на продажу об'єкта-аналога;

П_пр - поправка на проведений ремонт;

S_анал - площа аналога;

S - площа оцінюваного об'єкта.

Оцінку об'єкта нерухомості за підходом витрат доцільно застосовувати для нерухомого майна, ринок купівлі - продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне.

Застосовування витратного підходу для проведення оцінки земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних поліпшень, полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки. Залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вартості заміщення (відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання.

У процесі оцінки будівель і споруд визначаються повна відновна вартість об'єктів нерухомості та їх залишкова (з урахуванням усіх видів зносу) вартість. При використанні ринкових цін для визначення повної відновної вартості приймається вартість, за якої на дату оцінки можна придбати нові основні фонди, аналогічні наявним на підприємстві. Якщо точно таких (ідентичних) об'єктів немає, то потрібно орієнтуватися на аналогічні об'єкти, скоригувавши, за необхідності, вартість шляхом зіставлення технічних і товарних характеристик.

Оцінку вартості земельних ділянок здійснюють за допомогою таких методів, як техніка залишку для землі; середньозваженого коефіцієнта капіталізації; порівняння продажів; капіталізації; валового рентного мультиплікатора, методика яких визначена у Законі України "Про оцінку земель" [4] та Постанові Кабінету міністрів України "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок" [5].

Оцінку будівель і споруд проводять у такі способи: порівняльної одиниці; поелементного розрахунку (розбиття на компоненти); індексного способу оцінки.

У практиці оцінки застосовують декілька методів визначення зносу будівель і споруд, зокрема: фізичного; функціонального; зовнішнього середовища.

Фізичний знос, загалом, визначається як сума фізичного зносу окремих конструктивних елементів об'єкта, їх питомої ваги в складі будівлі. Розмір фізичного зносу будівлі визначається за формулою:

(4.28)

де: Ф_б - розмір фізичного зносу будівлі, %;

Ф_еі - розмір фізичного зносу окремої конструкції, технічного пристрою, %;

l_i - питома вага елементів у відновній вартості будівлі, %;

n - число окремих елементів будівлі.

Таким чином, коефіцієнт фізичного зносу визначається за формулою:

К_ф=1-Ф_б/ 100, (4.29)

де: К_ф - коефіцієнт фізичного зносу будівлі;

Ф_б - розмір фізичного зносу будівлі, %.

Функціональний знос визначається, виходячи з втрати споживчих якостей, які вимагає ринок від аналогічних об'єктів в цьому випадку, це застаріле планування та забудова об'єкта, що не дозволяє повною мірою ефективно використовувати корисну площу. Коефіцієнт функціонального зносу будівлі визначається за формулою:

К_фн= 1 - Ф_фн / 100 , (4.30)

де: К_фн - коефіцієнт функціонального зносу будівлі;

Ф_фн,- розмір функціонального зносу будівлі, %.

Знос зовнішнього середовища визначається, виходячи з несприятливого ринкового середовища. Він визначається за формулою:

К₃= 1-Ф₃/ 100, (4.31)

де: K₃ - коефіцієнт зносу зовнішнього середовища будівлі;

Ф₃- розмір зносу зовнішнього середовища будівлі, %.

Загалом оціночна вартість об'єкта нерухомості буде визначена за формулою:

С = С_в*К_ф*К_фн*К₃ (4.32)

Узгодження результатів оцінки нерухомого майна, отриманих із застосуванням витратного, дохідного та порівняльного підходів, здійснюється з урахуванням мети та принципів оцінки, що є визначальними для кредитора, а також обсягів, рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки.

Особливе місце серед об'єктів інвестування займають машини й устаткування, які складають технологічну основу будь-якого підприємства, будучи істотною частиною його майнового комплексу.

З науково-технічної точки зору, до установок, машин і обладнання належать пристрої, що перетворюють енергію, матеріали та інформацію. З економічної точки зору, до установок, машин та обладнання належать всі види активної частини основних фондів, які безпосередньо впливають на предмет праці, тобто силові та робочі установки, машини та обладнання, транспортні засоби, виробничий і господарський інвентар, а в окремих випадках — і дорогий інструмент.

Під оцінкою установок машин та обладнання розуміють визначення вартості майже всього спектру об'єктів рухомого майна: верстатів, приладів, автомобілів, технологічних комплексів і потоків ліній, силових агрегатів, оргтехніки та інших об'єктів, які належать до рухомого майна.

При визначенні вартості установок, машин та обладнання, складної побутової техніки, необхідно враховувати міру комплектності, та відповідність вимогам стандартів, технічних умов або іншої нормативно-технічної документації, шляхом внесення відповідних поправок.

Установки, машини та обладнання рідко відтворюються у вигляді точних копій, що у багатьох випадках робить неможливим пряме визначення їх вартості відтворення. Тому, для їх оцінки більш актуальною, ніж для нерухомості. більш важкою і більш значущою за своїми наслідками є проблема визначення зносів.

У процесі оцінки установок, машин і обладнання необхідно враховувати наявність або відсутність системи гарантійного та післягарантійного (ремонтного) обслуговування, а також міру ремонтопридатності оцінюваних об'єктів у разі здійснення ремонту власними силами користувача.

Перед усіма виробниками та агентами по збуту установок, машин і обладнання (як на первинному, так і на вторинному ринках продажів) гостро стоять завдання просування товарів і розширення ринків збуту. Тому вони далеко не завжди орієнтуються на його собівартість, ціну придбання або залишкову балансову вартість при визначеній нижній межі ціни пропозиції.

Оцінку установок, машин і обладнання ускладнює накладення трьох взаємопов'язаних чинників:

• різноманітність видів, типів, моделей;

• різноманітність виробників і продавців;

• наявність на кожному підприємстві великої кількості одиниць техніки.

При цьому кожне поєднання перших двох чинників (виробника, продавця та виду техніки) породжує свою ціпу пропозиції.

Попередніми етапами оцінки вартості машин, обладнання та транспортних засобів має бути оцінна експертиза, яка містить:

1) технічний огляд та ідентифікацію об'єкта;

2) аналіз прав власності на об'єкт;

3) аналіз обтяжень;

4) оцінку ліквідності;

5) оцінку значимості;

6) відбір (структурування) предметів оцінки.

Оцінка установок, машин та обладнання, як і будь-якого іншого майна, базується на використанні трьох класичних підходів: витратного, дохідного та порівняльного.

Згідно з MP З МКСО 2005, ці підходи іменуються таким чином:

• витратний підхід (підхід на основі амортизованих витрат заміщення MP 8 МКСО 2005);

• підхід на основі порівняння продажів;

• підхід на основі капіталізації доходу [14].

Порівняльний підхід в оцінці установок, машин та обладнання є найбільш універсальним і очевидним, а при визначенні вартості за пінами пропозиції або статистики продажів найбільш "ринковим". Це основний підхід в оцінці машин і обладнання. У будь-якому випадку цей підхід ґрунтується на принципі заміщення, який базується на передумові, що розумний покупець (інвестор) не заплатить за оцінюване майно більше, ніж коштує його заміщення, тобто придбання на відкритому, вільному і конкурентному ринку аналогічного нового об'єкта (або об'єкта вживаного) з урахуванням поправок на фізичний і функціональний знос і економічне старіння об'єкта оцінки.

Витратний підхід до оцінки вартості ґрунтується на урахуванні тієї обставини, що при всіх розбіжностях між ціною, вартістю та собівартістю, учасники ринку, проте, співвідносять вартість і ціну з витратами виробництва і реалізації. Тому при використанні витратного підходу ринкова вартість визначається шляхом прямого або непрямого підрахунку всієї сукупності витрат, необхідних для виробництва (відтворення) відповідного об'єкта, його доставки та установки за місцем використання. Основний недолік витратного підходу, порівняно з двома іншими, - слабкий облік міри корисності об'єкта для поточного або потенціального власника.

Дохідний підхід - це спосіб оцінки обладнання, який базується на визначенні вартості майбутніх доходів від його використання. Він ґрунтується на принципі очікування, який стверджує, що типовий інвестор або покупець купує обладнання в очікуванні отримання віл нього майбутніх доходів або вигод.

Одним із найпривабливіших об'єктів реального інвестування є дорожньо-транспортні засоби (ДТЗ), оцінка яких чітко регламентована Методикою товарознавчої експертизи та оцінки дорожніх транспортних засобів від 24.11.2003 p., відповідно до якої при оцінці справних та укомплектованих ДТЗ порівняльний підхід є основним підходом до визначення ринкової вартості ДТЗ. Цей підхід ґрунтується на аналізі цін продажу (пропозиції) ДТЗ, ідентичних або подібних оцінюваному на первинному чи вторинному ринках ДТЗ, з відповідним коригуванням, що враховує відмінності між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки і реалізується з використанням інформації з довідників, які рекомендовані методикою.

Для визначення вартості за порівняльним підходом використовуються статистично середні цінові дані ДТЗ, які були відчужені в Україні, за умов, що відповідають змісту поняття "ринкова вартість", зокрема ґрунтуються на даних відкритого ринку ДТЗ і зведені в довідниках, до яких висуваються вимоги щодо науковості, об'єктивності, об'ємності інформації.

Найбільш вірогідним методом порівняльного підходу до оцінки ДТЗ є метод, заснований на аналізі цін, ідентичних ДТЗ. За ним методом вартість визначається на базі середньої ціни продажу (пропозиції), ідентичного ДТЗ з відповідним строком експлуатації. Подальше коригування враховує різницю між пробігом, комплектністю, укомплектованістю, технічним станом об'єкта порівняння та об'єкта оцінки.

Для визначення вартості обладнання (з урахуванням ремонтних робіт з його монтажу) спеціальних, спеціалізованих та переобладнаних ДТЗ допускається використання методу мультиплікаторів. За цим методом вартість визначається на базі розрахунку співвідношень вартостей встановленого обладнання аналогічних транспортних засобів з розміром визначального технічного параметра, який обумовлює вартість спеціального або спеціалізованого транспортного засобу (вантажність, потужність та ін.).

Для оцінки спеціальних, спеціалізованих ДТЗ, наприклад тракторів та комбайнів, за неможливості застосування порівняльного підходу, застосовується комбінований витратно-порівняльний підхід, заснований на використанні інформації про вартість базового ДТЗ з доданням вартості спеціального або спеціалізованого обладнання з урахуванням вартості робіт з його монтажу.

Основними методами витратного підходу, які використовуються для оцінки ДТЗЄ;

• калькуляція витрат на переобладнання ДТЗ;

• калькуляція витрат на відновлення пошкоджених чи розкомплектованих ДТЗ і їх складових;

• калькуляція витрат на штучне виготовлення ДТЗ;

• калькуляція витрат на демонтаж працездатних складових у разі визначення утилізаційної вартості ДТЗ.

Фізичний знос може розраховуватись у вигляді коефіцієнта фізичного зносу складових залежно від технічного стану ДТЗ, який відображає взаємозв'язок умов експлуатації і технічного стану ДТЗ з вартістю його складових.

Дохідний підхід під час оцінки відокремлених ДТЗ не використовується.

Матеріально-виробничі запаси (МВЗ) оцінюють за фактичною собівартістю. Основними завданнями при оцінці є:

• правильне і своєчасне документальне оформлення операцій і отримання достовірних даних із заготівлі, надходження і відпускання запасів;

• контроль за збереженням запасів в місцях їх зберігання на всіх етапах їх руху;

• своєчасне виявлення непотрібних і зайвих запасів з метою їх можливого продажу;

• здійснення аналізу ефективності використання запасів.

Фактичною собівартістю запасів є сума дійсних витрат на придбання, за винятком податку на додану вартість, а також інших відшкодованих податків.

Фактичними витратами на придбання МВЗ можуть бути:

1) суми, що сплачуються, відповідно до договору, постачальникові (продавцеві);

2) суми, що сплачуються організаціям за інформаційні і консультаційні послуги, пов'язані з придбанням МВЗ;

3) митні збори та інші платежі;

4) невідшкодовані податки, що сплачуються у зв'язку з придбанням одиниці запасів;

5) винагороди, що сплачуються посередникам;

6) втрати по заготівлі і доставці МВЗ до місця їх використання, у т. ч. втрати по страхуванню;

7) інші витрати, пов'язані з придбанням запасів.

Не вносять до фактичних витрат на придбання МВЗ загальногосподарські та інші накладні витрати, окрім витрат, безпосередньо пов'язаних із придбанням цих запасів.

Фактична собівартість запасів при їх виготовленні власне підприємством встановлюють, виходячи з фактичних витрат, пов'язаних з виробництвом цих запасів. Формування витрат на виробництво запасів здійснюють в порядку, встановленому для обчислення собівартості відповідних видів продукції.

Фактичну собівартість запасів, отриманих підприємством за договором дарування або безоплатно, а також основних засобів, що залишаються від вибуття, та іншого майна, визначають, виходячи з поточної ринкової вартості на дату оприбутковування. Під поточною ринковою вартістю розуміють суму грошових коштів, яка може бути отримана в результаті продажу зазначених оборотних активів.

Фактичною собівартістю запасів, отриманих по договорах, що передбачають виконання зобов'язань (оплату) негрошовими засобами, визнають вартість активів, які передані або підлягають передаванню підприємством. Вартість цих активів встановлюють, виходячи з ціни, за якою в порівнянних обставинах підприємство визначає вартість аналогічних акгивів. За неможливості встановити вартість активів, переданих або які підлягають передаванню підприємством, вартість запасів, отриманих організацією за договорах, що передбачають виконання зобов'язань (оплату) не грошовими засобами, визначають, виходячи з ціни, за якою в порівнянних обставинах набувають аналогічних запасів.

Слід мати на увазі, що фактична собівартість запасів, за якої вони були прийняті до обліку, зміні не підлягає. Організації торгівлі вправі вводити до складу витрат звернення витрати по заготівлі і доставці товарів до центральних складів (баз), вироблювані до моменту їх передавання у продаж. Товари, придбані організацією для продажу, оцінюють за вартістю їх придбання. Організаціям роздрібної торгівлі дозволено проводити оцінку придбаних товарів за продажною (роздрібною) вартістю з окремим обліком націнок (знижок).

Література для вивчення теми

1. Закон України "Про інвестиційну діяльність" від 18 вересня 1991 р.

2. Закон України "Про оподаткування прибутку підприємств" від 22 травня 1997 року, №283/97 - BP.

3. Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" від 12 липня 2001 року, № 2658-ІІІ

4. Закон України "Про оцінку земель" від 11 грудня 2003 року, № 1378-IV.

5. Постанова Кабінету міністрів України. "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок" від 11 жовтня 2002 р. №

6. Постанова Кабінету Міністрів України. Про затвердження Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна та майнових прав, від 10 вересня 2003 року. № 1440

7. Постанова Кабінету Міністрів України Про затвердження Методики оцінки майна, від 10 грудня 2003 р. № 1891.

8. Постанова КМУ Про затвердження Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна", від 28 жовтня 2004 р. №1442.

9. Постанова КМУ Про затвердження Національного стандарту № 3, "Оцінка цілісних майнових комплексів" від 29 листопада 2006 p., №1655

10. Постанова КМУ Про затвердження Національного стандарту № 4 "Оцінка майнових прав інтелектуальної власності", від 3 жовтня 2007 p., № 1185.

11. Наказ Міністерства фінансів України Про затвердження Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 7 "Основні засоби". № 92, від 27.04.2000 р.

12. Наказ Державного комітету статистики України Про затвердження змін та доповнень до форми державного статистичного спостереження зі статистики капітальних інвестицій та Інструкції щодо її складання, від 19.08.2004. №487

13. Наказ ФДМ України Про затвердження Методики товарознавчої експертизи та оцінки дорожніх транспортних засобів, від 24.11.2003, № 142/5/2092.

14. Международные стандарты оценки (МСО 2005). 7-е изд. / Пер. с англ. И. Артеменкова, Н. Павлова. М.: Российское общество оценщиков, 2005 г.

Контрольні запитання та завдання для вивчення теми:

1. Визначте характерні ознаки реальних інвестицій.

2. Назвіть основні об'єкти реальних інвестицій.

3. Визначте критерії, за якими відбираються об'єкти для реальних інвестицій.

4. Охарактеризуйте стадії кругообігу реальних інвестицій.

5. За якими ознаками класифікують реальні інвестиції.

6. Охарактеризуйте основні показники ефективності використання основних та обігових фондів.

7. Охарактеризуйте стан ринку реальних інвестицій в Україні.

8. Охарактеризуйте стан ринку нерухомості в Україні.

9. Визначте, за якими принципами здійснюється оцінка об'єктів реального інвестування.

10. Визначте фактори, що впливають на оцінку об'єктів нерухомості.

11. Що таке мультиплікатор валових рентних платежів?

12. Охарактеризуйте зміст методу капіталізації в оцінці нерухомості.

13. Що такс коефіцієнт капіталізації і як він визначається?

14. Охарактеризуйте зміст методу відшкодування капіталу.

15. Що передбачає прямолінійне повернення капіталу; повернення капіталу по фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції; повернення капіталу по фонду відшкодування за безризикової ставки доходу на інвестиції?

16. Визначте особливості оцінки нерухомого майна.

17. Визначте особливості оцінки рухомого майна.

18. Визначте особливості оцінки матеріально-виробничих запасів.