Банківські операції - Коцовська P.P. - 4.4.5. Особливості іпотечного кредитування

Іпотечний ринок, або ринок іпотечного капіталу, відіграє важливу роль в економіці, об'єднуючи фінансовий ринок із ринком нерухомості.

Інвесторами на іпотечному ринку виступають найчастіше домогосподарства, суб'єкти господарювання, державні та недержавні фонди, уряд.

Особливими позичальниками-іпотекодавцями є знову ж таки домогосподарства та підприємства, які отримують на ринку іпотечний кредит, тим самим інвестують нерухомість: купують, будують, освоюють її, а також використовують іпотечний кредит для розвитку бізнесу.

Таким чином, залежно від предмета застави та мети використання іпотечний ринок можна у загальному поділити на такі сегменти:

- споживчий житловий ринок;

- дохідний житловий ринок;

- дохідний ринок комерційної нерухомості та землі.

Окрім вказаного поділу іпотечного ринку, його ще підрозподіляють на первинний та вторинний.

Первинний іпотечний ринок - це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини лише між кредиторами та позичальниками. На цьому ринку позичальник отримує у фінансово-кредитній установі (у кредитора) кредит під заставу нерухомості. У цьому разі позичальник є заставодавцем, а кредитор - заставо держателем.

З появою на фінансовому ринку інвесторів, які мають кошти та бажання отримати додатковий прибуток шляхом надійного інвестування в іпотечні цінні папери, виникає вторинний іпотечний ринок. Він є тією частиною іпотечного ринку, яка охоплює економічні відносини між кредиторами, посередниками та інвесторами, а банкам дає можливість рефінансування під іпотечні цінні папери для підтримки їх ліквідності.

Розглядаючи теперішню ситуацію щодо розвитку українського іпотечного ринку, слід констатувати, що склалися непогані передумови для розвитку сегмента споживчого іпотечного кредитування: є певна стабілізація економіки країни, піднесення життєвого рівня громадян, створено правове та організаційне поле для діяльності суб'єктів іпотечного ринку (поряд із фінансовими установами, що займаються іпотечним кредитуванням, функціонують державні іпотечні установи). Залишається поки що проблемним питання розвитку ринку іпотечних цінних паперів - заставних, іпотечних сертифікатів, облігацій.

Основними нормативно-правовими актами стосовно іпотечного кредитування є: Закон України "Про заставу", Земельний кодекс (2001 року - надає можливість передавати в заставу земельні ділянки, що належать особам на правах власності), Закон України "Про іпотеку", Закон України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", інші закони України та постанови Кабінету Міністрів України.

Іпотечне кредитування фізичних осіб передбачає співпрацю банку з основними замовниками - будівельними компаніями, що здійснюють будівництво житла та його первинний продаж, і продавцями – агентствами з продажу нерухомості на вторинному ринку на умовах генеральних угод про співробітництво.

Продавці та основні замовники повинні працювати на ринку нерухомості не менше ніж три роки, бути клієнтами банку, тобто відкрити в ньому поточний рахунок, з якого проводитимуться розрахунки за іпотечним кредитом. Крім цього, продавці повинні подати в банк, що здійснюватиме іпотечне кредитування, відповідну проектно-кошторисну документацію на об'єкт кредитування.

Вимоги до позичальників за таким видом кредиту виставляються такі:

• позичальники є резидентами України та постійно проживають (прописані) і мають основне місце роботи в регіоні, що обслуговується даним банком;

• позичальники є повнолітні та дієздатні;

• мають стабільні та документально підтверджені джерела доходів упродовж б-ти останніх місяців;

• позичальники є платоспроможними, не притягалися до кримінальної відповідальності.

До суб'єктів оцінювання нерухомості (іпотеки) висуваються вимоги щодо наявності сертифіката для здійснення цих операцій, виданого Фондом держмайна України, практичної діяльності на відповідному ринку більше ніж три роки.

Банки працюють у цьому напрямі кредитування лише із тими страховими компаніями, які мають відповідний страховий фонд, укладають страхові договори на такий же строк, як і строк кредитного договору (від 3-х до 30-ти років), здійснюють страхування іпотеки на користь банку, але за кошти позичальника.

У банківських установах повинні розроблятися окремо внутрішні положення щодо кредитування фізичних осіб на інвестування в житлове будівництво та окремо на придбання квартир.

Основними умовами надання іпотечного кредиту, попри укладення генеральної угоди про співробітництво, є:

- обов'язковість сплати авансу позичальником у розмірі не менше ніж 30% вартості житла та зарахування суми на рахунок основного замовника (продавця);

- укладення договору інвестування між фізичною особою та основним замовником;

- укладення договору купівлі-продажу між фізичною особою та продавцем житла на вторинному ринку;

- укладення договору застави майнових прав на об'єкт інвестування (у разі, якщо об'єкт не здано в експлуатацію) та в подальшому укладення договору застави житла (з моменту введення його в експлуатацію);

- оформлення право встановлюваних документів на житло і їх реєстрація в бюро технічної інвентаризації;

- укладення договору страхування житла.

Банки, укладаючи договори про співробітництво, вимагають також від основних замовників чи продавців житла, щоб вони виступали поручителями позичальників до моменту здачі житла в експлуатацію та оформлення нотаріально посвідченого договору застави житла (договору іпотеки).

Фінансовий стан поручителів банки визначають за методикою визначення фінансового стану за кредитування ними юридичних осіб.

Надання кредиту здійснюється після укладення договору кредиту в безготівковій формі частинами шляхом перерахування коштів із кредитного рахунку позичальника на поточний рахунок продавця, забудовника, рідше надається готівкою, а також видавання платіжних карток міжнародних платіжних систем.

Документи для одержання кредиту в інвестування житла чи купівлю його на вторинному ринку загальноприйняті: заява, анкета позичальника, паспорт, довідка про ідентифікаційний код, довідка з місця праці та довідка про інші доходи.

Погашення кредиту починається після терміну освоєння (може бути декілька місяців) рівними частинами, проценти погашаються щомісячно, розрахунок процентів здійснюється за фактичний час користування залишковою заборгованістю.

Під час укладення договору іпотеки слід виконувати умови, що передбачені Законом України "Про іпотеку".

Відповідно до Закону України "Про іпотеку", іпотека повинна бути оформлена письмовим іпотечним договором, нотаріально посвідчена, застрахована на користь іпотекодержателя та зареєстрована в державному реєстрі. В іпотечному договорі можна обумовити випуск заставної.

Заставна - це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право власника на отримання від боржника виконання основного зобов'язання у грошовій формі, а в разі невиконання боржником основного зобов'язання -надає право звернути стягнення на предмет іпотеки.

Заставна може передаватися власником будь-якій особі шляхом вчинення передавального напису - індосаменту, новий власник матиме ті ж права, що і перший іпотекодержатель.

У разі видачі заставної припиняються грошові зобов'язання боржника за договором, який обумовлює основне зобов'язання (договором про іпотечний кредит), і виникають грошові зобов'язання боржника щодо платежу за заставною.

Заставна підлягає державній реєстрації в установленому законом порядку разом із тим майном, що передане в іпотеку. Після реєстрації випуску заставної її оригінал передають іпотекодержателеві.

Заставну оформляють у письмовій формі в одному примірнику на стандартному бланку, що встановлений Державною комісією з цінних паперів і фондового ринку. На всіх оригінальних примірниках іпотечного договору роблять відмітку про оформлення заставної. Заставну підписує іпотекодавець, якщо іпотекодавець – юридична особа, то підпис засвідчується печаткою.

Для реалізації прав за заставною її власник (кредитор) повинен заявити боржникові письмову вимогу про виконання основного зобов'язання. У цій вимозі вказується банківський рахунок власника заставної для здійснення переказу відповідної грошової суми.

Заставна підлягає передачі боржникові в разі належного виконання ним основного зобов'язання. Після повного виконання боржником основного зобов'язання заставну анулюють.

Банківським установам як основним іпотекодержателям вигідно володіти заставними, тому що їх можна використати до настання строку виконання боржником зобов'язань для рефінансування власної діяльності.

Рефінансування може здійснюватися такими способами:

- продаж заставної (відчуження) шляхом вчинення індосаменту з компенсацією індосантові вартості заставної;

- продаж заставної із зобов'язанням зворотного викупу (peno);

- передання заставної в заставу для забезпечення виконання зобов'язань перед іншими кредиторами;

- емісія іпотечних цінних паперів (власне в Законі України "Про іпотеку" механізму цієї емісії не розроблено).

Однак з 1 січня 2004 року набув чинності Закон України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", яким визначено інструментом вторинного іпотечного ринку - іпотечний сертифікат.

Законом вводиться два різновиди іпотечних сертифікатів - сертифікати з фіксованою дохідністю та сертифікати участі.

Сертифікати з фіксованою дохідністю забезпечені іпотечними активами і надають власникам такі права:

- отримувати номінальну вартість у строки, передбачені умовами випуску сертифікатів;

- отримувати проценти за сертифікатами відповідно до умов випуску;

- пріоритетного задоволення своїх вимог із вартості іпотечних активів у разі невиконання емітентом узятих на себе зобов'язань.

Сертифікати участі - це сертифікати, які забезпечені іпотеками та посвідчують частку його власника у платежах за іпотечними активами (див. глосарій до теми). Власник таких сертифікатів має права: отримати частку у платежах за іпотечними активами відповідно до договору про придбання сертифікатів; - задоволення своїх вимог із вартості іпотечних активів, які є в довірчій власності управителя в разі невиконання емітентом узятих на себе зобов'язань. Таким чином, забезпеченням виконання зобов'язань за сертифікатами з фіксованою дохідністю є іпотечні активи, а за сертифікатами участі - іпотеки, об'єднані в іпотечний пул.

Окрім особливостей іпотечного кредитування щодо функціонування заставних, іпотечних цінних паперів, які розглянуто вище, належить також зазначити особливі стандарти іпотечного кредитування. Стандарти проявляються в установлених умовах надання іпотечного кредиту (особливостях оформлення договору про іпотечний кредит) та мінімізації ризиків.

Особливістю договору про іпотечний кредит є те, що в ньому мають бути зазначені:

• вартість основного зобов'язання та порядок його амортизації, строки та розміри платежів з урахуванням інфляційного застереження;

• право кредитора самостійно встановлювати розмір часток платежів, розподіляти його між ціною зобов'язання та доходом кредитора;

• згода боржника на приєднання його основного зобов'язання до консолідованого іпотечного боргу (борг, реформований кредитором в іпотечні сертифікати), включення іпотеки до іпотечного пулу (об'єднання-іпотек, реформованих у консолідований борг);

• право кредитора відчужувати основне зобов'язання;

• інфляційне застереження;

• умови страхування фінансових ризиків.

Коротко охарактеризуємо вказані положення договору про іпотечний кредит.

Вартість основного зобов'язання складається із ціни зобов'язання та доходу кредитора. Ціною зобов'язання є сума коштів, надана позичальникові, проте ціна не може бути вищою за 70% від оцінної вартості предмета іпотеки.

Амортизація основного зобов'язання - це поступове зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кредит, тобто ціна основного зобов'язання зменшується на суму погашення заборгованості позичальника.

Інфляційним застереженням є обумовлений кредитором і позичальником спосіб збереження реальної вартості грошових вимог та доходів кредитора. Таке застереження має забезпечувати індексацію платежів при сплаті основного зобов'язання.

Рішення щодо реформування зобов'язань за іпотечним кредитом у консолідований борг приймає виконавчий орган банку-кредитора. До консолідованого іпотечного боргу включаються кредитні зобов'язання на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості не менше ніж 3-х позичальників, сума окремого консолідованого іпотечного боргу повинна бути не меншою ніж еквівалент у 200 000 євро, умови кредитних договорів мають бути однаковими.

Сума реформованих у консолідований іпотечний борг кредитних зобов'язань упродовж строку існування договорів є вартістю іпотечних активів.

Одночасно з реформуванням зобов'язань у консолідований іпотечний борг банк-кредитор організовує відповідні іпотечні пули, причому їх розмір повинен бути більшим, аніж відповідний іпотечний борг.

До іпотечного пулу мають включатися іпотеки, які відповідають таким вимогам:

• предметом іпотеки є збудована нерухомість, що належним чином зареєстрована в Державному реєстрі;

• іпотека застрахована від ризиків загибелі або пошкодження на користь іпотекодержателя на повну вартість;

• основне зобов'язання за договором про іпотечний кредит застраховане від фінансових ризиків на користь кредитора.

Банк після реформування кредитних зобов'язань у консолідований іпотечний борг і об'єднання відповідних іпотек в іпотечний пул має право відчужувати іпотечні активи.

Операція з продажу іпотечних активів може бути зворотною, якщо другий кредитор зобов'язується у визначений договором строк продати першому придбані в нього іпотечні активи, а перший кредитор зобов'язується купити такі активи на умовах цього договору.

Безперечно, що кредитор, який є власником іпотечних активів, може випускати іпотечні сертифікати.

У процесі іпотечного кредитування необхідним є розроблення та дотримання певних коефіцієнтів, які дають змогу знижувати ризики цього виду кредиту.

Наприклад, коефіцієнт співвідношення між вартістю іпотеки та обсягом іпотечного кредиту (не перевищує 70%) зменшує кредитний ризик, коефіцієнт співвідношення вартості іпотеки до обсягу сімейного доходу позичальника - фізичної особи, що не повинен бути вищим за 4 (доступність іпотечних кредитів), зменшує кредитний ризик на споживчому житловому іпотечному ринку.