Правознавство - Кунченко-Харченко В.І. - 6.5. Об'єднання приватних власників квартир багатоквартирних будинків

Правові і організаційні основи діяльності об'єднання співвласників багатоквартирного будинку визначені Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29.11.2001року.

Згідно з визначенням, наведеному в цьому Законі, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) - це юридична особа, яка створена власниками для взаємодії використання їх власного майна і управління, утримання та використання недільного і спільного майна.

Ціль створення ОСББ - це забезпечення і захист прав його членів та виконання їх обов'язків, належне утримання та використання неділимого і спільного майна, забезпечення своєчасного надходження засобів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством і установчими документами. ОСББ має неприбутковий статус, об'єднання є неприбутковою організацією і не має за ціль отримання прибутку для ЇЇ розподілу між членами об'єднання.

Об'єднання є юридичною особою, яка має свою печатку з найменуванням і необхідні реквізити, а також розрахункові рахунки у банках.

По суті, діяльність ОСББ обертається навколо спільного і неділимого майна. Саме про його збереження і правильне використання дбає об'єднання.

Спільне майно - являє собою частину допоміжних приміщень житлового комплексу, які можуть бути використані у відповідності з їх призначенням на умовах, визначених у Статуті об'єднання. До допоміжних відносять приміщення, призначені для експлуатації будинку і побутового обслуговування жителів будинку, а саме: сходові клітки, вестибюлі, позаквартирні коридори, колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали та інші технічні приміщення.

Неділиме майно - це частина житлового комплексу, яка складається з:

- частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів, технічного обладнання будинку, які не можуть бути розділені між власниками приміщень будинку і без яких не може бути гідного утримання будинку та прибудинкової території;

- конструктивних елементів будинку - частини будівель, які забезпечують його цілісність і необхідні технічні умови функціонування (фундамент, несущі стіни, міжповерхові перекриття, дах тощо);

- технічного обладнання будинку (інженерні комунікації і технічні прилади, які забезпечують санітарно-гігієнічні умови і безпечну експлуатацію квартир).

Метою створення об'єднання є захист економічних та соціальних прав мешканців цього будинку, розвиток системи місцевого самоврядування в міських територіальних громадах.

Метою діяльності об'єднання є:

o забезпечення належного утримання будинку та прибудинкової території за власні кошти;

o забезпечення згоди власників квартир, жилих та нежилих приміщень будинку про порядок реалізації ними своїх прав на володіння, користування та розпорядження об'єктами будинку, що перебувають у спільній власності членів об'єднання;

o організація забезпечення мешканців будинку комунальними та іншими послугами;

o забезпечення виконання власниками квартир, жилих та нежилих приміщень будинку вимог Правил користування приміщеннями житлових будинків та при будинковими територіями, затвердженими Постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.92 року № 572.

ОСББ може бути створено у будинку будь-якої форми власності із числа тих, хто приватизував або купив квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників жилих і нежилих приміщень (ст. 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку").

Для створення ОСББ власники будинку або ініціативна група (яка складається не менше ніж з 3 власників квартир або нежилих приміщень) скликають установчі збори. Перед проведенням зборів ініціативна група розробляє проект статуту об'єднання. При цьому необхідно враховувати Постанову Кабінету Міністрів № 1521. Статут детально визначає права та обов'язки членів об'єднання та об'єднання в цілому, а також права та обов'язки членів Правління об'єднання. Статут покликаний визначити основи функціонування об'єднання, накреслити основні напрямки діяльності організації та процедурні питання.

Статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку повинен містити:

^ назву та місцезнаходження об'єднання;

^ цілі та предмет діяльності об'єднання;

> перелік майна, яке перебуває в загальному користуванні;

^ права та обов'язки співвласників по відношенню до об'єктів спільного, загального користування;

> розмір резервного фонду об'єднання та порядок його формування;

> назву всіх органів об'єднання, їх повноваження, періодичність зборів, порядок голосування та прийняття рішень на них, перелік питань, для вирішення яких необхідна одноголосність або кваліфікована більшість голосів;

> порядок прийняття кошторису надходжень та витрат об'єднання, створення, використання фондів об'єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати загальних витрат;

> порядок прийняття та внесення змін в правила управління, утримання та використання майна, яке перебуває в загальному користуванні;

> рівень відповідальності користувачів майна, яке перебуває в загальному користуванні, за порушення вимог Статуту та вимог інших внутрішніх вимог об'єднання;

> порядок здійснення права доступу в квартири, жилі та нежилі приміщення;

> порядок реорганізації та ліквідації об'єднання;

> порядок та умови, згідно з якими об'єднання може придбати квартири, жилі та інші приміщення у власність, користування або розпорядження ними;

> порядок та умови укладання правочинів та договорів між об'єднанням співвласників та кожним власником квартири, приміщень та майна, яке перебуває в загальному користуванні.

Статут може включати інші положення, які не суперечать діючому законодавству. Статут повинен бути складений відповідно до Типового Статуту (ст. 7 Закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку").

Установчі збори вважаються правомірними, якщо на них присутні більше 50% власників. На установчих зборах розглядаються такі питання:

- створення об'єднання співвласників, визначення його назви і юридичної адреси;

- розгляд і затвердження Статуту об'єднання;

- вибори правління, ревізійної комісії і уповноваженої особи, відповідальної за реєстрацію;

- про розмір частки кожного співвласника у витратах, пов'язаних зі створенням об'єднання (коштів, необхідних для підготовки і реєстрації установчих документів, виготовлення печатки і штампа об'єднання, відкриття розрахункового рахунку в банку, тощо);

- створення робочої групи для розробки першого річного кошторису витрат і прибутків об'єднання;

- в разі необхідності - строк і порядок скликання наступних зборів;

- визначення і затвердження частки кожного співвласника у загальних витратах;

- інші питання.

Дольова участь (частка) кожного члена об'єднання розраховується як відношення загальної площі квартири чи нежитлового приміщення до загальної площі всіх житлових і нежитлових приміщень будинку. Площа місць загального користування до розрахунку не береться. Розмір частки кожного власника визначає його участь в загальних витратах на утримання будинку і прилеглої території і впливає на результати голосування при прийнятті рішень в подальшій роботі об'єднання.

На установчих зборах кожен власник, в тому числі і колишній одноосібний власник будинку, має тільки один голос, незалежно від розміру, площі і кількості житлових і не-житлових приміщень, які йому належать.

Рішення установчих зборів вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше двох третин присутніх осіб, які мають право голосу.

Оформляється Протокол установчих зборів, який підписують голова і секретар зборів. Примірник Протоколу установчих зборів додається до "Положення про державну реєстрацію об'єднань співвласників багатоквартирних будинків".

Крім цього, ОСББ може бути створено шляхом реорганізації житлово-будівельних кооперативів. Реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів. Згідно Статуту (положенню) кооперативу збори можуть прийняти рішення про реорганізацію кооперативу в ОСББ. З моменту прийняття цього рішення вказані збори вважаються установчими зборами об'єднання і далі проводяться згідно з вимогами Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків", тобто далі приймається Статут, проводиться голосування і т.д. в порядку, передбаченому для ОСББ, що створюються з нуля.

ОСББ вважається створеним з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію. Щоб його отримати, необхідно безпосередньо подати або переслати по пошті (рекомендованим листом) органу державної реєстрації (виконавчому органу міської, районної в місті ради, районної, районної в містах Києві та Севастополі державної адміністрації) наступні документи (п.З Порядку реєстрації ОСББ):

> реєстраційну картку, яка одночасно є заявою про державну реєстрацію об'єднання, оформлену за зразком згідно додатка № 1 до Порядку реєстрації ОСББ;

> протокол установчих зборів, на яких було прийнято рішення про створення ОСББ і був затверджений його Статут;

> два примірники оригіналу і одну копію Статуту ОСББ, оформлених згідно вимог законодавства;

> список членів ОСББ, складений згідно додатка № 2 до Порядку реєстрації ОСББ;

> опис земельної ділянки встановленої форми та технічний паспорт будинку;

^ завірені копії документів, що встановлюють право на володіння будинком, квартирою (квартирами), іншими житловими (нежитловими) приміщеннями кожного власника, який безпосередньо або через уповноважених осіб брав участь в установчих зборах і голосуванні за створення об'єднання.

Реєстрація ОСББ здійснюється безоплатно. Орган державної реєстрації в місячний строк після надходження потрібних документів вносить дані реєстраційної картки в реєстр і видає свідоцтво про державну реєстрацію об'єднання з указаним ідентифікаційним кодом згідно з ЄДРПОУ, а у випадку відмови від реєстрації - дає вмотивовану письмову відповідь.

При необхідності може бути здійснена перереєстрація об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Вона проводиться в порядку, встановленому для його державної реєстрації. У разі перереєстрації об'єднання оригінали раніше виданого свідоцтва про державну реєстрацію об'єднання та його статуту повертаються до органу державної реєстрації.

Як і кожна організація, ОСББ має свої органи управління. Згідно ст.10 Закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків", органами управління являються:

- загальні збори його членів;

- правління;

- ревізійна комісія.

Кожен орган правління наділений своїми повноваженнями.

Вищим органом управління об'єднання є загальні збори членів об'єднання. Кожний член на загальних зборах має кількість голосів, пропорційну розміру загальної площі квартир, жилих та нежилих приміщень, що перебувають у його власності.

По закінченні календарного року для розгляду результатів діяльності правління об'єднання скликає загальні збори членів об'єднання. Позачергові загальні збори можуть бути скликані за вимогою членів правління або членів об'єднання, які мають більше 20% голосів від їх загальної кількості або за вимогою ревізійної комісії.

Правління є виконавчим органом об'єднання і підзвітне загальним зборам. Порядок обирання та відкликання членів правління, їх кількісний склад та строки обирання встановлюються загальними зборами. Членами правління можуть бути обрані тільки члени об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. При виконанні обов'язків та реалізації своїх прав члени правління об'єднання, які своїми діями завдали майнових збитків об'єднанню або його членам, зобов'язані відшкодувати їх згідно з чинним законодавством. До компетенції правління об'єднання віднесено:

1. Підготовку річного кошторису об'єднання, річного звіту та балансу;

2. Здійснення контролю за своєчасною сплатою членами об'єднання внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно з чинним законодавством;

3. Розпорядження коштами об'єднання відповідно до затвердженого загальними зборами кошторису;

4. Укладання договорів з підприємствами, які надають житлово-комунальні послуги, виконують будівельні роботи тощо, та здійснення контролю за їх виконанням;

5. Ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність об'єднання;

6. Скликання та організацію проведення загальних зборів членів об'єднання.

7. Правління об'єднання забезпечує схоронність річного кошторису, балансового звіту після висновків ревізійної комісії. Перелічені документи можуть бути надані для ознайомлення кожному члену об'єднання на його вимогу.

Правління об'єднання зі свого складу обирає Голову правління і його заступника. Голова правління забезпечує виконання рішень загальних зборів членів об'єднання та рішень правління, діє без довіреності від імені об'єднання, укладає в межах своєї компетенції угоди, розпоряджається коштами об'єднання відповідно до затвердженого кошторису.

Для здійснення контролю за фінансовою діяльністю правління об'єднання на загальних зборах обирається з числа членів об'єднання ревізійна комісія або приймається рішення про залучення аудитора. Порядок діяльності ревізійної комісії та її кількісний склад затверджується загальними зборами. Рішення загальних зборів членів об'єднання про затвердження річного звіту, кошторису видатків і надходжень та розмірів платежів членів об'єднання приймаються з урахуванням висновків ревізійної комісії.

Ревізійна комісія зобов'язана вимагати позачергового скликання загальних зборів у разі виникнення загрози суттєвим інтересам об'єднання або виявлення зловживань, вчинених посадовими особами.

Крім основної діяльності, об'єднання може виконувати господарську діяльність для забезпечення власних потреб безпосередньо або шляхом укладання договорів з фізичними і юридичними особами. Одним з найбільш розповсюджених видів господарської діяльності об'єднання є надання в оренду приміщень (житлових і нежитлових) в житловому комплексі.

Власник приміщення в багатоквартирному будинку, в якому створено об'єднання, може здати його в оренду для:

> проживання фізичної особи;

> здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі.

При цьому обов'язковою умовою такої діяльності є виконання всіх встановлених норм використання приміщень в житлових будинках. Крім цього, не повинен бути нанесений збиток інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу.

Установчі документи об'єднання повинні містити вичерпний перелік видів їх діяльності. Якщо об'єднання здійснює діяльність, що є для нього основною, але не записана у Статуті, то прибутки від такої діяльності будуть оподатковуватись на загальних засадах.

Ліквідація об'єднання проводиться призначеною загальними зборами його членів ліквідаційною комісією, а у випадках припинення діяльності об'єднання - за рішенням суду - ліквідаційною комісією, що призначається цим органом.

Контрольні питання

1. Поняття житлового права України.

2. Предмет житлового права України.

3. Захист права на житло Конституцією України.

4. Житловий фонд України.

5. Суб'єкти і об'єкти права власності на житло.

6. Використання громадянами України свого конституційного права на житло.

7. Підстави для поліпшення житлових умов.

8. Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов.

9.Черговість в отриманні житла.

10. Норми жилої площі в Україні.

11. Порядок приватизації державного житлового фонду.

12. Об'єкти, які не підлягають приватизації.

13. Використання та управління приватизованими квартирами.

14. Житлові чеки.

15. Права та обов'язки власників квартир.

16. Оподаткування власників приватизованих квартир.

17. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - поняття та мета створення.

18. Юридичний статус, реєстрація ОСББ, майно ОСББ.

19. Нормативно-правове забезпечення діяльності ОСББ.

20. Органи управління ОСББ.

21. Правила участі в діяльності ОСББ.

Нормативно-правові акти та учбово-методичні матеріали

1. Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 р.

2. Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків" від 29 листопада 2001р.

3. Закон України "Про житлово-комунальні послуги" від 24 червня 2004 р.

4. Закон України "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи" від 28 лютого 1991 р.

5. Закон України "Про реабілітацію жертв політичних репресій в Україні" від 17 квітня 1991 р.

6. Закон України "Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей" від 20 грудня 1991 р.

7. Закон України "Про оренду землі" від 06 жовтня 1998 р.

8. Господарський кодекс України від 16 січня 2003 р.

9. Житловий кодекс України (Української PCP) від ЗО червня 1983 р.

10. Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 р.

11. "Про Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву". Постанова Кабінету Міністрів від 26 жовтня 2000 р. № 1604.

12. "Правила користування приміщеннями житлових будинків та прибудинковими територіями". Постанова Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002р. № 1521.

13. "Про затвердження Порядку використання в 2007 році коштів, передбачених у державному бюджеті для забезпечення житлом окремих категорій громадян, які відповідно до законодавства мають право на його отримання" Постанова Кабінету Міністрів від 21 лютого 2007 р. № 269.

14. "Створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків - основа реформування житлового сектора". -К.: Українська економічна студія, 1998р.

15. "Довідник керуючого справами об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". - К., 2000р.

16. "Руководство для собственников жилья по созданию и деятельности объединений совладельцев многоквартирных домов в Украине" / за ред. Дж. Гарднера. - Одесса, 1996 г.

17. Ермакова Н. "Сам себе хозяин, или основные аспекты создания и работы объединений совладельцев многоквартирных домов" / Все о бухгалтерском учете. - 2004р. - № 72, ст. 4-10.

18. "Деятельность и налогообложение объединений совладельцев многоквартирных домов" / Налоги и бухгалтерский учет. - 2004р. - № 92, ст. 42-50.

19. "Объединения совладельцев многоквартирного дома: организация деятельности и учет" /Бухгалтерская неделя. -2004р. -№49, ст. 32-41.