Українське цивільне право - Заіка Ю.О. - 20.6. Купівля-продаж житлових будинків (квартир)

Житловий будинок або квартира є важливими об'єктами права приватної власності громадян, тому держава встановила для них особливий правовий режим. Договір купівлі-продажу житлового будинку чи квартири (у порівнянні із загальними правилами купівлі-продажу) мають певні особливості.

Важливістю житлового будинку чи квартири як об'єкта права приватної власності і пояснюється суворі вимоги чинного законодавства до дотримання форми договору. Договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна під загрозою визнання його недійсним має бути укладений у письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 657 ЦК).

Посвідчення договорів про відчуження житлового будинку (квартири) провадиться за місцезнаходженням такого майна (п. 60 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від З березня 2004 р. № 20/5).

При посвідченні договору продавець зобов'язаний надати правовстановчі документи, які підтверджують його право власності на майно, що відчужується.

Такими документами можуть бути:

- нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни;

- спадковий договір;

- свідоцтво про придбання майна з публічних торгів чи на аукціоні;

- свідоцтво про право власності;

- свідоцтво про право на спадщину (за законом чи за заповітом);

- свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя;

- договір про поділ спадкового майна;

- договір про припинення права на утримання чи про припинення права на аліменти на дитину за умови набуття прав на нерухоме майно;

- договір про виділення частки в натурі;

- іпотечний договір;

- рішення суду тощо.

Якщо від імені власника виступає його представник, повноваження такої особи повинні бути належним чином підтверджені. Водночас, необхідно мати на увазі, що не виключено, що довіреність, на підставі якої діє представник, може бути недійсною (наприклад, довіритель помер, відкликав її, визнаний недієздатним тощо) і тоді укладений на підставі довіреності договір також буде недійсним.

Якщо будинок (квартира) належить подружжю на праві спільної власності, то вимагається письмова згода подружжя на відчуження продавця (справжність підпису на заяві може бути посвідчена у нотаріальному порядку, за місцем проживання, роботи, навчання, лікування тощо).

Якщо продавцю належить частина будинку чи квартири на праві спільної часткової власності, необхідно надати докази відмови співвласника від права переважної купівлі, тобто докази того, що співвласники відмовилися від купівлі частки за оголошеною ціною і на визначених умовах, чи не надали відповіді протягом встановленого строку відповідно до ст. 362 ЦК.

Продавець зобов'язаний надати довідку-характеристику з Бюро технічної інвентаризації, яка містить характеристику будівлі, а в сільській місцевості, де інвентаризація не проведена - довідку відповідного орану місцевого самоврядування з викладенням характеристики відчужуваного нерухомого майна.

Якщо з довідки видно, що власник житла здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, зокрема перепланування житлового будинку, переобладнання не житлового приміщення в житлове чи навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу або належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту або з грубими порушеннями основних будівельних норм і правил, нотаріус має право вимагати подання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. За відсутності такого рішення нотаріус повинен відмовити у посвідченні договору про відчуження житла.

У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба (тобто земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями тощо), якщо інше не встановлено договором або законом (наприклад, у договорі передбачене знесення чи перенесення альтанки та сараю продавцем).

Якщо квартира належить державній організації, то продати її можна лише з дозволу Фонду державного майна України.

Вартість будинку (квартири), що продається, визначається за погодженням сторін, але не може бути менше балансової вартості, яка зазначена в довідці-характеристиці. За посвідчення договору купівлі-продажу нотаріусом стягується державне мито.

Після посвідчення договору купівлі-продажу покупець зобов'язаний звернутися в Бюро технічної інвентаризації і перереєструвати на себе набуте домоволодіння.

Право власності на придбаний будинок (квартиру) виникає у покупця після нотаріального посвідчення договору з моменту державної реєстрації (ст. 334 ЦК).

Вимоги у зв'язку з недоліками проданого будинку (квартири), які не були зумовлені у договорі, можуть бути пред'явлені покупцем за умови, що ці недоліки були виявлені протягом розумного строку, але у межах трьох років з моменту передання товару покупцеві, якщо договором чи законом не встановлений більший строк. Якщо встановити день передання будинку (квартири) неможливо, або якщо покупець володів будинком (квартирою) до укладення договору, ці строки обчислюються від дня укладення договору.

Аналогічні вимоги можуть бути пред'явлені і при продажі іншого нерухомого майна - гаража, дачі, садового будинку. Договір купівлі-продажу гаража може мати такий вигляд:

ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ГАРАЖА

Місто Чернігів, десятого квітня дві тисячі восьмого року Ми: з одного боку я, Калачов Іван Степанович, який проживає за адресою: вул. Революційна, 2 м. Чернігів,, далі "Продавець", а з іншого боку, я Фунт Вацлав Казимирович, який проживає за адресою: вул. Банна, 3, кв.12 м. Біла Церква, далі - "Покупець", Уклали цей договір про таке:

1. Продавець продав, а Покупець купив гараж (бокс), під номером 20 (двадцять), який знаходиться за адресою: м. Чернігів, вул. Героїв праці, 245 на території Гаражно-будівельного кооперативу "Сигнал" (кооператив по експлуатації гаражів) м. Чернігова.

2. Зазначений гараж (бокс) належить Продавцю на підставі свідоцтва про право власності, яке видане Чернігівським міським бюро технічної інвентаризації 30 червня 2007р. на підставі довідки, виданої зазначеним кооперативом 10 червня 2000р. № 24, зареєстрованої в Чернігівському бюро технічної інвентаризації 30 червня 2007р. в реєстровій книзі під реєстраційним номером 9/1227.

Гараж (бокс), який є предметом договору, побудований з цегли. Гараж (бокс) має також підвал, який є його невід'ємною частиною, і продається разом з гаражем (боксом ). Розмір гаража (боксу) становить 20,0 (двадцять) квадратних метрів.

3. Згідно з відомостями, зазначеними у довідці-характеристиці, що видана Чернігівським міським бюро технічної інвентаризації 8 квітня 2008 р. за № 222/444, вартість гаражу (боксу) становить 1200 (одна тисяча двісті) гривень.

4. Продаж здійснено за 1200 (одна тисяча двісті) гривень, які Продавець отримав від Покупця до підписання цього договору.

5. Продавець свідчить, що цей гараж (бокс), який є предметом даного договору, на момент підписання договору нікому не проданий, не подарований, не відчужений іншим способом, не заставлений, під забороною (арештом) не перебуває, право власності Продавця ніхто не оспорює.

6. Усі видатки, що пов'язані з оформленням договору, несе Покупець.

7. Продавець зобов'язується повністю звільнити гараж (бокс), що продається, для вільного доступу і безперешкодного користування Покупцем до 15 квітня 2008р.

Цей договір складено у трьох примірниках, один з яких залишаються у справах нотаріальної контори, а два інших передаються Продавцю і Покупцю.

Підписи: Калачов І.С.

Фунт В.К.