Земельне право - Корнєєв Ю.В. - 4. Добросусідство в земельному законодавстві

Згідно до статті 103 Земельного кодексу Зміст добросусідства.

1. Власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

2. Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані не використовувати земельні ділянки способами, які не дозволяють власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим призначенням (неприпустимий вплив).

3. Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані співпрацювати при вчиненні дій, спрямованих на забезпечення прав на землю кожного з них та використання цих ділянок із запровадженням і додержанням прогресивних технологій вирощування сільськогосподарських культур та охорони земель (обмін земельних ділянок, раціональна організація територій, дотримання сівозмін, встановлення, зберігання межових знаків тощо).

1. Власник земельної ділянки відповідно до чинного законодавства може здійснювати будь-які дії із земельною ділянкою в обсязі наданих йому правомочностей. При цьому він зобов'язаний не заподіювати шкоди довкіллю, а також не порушувати права й охоронювані законом інтереси громадян, юридичних осіб і держави. Зазначені вимоги необхідно розглядати як обмеження права власності, ущемлення суб'єктивного права власника на конкретне майно з метою забезпечення прав і охоронюваних законом інтересів інших осіб. До однієї з груп таких обмежень відносяться обмеження, пов'язані з дією норм, які у російському дореволюційному праві складали так зване сусідське право. Сучасний інститут добро-сусідства, на відміну від сервітутів, не дає сусідам жодних самостійних прав на чужу земельну ділянку, а лише утруднює реалізацію власником ділянки свого права. Законні обмеження можливі лише між власниками сусідніх ділянок.

Зазначені обмеження мають забезпечувати право на чужу річ з метою задоволення приватних інтересів власників сусідніх земельних ділянок. Суб'єктами даних правовідносин виступають приватні особи.

У коментованій статті закріплюються обов'язки власників і користувачів землі, які поділяються на дві групи:

1. використання земель відповідно до їх цільового призначення;

2. завдавання якнайменше незручностей власникам та землекористувачам сусідніх земельних ділянок.

2. Використання земель за цільовим призначенням означає необхідність дотримання режиму відповідної категорії земель згідно зі ст. 19 ЗК. У другому випадку мається на увазі необхідність вибору таких способів використання земельних ділянок, за яких власникам та землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається якнайменше незручностей. Законодавством не встановлено вичерпного переліку таких незручностей. Тому орган, який розглядає спори між власниками і землекористувачами з приводу дотримання правил добросусідства, визначає, чи створювали дії власника або землекористувача певної земельної ділянки незручності для власників і землекористувачів сусідньої земельної ділянки або чи здійснювалося землекористування способом, за якого заподіювалося якнайменше незручностей власникам та землекористувачам сусідніх земельних ділянок. У разі якщо дії власника порушують правила добросусідства, вони мають припинятися, а збитки, заподіяні сусідам, підлягають відшкодуванню.

Не відшкодовуються заподіяні збитки, якщо власники землі і землекористувачі при використанні земельних ділянок заподіяли найменше незручностей сусіднім власникам і землекористувачам. Для цього коментована стаття в ч. 2 визначає межі допустимого негативного впливу на сусідню земельну ділянку шляхом встановлення заборони справляти неприпустимий вплив на неї. Під неприпустимим впливом слід розуміти такий вплив на сусідню земельну ділянку, за якого власники і землекористувачі сусідніх земельних ділянок втрачають можливість використовувати земельні ділянки за їх цільовим призначенням (наприклад, не можуть вирощувати продукцію на земельній ділянці сільськогосподарського призначення; здійснювати забудову при наданні земельної ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку тощо).

3. Крім того, коментованою статтею закріплюється обов'язок співпраці власників і землекористувачів сусідніх земельних ділянок, тобто необхідність надавати один одному взаємну допомогу. Сфера такої допомоги обмежується:

1. оформленням прав на землю кожного з них (встановлення межових знаків, свідчення у суді на підтримку один одного, консультування один одного з питань оформлення прав на землю);

2. реалізацією прав на землю кожного з них (надання матеріальної та інформаційної допомоги з питань раціонального використання земель).

Вичерпного переліку випадків обов'язкової співпраці власників і користувачів сусідніх земельних ділянок не наводиться. Власники і користувачі земельних ділянок не мають права відмовити у наданні консультативної допомоги сусідам щодо використання земельної ділянки і оформлення прав на неї. Щодо обов'язку надання матеріальної допомоги (техніки, коштів, послуг тощо) - то вона є обов'язковою лише у випадках, визначених законом (ст. 106 ЗК України встановлено обов'язок надавати матеріальне сприяння у встановленні спільних меж). Ненадання інформації щодо оформлення прав на землю, а також щодо раціонального використання землі може бути оскаржене в порядку, встановленому законом.

Згідно до статті 104. Попередження шкідливого впливу на сусідню земельну ділянку

Власники та землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати припинення діяльності на сусідній земельній ділянці, здійснення якої може призвести до шкідливого впливу на здоров'я людей, тварин, на повітря, земельні ділянки та інше.

У коментованій статті закріплюється право власників землі та землекористувачів вимагати припинення екологічно небезпечної діяльності на сусідній земельній ділянці. Стаття не наводить вичерпного переліку видів екологічно небезпечної діяльності, що підлягають припиненню. Для визнання даної діяльності екологічно небезпечною достатньо факту наявності екологічного ризику, тобто ймовірності заподіяння екологічної шкоди. Разом з тим коментована стаття підлягає розширеному тлумаченню, і діяльність може бути визнана екологічно небезпечною не лише тоді, коли є ймовірність виникнення шкоди, а й тоді, коли така шкода вже заподіюється.

Зазначений у статті вплив може бути результатом як правомірної діяльності, так і відхилень від порядку здійснення тих чи інших заходів на території сусідньої земельної ділянки, а також її використання не за цільовим призначенням. При недосягненні згоди між власниками сусідніх земельних ділянок щодо усунення шкідливого впливу діяльності власника однієї ділянки на стан іншої ділянки власник останньої вправі звернутися з позовом до суду. Вимога щодо припинення такої діяльності може стосуватися будь-яких власників чи користувачів сусідніх земельних ділянок, включаючи державу. Власники і землекористувачі мають право вимагати припинення екологічно небезпечної діяльності на сусідній земельній ділянці і тоді, коли екологічна шкода заподіюється не їм особисто, а третім особам.

Порядок припинення екологічно небезпечної діяльності визначається екологічним законодавством (ч. 2 ст. 10 Закону України "Про охорону навколишнього природного середовища" від 25 червня 1991 року. Порядок обмеження, тимчасової заборони (зупинення) чи припинення діяльності підприємств, установ, організацій і об'єктів у разі порушення ними законодавства про охорону навколишнього природного середовища, затверджений постановою Верховної Ради України від 29 жовтня 1992 р. № 2751 -XII). Рішення про припинення такої діяльності приймається Кабінетом Міністрів України, місцевими державними адміністраціями, органами екології та природних ресурсів, органами державного санітарно-епідеміологічного нагляду, місцевими радами, а також на підставі рішення суду. Екологічно небезпечна діяльність може бути припинена головними державними санітарними лікарями в порядку, визначеному Законом України "Про забезпечення санітарного та епідеміологічного благополуччя населення" від 24 лютого 1994 р. (ст. 42). Крім того, екологічно небезпечна діяльність може бути припинена за позовом прокурора на підставі ст. 37 Закону "Про охорону навколишнього природного середовища".

Згідно до статті 105. Наслідки проникнення на земельну ділянку гілок і коренів дерев.

У випадку проникнення коренів і гілок дерев з однієї земельної ділянки на іншу власники та землекористувачі земельних ділянок мають право відрізати корені дерев і кущів, які проникають із сусідньої земельної ділянки, якщо таке проникнення є перепоною у використанні земельної ділянки за цільовим призначенням.

На відміну від ст. 104 ЗК України, коментована стаття передбачає фізичний вплив на земельну ділянку, який спричиняється проникненням гілок і коренів дерев, кущів з однієї ділянки на іншу. Наслідками такого впливу можуть стати дії власників землі і землекористувачів по знищенню коренів дерев і кущів, які проникають із сусідньої земельної ділянки, без узгодження або повідомлення власника чи користувача сусідньої земельної ділянки про такі наміри. Правомірними такі дії будуть у тому разі, коли таке проникнення коренів дерев і кущів є перепоною у використанні земельної ділянки за цільовим призначенням. Таке проникнення не обов'язково має унеможливлювати використання землі за цільовим призначенням. Достатньо факту ускладнення використання землі за цільовим призначенням. Відрізати корені дерев і кущів можна лише на своїй земельній ділянці, без проникнення на земельну ділянку сусіда.

Роз'яснення Вищого арбітражного суду України "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням законодавства про охорону навколишнього природного природного середовища" від 27 червня 2001 р. № 02-5/744. При цьому таке пошкодження гілок, коренів дерев і кущів не буде вважатися екологічним правопорушенням, оскільки воно віднесено до правомірних у зазначеній ситуації дій будь-якого власника і землекористувача. У таких випадках обмеження в реалізації права власності полягає у виснаженні сусідньої земельної ділянки, її затіненні, перешкоджанні використанню на ній рослинності.

Але зазначене право власника і землекористувача може бути обмежене у випадках, визначених законом. Наприклад, відповідно до п. 10 Положення про Зелену книгу України, затверджене наказом Міністерства охорони навколишнього природного середовища та ядерної безпеки від 19 лютого 1997 р. № 17, в межах природних рослинних угруповань, занесених до Зеленої книги України, забороняється будь-яка діяльність, що негативно впливає на їх стан і загрожує їх збереженню. Крім того, Закон України "Про природно-заповідний фонд України" від 16 червня 1992 р. передбачає обмеження права відрізати корені дерев і кущів у межах охоронних зон об'єктів природно-заповідного фонду, а на власників і землекористувачів ділянок, суміжних з земельними ділянками, на яких розташовані пам'ятки природи, може бути покладено обов'язок забезпечення охорони дерев і кущів, оголошених пам'ятками природи.

Згідно до статті 106. Обов'язки щодо визначення спільних меж.

1. Власник земельної ділянки має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки сприяння встановленню твердих меж, а також відновленню межових знаків у випадках, коли вони зникли, перемістились або стали невиразними.

2. Види межових знаків і порядок відновлення меж визначаються центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

3. Витрати на встановлення суміжних меж несуть власники земельних ділянок у рівних частинах, якщо інше не встановлено угодою між ними.

1. Передумовою існування добросусідських відносин між власниками суміжних земельних ділянок і запобігання можливим конфліктам між ними є чітке визначення меж ділянок. Це досягається шляхом додержання певних правил.

У коментованій статті поняття "тверді межі" означає споруду, розташовану на межі, яка відмежовує одну земельну ділянку від іншої: паркан, мур, стіну, тин тощо. Встановлення твердих меж не є обов'язковим для власників земельних ділянок, але власник суміжної земельної ділянки не тільки не вправі перешкоджати іншому власнику у встановленні твердих меж, а навпаки, зобов'язаний сприяти йому у встановленні межових знаків, відновленні останніх при зникненні, переміщенні або приведенні у невиразний, тобто такий, за якого знаки не можуть відповідати меті їх встановлення, стан. Таке сприяння має бути надане у матеріальному вигляді (допомога у відновленні межових знаків, наданні коштів тощо) і в інформаційному сприянні встановленню місця попереднього розташування межових знаків.

2. Межові знаки - це спеціальні позначення, які встановлюються землевпорядними органами на крайніх поворотних точках межі земельної ділянки і мають особливий правовий режим, визначений законодавством України. Згідно зі ст. 125 ЗК без встановлення межових знаків не можна здійснювати користування земельною ділянкою. За знищення межових знаків настає адміністративна відповідальність згідно з ст. 56 Кодексу України про адміністративні правопорушення. Види межових знаків і відновлення меж мають бути визначені Державним комітетом України по земельних ресурсах.

Частина третя коментованої статтівстановлює правило, за яким витрати на встановлення (відновлення) суміжних твердих меж і межових знаків несуть власники сусідніх земельних ділянок у рівних частинах. Але відповідною письмовою угодою може бути передбачене інше правило.

Стаття 107. Відновлення меж.

1. Основою для відновлення меж є дані земельно-кадастрової документації.

2. У разі неможливості виявлення дійсних меж їх встановлення здійснюється за фактичним використанням земельної ділянки. Якщо фактичне використання ділянки неможливо встановити, то кожному виділяється однакова за розміром частина спірної ділянки.

3. У випадках, коли в такий спосіб визначення меж не узгоджується з виявленими обставинами, зокрема з встановленими розмірами земельних ділянок, то межі визначаються з урахуванням цих обставин.

1. У тому випадку, коли за будь-яких причин відсутні межові знаки, основою для відновлення меж є дані земельно-кадастрової документації.

Відновлення меж - це перебіг встановлення меж земельної ділянки, для якої раніше органами землеустрою було проведено встановлення меж, але з якихось обставин зникли, перемістились, зіпсувались або стали невиразними межові споруди і межові знаки, за допомогою яких визначалися межі земельної ділянки. Відповідно до Положення про порядок ведення державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 січня 1993 р., до земельно-кадастрової документації належать: кадастрові карти та плани (графічні та цифрові), схеми, графіки, текстові та інші матеріали, що містять відомості про межі адміністративно-територіальних утворень, земельних ділянок власників землі та землекористувачів, у тому числі орендарів, правовий режим земель, що знаходяться у приватній, комунальній і державній власності, їх кількість, якість, господарську цінність і продуктивність, диференційовані по власниках землі та землекористувачах, населених пунктах, територіях сільських, селищних, міських, районних рад, областях, АРК і Україні в цілому. Земельно-кадастрова документація включає книги реєстрації державних актів на право власності на землю та право постійного користування нею, а також договорів оренди землі.

У разі необхідності, крім земельно-кадастрової документації, можуть використовуватися результати проведених польових обстежень (п. 4.2.1 Положення про земельно-кадастрову інвентаризацію земель населених пунктів, затвердженого наказом Держкомзему України від 26 серпня

1997 р. № 85).

2. Земельно-кадастрова документація щодо конкретної земельної ділянки зберігається в органах земельних ресурсів на місцях. У разі коли земельно-кадастрова документація на дану земельну ділянку втрачена або пошкоджена, виявлення і встановлення меж земельної ділянки здійснюється за правилами ч. 2 і 3 коментованої статті. Відновлення меж за фактичним використанням земельних ділянок передбачає безспірність такого використання. Якщо одна із сторін заперечує проти встановлених даних фактичного використання, то вважається, що фактичне використання неможливо встановити. При спірності щодо фактичного використання земельної ділянки розміри спірної земельної ділянки визначаються угодою сторін спору. Якщо сторони не дійдуть згоди щодо розміру спірної частини земельної ділянки, то всю земельну ділянку слід визнати спірною і поділити її порівну між сторонами спору за правилами ч. 2 коментованої статті.

Коли є можливість частково встановити дані земельно-кадастрової документації або іншим способом (через показання свідків, документальні матеріали, огляд місцевості тощо) виявити певні відомості про спірну земельну ділянку, то встановлення меж земельних ділянок здійснюється відповідно до ч. З коментованої статті з урахуванням встановлених обставин (наприклад: розміру земельних ділянок, приблизного місця проходження давнішньої межі, встановленого показаннями свідків, рельєфу місцевості тощо). Тобто поділ спірної ділянки здійснюється не порівну між сторонами спору, а таким чином, щоб встановлені обставини були враховані. ний сприяти йому у встановленні межових знаків, відновленні останніх при зникненні, переміщенні або приведенні у невиразний, тобто такий, за якого знаки не можуть відповідати меті їх встановлення, стан. Таке сприяння має бути надане у матеріальному вигляді (допомога у відновленні межових знаків, наданні коштів тощо) і в інформаційному сприянні встановленню місця попереднього розташування межових знаків.

3. Законодавство України у деяких випадках обмежує право одного з сусідів вимагати зрізання (викорчовування) дерев (кущів):

1. якщо ці дерева (кущі) слугують межовими знаками, вони можуть бути знищені тільки після заміни їх на інші межові знаки;

2. якщо ці дерева (кущі) занесені до Зеленої книги або підлягають особливій охороні з інших обставин відповідно до Закону України "Про природно-заповідний фонд України".

Питання для самоконтролю і семінару до розділу 4

1. У чому полягає право земельного сервітуту?

2. Хто є суб'єктами земельного сервітуту?

3. Хто є об'єктами земельного сервітуту?

4. Назвіть найбільш поширені види земельного сервітуту?

5. Як здійснюється встановлення земельного сервітуту?

6. На яких підставах може бути встановлено земельний сервітут, якщо власники (користувачі)двох сусідніх земельних ділянок не досягли згоди щодо його встановлення?

7. Чи с земельний сервітут предметом купівлі-продажу, застави та ін.?

8. В яких випадках дія земельного сервітуту припиняється на вимогу власника?

9. Як відбувається захист права сервітуту, якими способами?

10. В яких випадках право на земельну ділянку може бути обмежене?

11. Що таке охоронна зона, зона особливого режиму, зона санітарної охорони?

12. Поняття та суб'єкти добросусідства.

13. Загальні обов'язки суб'єктів добросусідства.

14. Попередження шкідливого впливу на сусідню земельну ділянку.

15. Наслідки проникнення на земельну ділянку гілок і коренів дерев.

16. Обов'язки сусідів щодо визначення спільних меж.

17. Межові знаки.

18. Відновлення меж.