Українське цивільне право - Заіка Ю.О. - 26.2. Договір найму (оренди) житла (статті 810-826 ЦК)

26.1. Поняття та різновиди договору найму житла

Право на житло - одне із найважливіших соціально-економічних благ людини. Житлова проблема одна із найгостріших проблем Української держави. На 1 січня 2008 р. майже 1,5 млн. українських сімей перебувають на квартирному обліку на покращення житлових умов. Хліб, вода і житло - неодмінні умови нормальної життєдіяльності людини. Одним із способів задоволення потреб людини у житлі є договір найму житла.

Залежно від об'єкта договору найму житла вирізняють такі його різновиди:

1) договір найму житла, що є об'єктом права приватної власності (договірні відносини регулюються главою 59 ЦК України "Найм (оренда) житла");

2) договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності (підстави, порядок надання такого житла і укладання договору регламентує чинний на сьогодні (на 01.04.2008) Житловий кодекс Української PCP);

3) договір найму житла, що підпадає під поняття "соціальне житло" (порядок надання такого житла й особливості договірних відносин визначає Закон України від 12 січня 2006 р. "Про житловий фонд соціального призначення " ).

Відповідно при опрацюванні питань щодо особливостей укладання договору найму житла, прав і обов'язків наймодавця і наймача, підстав припинення договору необхідно звертати увагу на те, про який саме різновид договору найму житла йдеться у конкретному випадку.

У ст. 47 Конституції України законодавець відмовився від поняття "договір найму житлового приміщення", замінивши його терміном "оренда житлового приміщення". На нашу думку, ці термінологічні зміни не є достатньо обґрунтованими. У світовій практиці традиційно під "орендою" розуміють найм речей, що плодоносять. Так, скажімо, у Німеччині, Швейцарії залежно від предмета договору розрізняють майновий найм і його різновид - оренду. До договору оренди відносять лише найм речі, що дає плоди, тобто наймач отримає право користуватися не лише самою річчю, а й вилучати із неї плоди.

26.2. Договір найму (оренди) житла (статті 810-826 ЦК)

Договір найму житла традиційно вважався інститутом цивільного права. Уст. 810ЦК законодавець дає таку характеристику договору:

За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла наймодавець) передає або зобов'язується передати іншій стороні (наймачеві) житло для проживання на певний строк за плату.

Загальна юридична характеристика договору.

Це іменний, двосторонній, консенсуальний, оплатний договір, який належить до категорії договорів для передачі майна у тимчасове користування.

Легальність визначення поняття договору найму житла, змісту прав та обов'язків сторін дають підстави віднести договір найму житла до іменних договорів. Наявність ряду специфічних особливостей дозволяє розглядати договір найму житлового приміщення як самостійний цивільно-правовий договір.

Цю позицію поділяє сьогодні й законодавець, який виділив найм (оренду) житла в окрему Главу 59 " Найм (оренда) житла" ЦК України.

Предметом договору можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина.

Сторонами договору можуть виступати як фізичні, так і юридичні особи. Проте, якщо наймачем є юридична особа - вона може використовувати житло лише для проживання фізичних осіб.

Форма договору - письмова. Розмір оплати визначається за погодженням сторін. За загальним правилом наймач зобов'язаний оплачувати і комунальні послуги, якщо інше не передбачене договором найму.

Договір укладається на встановлений договором строк. Якщо строк у договорі не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.

Законодавець наділяє наймача певними переважними правами:

1) після закінчення строку договору наймач має переважне право на його переукладання. Якщо наймодавець відмовився переукласти договір, але протягом року уклав договір найму житла з іншою особою, колишній наймач має право вимагати: а) переведення на нього прав наймача;

б) відшкодування збитків, заподіяних йому у зв'язку з відмовою переукласти договір (наприклад, відшкодування транспортних витрат, пов'язаних з переїздом та ін.)";

2) у разі продажу житла власником наймач має переважне право на його купівлю (ст. 822 ЦК).

Переважні права не надаються наймачу, якщо договір було укладено на строк менше одного року.

Розірвання договору.

Наймач має право у будь-який час розірвати договір найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці, в іншому разі, наймодавцю надається право вимагати від наймача плату за користування житлом за три місяці, якщо він доведе, що не міг укласти чи здати житло на таких самих умовах з іншою особою.

Наймодавець має вимагати розірвання договору, якщо наймач не вносить плату протягом шести місяців (а при короткостроковому договорі - протягом двох місяців); руйнує або псує житло, використовує не за призначенням, порушує права сусідів. Якщо житло потрібне для проживання самому наймодавцю, він повинен попередити наймача про розірвання договору за два місяці.