Основи економічної теорії - Дзюбик С. Д. - Ціни на житло.

Час від часу серед широкої громадськості або в уряді поширюється думка, що механізм попиту і пропозиції породжує ціни або зависокі для покупців, або занизькі для продавців. У таких випадках уряд може втручатися, законодавчо встановлюючи межі зростання або падіння цін. Якщо це стосується товару, який вважається соціально важливим і ціни на нього вважаються завищеними, то держава вдається до встановлення граничних цін, тобто законодавчо встановлених максимальних цін, які продавець може правити за свій товар чи послугу. Підставою для введення граничних цін на конкретні продукти є надія на те, що ці ціни дозволять споживачам придбати деякі товари першої необхідності або послуги, які вони не змогли б купити за рівноважну ціну.

Ціни на житло.

Типовим прикладом такого регулювання є ціна на житло. Припустимо, що попит і пропозиція квартир, що здаються в найм, сформували певну ціну рівноваги на рівень квартирної плати, що показано на рис. 12.5. На зображеному графіку крива пропозиції досить крута. Зрозуміло, що кількість квартир, які здаються в найм, важко збільшити за короткий час. Адже, щоб збудувати нові будинки, потрібен час.

Рис. 12.5. Регулювання квартирної плати

За вільного формування квартирної плати встановлюється такий її рівень, що може бути задоволений попит на квартири. Але в той же час існує багато сімей, які не мають засобів, щоб забезпечити прийнятні житлові умови, тобто виникає потреба державного втручання і регулювання розміру квартирної плати таким чином, щоб більша частина людей мала змогу орендувати добре житло.

Припустимо, що держава через регулювання квартирної плати встановлює максимум квартплати, забороняючи підвищувати її вище рівня Ц₂. Природно, що нижчі розміри квартплати дозволять більшому числу людей жити в прийнятних умовах. Однак, регулювання в свою чергу породжує цілу низку проблем.

Зниження квартирної плати, безперечно, зумовить зростання попиту до значення Об₂. Якщо попит зростає, а пропозиція знижується, то в результаті попит перевищує пропозицію (різниця між Об₂ і Об₃). Виникає дефіцит житла — і тепер уже не тільки щодо того, скільки люди хотіли б його мати, але й щодо платоспроможного попиту.

Дефіцит житла викликає необхідність його раціонального розподілу. При цьому, якщо раніше тільки гроші визначали, хто саме отримає наявну квартиру, то тепер має сформуватися якась інша система розподілу житла між покупцями.

На практиці це, звичайно, означає, що засновується певна адміністративна система — наприклад, яка-небудь житлова посередницька установа, — і людина стає в чергу на отримання житла. При цьому очевидно, що у власників нерухомості виникає сильна спокуса обійти всяке регулювання квартплати; адже та кількість квартир, яку вони можуть запропонувати — Об₃ (див. рис. 12.5), вони могли б здавати за ціну Ц₃. Тому не виключено, що регулювання квартирної плати призведе до виникнення чорного ринку, в результаті чого квартири будуть пропонуватися за вищі ціни, ніж у попередній ситуації — без регулювання. Щоб цьому завадити, повинен розширюватися і контролюючий апарат, який у свою чергу вимагає ресурсів, тобто відволікає їх від чогось іншого.

Нічого дивного, що небажані побічні результати до яких, таким чином, може призвести регулювання, викликають необхідність втручання в систему ціноутворення ззовні.

Коли справа стосується ринку житла і дефіциту на ньому, викликаного регулюванням квартирної плати, то цю проблему в Україні розв'язує держава з існуючого житла і будівництва нового. На графіку попиту і пропозиції це виглядає так: крива пропозиції знижується настільки, що дефіцит житла можна подолати за рахунок нового будівництва.

Державні дотації на житлове будівництво приймають, зокрема, форму пільгових кредитів, що надаються на будівництво житла. Відсоток від позики на житлове будівництво утримується на низькому рівні завдяки спеціальним заходам регулювання кредитного ринку.

Але в результаті такі ж проблеми виникають і на кредитному ринку. Формується високий попит на дешеві кредити і паралельно, поряд з регульованим, розростається "сірий" кредитний ринок. Таким чином, регулювання на першому ринку житла дає також і побічні результати, які в свою чергу вимагають нового регулювання, що веде до побічних результатів на іншому ринку.