Українське цивільне право - Заіка Ю.О. - Глава 24. Договір довічного утримання (догляду). Рента (Глави 56, 57 ЦК)

24.1. Договір довічного утримання (догляд).

Своє майбутнє можна забезпечити, зробивши певні заощадження, заробивши велику пенсію, уклавши договір страхування чи розраховувати на вдячних нащадків. Договір довічного утримання - одна із цивільно-правових форм забезпечення громадян.

За договором довічного утримання або догляду одна сторона - відчужувач передає другій стороні - набувачеві у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно (ст. 744 ЦК).

За юридичною природою договір довічного утримання є оплатним, одностороннім (оскільки після укладення договору на набувача покладаються обов'язки щодо утримання, а відчужувач набуває право на утримання) та реальним, оскільки момент укладення договору пов'язаний із передачею майна.

Відчужувачами можуть бути будь-які фізичні особи (як непрацездатні, так і працездатні), які володіють на праві приватної власності житловим будинком, приватизованою квартирою чи іншим майном, яке має значну цінність.

Набувачами виступають фізичні чи юридичні особи які мають можливість забезпечити довічне утримання відчужувану, зокрема догляд і надання необхідної допомоги.

У договорі довічного утримання має бути визначена ціна майна, яке відчужується, а також ретельно зазначені обов'язки набувача: наприклад, надання відчужував, до кінця його днів, право проживати у житловому будинку, який відчужується (зазначається конкретна частина будинку чи інше упорядковане житло, що надається для постійного проживання), забезпечення його необхідною допомогою та доглядом, а також визначена грошова оцінка всіх видів матеріального забезпечення, які надаються щомісяця. Така оцінка підлягає індексації. Звичайно, що у договорі неможливо передбачити розв'язання всіх питань побутового характеру, тому, якщо між контрагентами виникне спір, він повинен вирішуватися відповідно до засад справедливості до розумності. Цей договір може виглядати таким чином:

ДОГОВІР ДОВІЧНОГО УТРИМАННЯ

Місто Одеса, першого лютого дві тисячі восьмого року Ми, що підписалися. Коробочка Наст ас і я Петрівна, яка проживає в м. Одесі, вул. Трьохсвятительська, 4, з одного боку, і Чичиков Павло Іванович, який проживає в м. Маріуполі, вул. Індустріальна, 24, кв. 246, з іншого боку, уклали договір про таке:

1. Я, Коробочка Настасія Петрівна, передаю у власність Чичикова Павла Івановича належний мені на праві приватної власності житловий будинок, що знаходиться за адресою: вул. Трьохсвятительска, 4 м. Одеса, який розміщений на земельній ділянці площею 800 кв.м.

На зазначеній ділянці знаходиться цегляний будинок житловою площею 56 кв.м, загальною площею 92 кв.м, сарай, льох, альтанка.

2. Будинок, який відчужується, належить мені, Коробочці Настасії Петрівні, на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, що видане 24 серпня 1991 р. Першою Одеською державною нотаріальною конторою за реєстром № 1-124.

3. Вартість будинку, що відчужується, визначена нами в 40 000 (сорок тисяч) гривень. Страхова оцінка будинку - 100 000 (сто тисяч ) гривень.

4. Я, Чичиков Павло Іванович, зобов'язуюсь:

а) зберегти в безоплатному довічному користуванні Коробочки НЛ. одну кімнату 15 (п'ятнадцять) квадратних метрів з південної сторони будинку;

б) повністю утримувати Коробочку НЛ., надаючи їй необхідне харчування, одяг, лікування, забезпечуючи належний догляд і необхідну допомогу.

Вартість харчування, одягу, лікування, належного догляду і необхідної допомоги оцінюється в розмірі 800 (вісімсот) гривень щомісяця.

5. Будинок, що передається у власність Чижикова ПЛ. нікому не подарований, не закладений, у спорі і під забороною (арештом) не перебуває.

6. Витрати щодо оформлення та посвідчення договору сплачує Чичиков П.І.

7. Зміст статей 744-758 ЦК України сторонам роз'яснено.

8. Цей договір складено у трьох примірниках, один з яких зберігається у справах державної нотаріальної контори, другий видається Коробочці Н.П., третій - Чижикову ПІ.

Підписи: Коробочка НЛ.

Чичиков П.І.

Договір довічного утримання підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, а договір, за яким набувачеві передається нерухоме майно підлягає державній реєстрації.

Набувач зобов'язаний у разі смерті відчужувача поховати його" навіть якщо про це не було передбачено договором довічного утримання. Якщо частина майна відчужувача перейшла до його спадкоємців, витрати на його поховання мають бути справедливо розподілені між ними та набувачем.

Набувач не має права до смерті відчужувача продавати, дарувати, міняти майно, передане за договором довічного утримання, укладати щодо нього договір застави, передавати його у власність іншій особі, оскільки при посвідченні договорі довічного утримання, нотаріус накладає на це майно заборону.

Втрата (знищення), пошкодження майна, переданого набувачеві, не є підставою для припинення чи зменшення обсягу його обов'язків перед відчужувачем.

Договір довічного утримання - типовий алеаторний (ризиковий) договір, оскільки на момент його укладання сторонам невідоме співвідношення прав і обов'язків. Так, Андре Рафре вважав, що уклав вигідну угоду, коли зобов'язався сплачувати 90-річній Жанні Калмен 500 доларів щомісячно за право стати власником її будинку. Чоловік не міг припустити, що його підопічна проживе ще 30 років, буде занесена в книгу рекордів Гіннеса, а сам він, сплативши 184000 доларів, що вдвічі перевищує вартість будинку, помре не дочекавшись здійснення своїх планів... За рішенням суду договір догляду може бути розірваний: 1) на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов'язків, незалежно від його вини; 2) на вимогу набувача.

У разі розірвання договору довічного утримання у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням набувачем обов'язків за договором, відчужувач набуває право власності на передане ним майно і має право вимагати його повернення. Витрати, які були зроблені набувачем на утримання та догляд відчужувача, не підлягають поверненню. Суд може залишити за набувачем право власності на частину майна, з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов'язки за договором, якщо договір розірваний у зв'язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем з підстав, що мають істотне значення.

Договір довічного утримання припиняється:

1) зі смертю відчужувача;

2) якщо у набувача немає спадкоємців або вони відмовилися від прийняття майна, переданого відчужувачем, а відчужувач набуває право власності на це майно. У разі припинення юридичної особи - набувача з визначенням правонаступників, до них переходять права та обов'язки за договором довічного утримання. У разі ліквідації юридичної особи - набувача, право власності на майно, передане за договором догляду, переходить до відчужувача.

24.2. Рента (статті 731-743 ЦК)

За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі.

Рента належить до інститутів цивільного права, пов'язаних з відчуженням певного майна за плату (чи безоплатну) з метою отримання стабільного постійного доходу у вигляді рентних платежів.

На відміну від договорів купівлі-продажу та міни, де сторони зразу отримують належне від контрагента, договір ренти є довгостроковим договором.

Сторонами рентних правовідносин є одержувач ренти і платник ренти.

Договір ренти має певну схожість з договором довічного утримання, оскільки їх об'єднує спільна мета - набуття одержувачем ренти (відчужувачем) утримання за рахунок належного їм майна. Ці договори укладаються у нотаріальній формі і підлягають державні реєстрації

Водночас, між цими договорами існують і певні відмінності:

1) договір ренти може бути укладений як на певний строк, так і безстроково, сам характер договору довічного утримання передбачає, що він діє протягом життя відчужувача;

2) за договором довічного утримання майно передається у власність набувача за надання утримання у вигляді харчування, догляду тощо, а за договором ренти одержувач ренти отримує задоволення від контрагента, як правило, у вигляді грошових форм, хоча це не виключає встановлення ренти у формі зустрічної передачі майна, виконання робіт чи надання послуг;

3) зобов'язання за договором довічного утримання набувач виконує постійно, тобто, як правило, здійснює щоденний догляд і нагляд за особою, яка потребує утримання. За договором ренти рентні платежі виплачуються, за загальним правилом, після закінчення кожного кварталу;

4) за прострочення виплати ренти платник зобов'язаний сплачувати одержувачеві відсотки, сутність договору довічного утримання таку форму відповідальності виключає;

5) одержувач ренти має право розірвати договір, якщо її платник прострочив виплату більш як на рік. За договором довічного утримання одержувач має право вимагати розірвання договору в будь-який час, якщо доведе, що набувач неналежно виконує свої обов'язки;

6) якщо договір довічного утримання припиняється зі смертю відчужувача, то виплата ренти не обмежується строком життя одержувача ренти, оскільки його права за строковим договором можуть перейти до спадкоємців.