Українське цивільне право - Заіка Ю.О. - 26.4.2. Права наймача житлового приміщення

o Право на користування житловим приміщенням. Це найістотніше право, оскільки саме воно визначає мету договору й означає не лише право користування житлом, а й підсобними приміщеннями, санітарно-технічним устаткування, зазначеним у договорі;

o право на вселення інших членів сім'ї в приміщення, яке займається. З письмової згоди всіх осіб, які проживають у житловому приміщенні, наймач в установленому порядку може вселити у це приміщення подружжя, дітей, батьків та інших осіб. На вселення до батьків неповнолітніх дітей згода не потрібна;

o право на збереження житлового приміщення у разі тимчасової відсутності. Держава не може дозволити, щоб житло, яке було надане наймачеві безоплатно в довічне користування, пустувало. Тому за певних обставин це житло може бути вилучене у судовому порядку. За наймачем і членами його сім'ї житлове приміщення зберігається протягом шести місяців. За наявності поважних причин, передбачених у Житловому кодексі України (служба в армії, перебування у місцях позбавлення волі, відсутність за характером роботи, у зв'язку з навчанням тощо), житлове приміщення зберігається за відсутнім наймачем понад цей строк;

o право на обмін житлового приміщення. Обмін житлових приміщень регулюється спеціальними правилами обміну житлових приміщень, затверджених урядом. За загальним правилом обмін житлового приміщення можливий лише за згодою всіх членів сім'ї наймача;

o право на бронювання житлового приміщення у разі тривалої відсутності;

o право вимагати надання житлового приміщення меншого розміру;

o право на інше житлове приміщення без розірвання договору найму, якщо капітальний ремонт житлового приміщення неможливо провести без виселення наймача;

o право на здачу житлового приміщення в піднайм. За згодою всіх повнолітніх членів сім'ї та наймодавця дотриманням санітарної норми на кожного піднаймача, письмової форми договору піднайму під страхом недійсності, та розміру оплати, що не перевищує розмір, який наймач сплачує наймодавцю, наймач може здати житлове приміщення у піднайм;

o право на приватизацію житлового приміщення. Приватизація - це відчуження квартир, (будинків), кімнат, господарчих споруд та приміщень, які до них належать, на користь громадян.

Способи приватизації:

а) безоплатний, за умови, якщо на кожного наймача припадає не більше 21 кв. метра загальної площі та додатково 10 кв. метрів на сім'ю. Однокімнатні квартири приватизуються безоплатно незалежно від розміру. Право на безоплатну приватизацію мають також певні категорії громадян (Герої Радянського Союзу, ветерани Великої Вітчизняної війни, ветерани праці (стаж роботи у жінок - не менше 25 років, у чоловіків - 30 років), інваліди з дитинства, особи, визнані жертвами політичних репресій та інші);

б) оплатний;

o право на перепланування та переобладнання житлового приміщення.

За згоди всіх членів сім'ї наймача, наймодавця, відповідних дозволів

наймач може переплановувати та перебудовувати житлове приміщення (збільшити житлову площу за рахунок підсобних приміщень, перенести вікна, двері, перетворити неізольовані кімнати - в ізольовані тощо).

26.4.3. Обов'язки наймодавця

Договір найму житлового приміщення - договір взаємний, тобто це означає, що кожна зі сторін у договорі набуває не лише права, а й несе обов'язки. Основні права сторін за договором найму житлового приміщення передбачені Житловим кодексом УРСР.

За договором найму житлового приміщення наймодавець зобов'язаний:

o надати наймачу житлового приміщення зазначене в ордері житлове приміщення у справному стані з належним санітарно-технічним устаткуванням. Передача приміщення й устаткування із зазначенням їх стану, повинна оформлюватися приймальним актом, який прикладається до договору найму;

o своєчасно виконувати ремонт житлових будинків. Капітальний ремонт житла за загальним правилом покладається на наймодавця;

o виконувати окремі види внутрішньо-квартирного поточного ремонту, а саме: заміна зношених дверей, вікон і ремонт підлоги із заміною дощок (паркету), лінолеуму й іншого покриття, а також ремонт санітарно-технічного й іншого устаткування.

Якщо необхідність у виконанні внутрішньо-квартирного поточного ремонту пов'язана із пошкодженнями частини будинку, інженерного устаткування або із капітальним ремонтом будинку, або його конструктивних частин, цей ремонт виконується наймодавцем або за його рахунок;

o виконувати й інші обов'язки, спрямовані на забезпечення збереженості житлового фонду і підвищення його упорядкованості. Так, наймодавець зобов'язаний у встановлені строки періодично оглядати житловий будинок з метою попередження його передчасного зносу, недопущення аварій, а також підтримання будинку в належному технічному стані" Наймодавець зобов'язаний забезпечити безперервну роботу інженерно-санітарного устаткування, своєчасно усувати пошкодження внутрішньо-квартирного устаткування, а при аварії - вживати негайних заходів до її усунення;

o проводити щорічно підготовку житлового будинку до зими, місць загального користування й устаткування, а в будинках із центральним опаленням забезпечувати безперебійне опалення житлового приміщення протягом опалювального сезону.

У Правилах надання населенню послуг з централізованого опалення, постачання холодною та гарячою водою і водовідвення, що затверджені постановою КМ України від 21 липня 2005 р., передбачено, що при опаленні житлових приміщень температура повітря повинна бути з урахуванням утеплення - не менше 18 градусів, а в наріжних кімнатах - не менше 20 градусів. Допустимий рівень відхилення -12 годин на добу не більше одного разу на місяць. За кожний градус відхилення температури від встановленого від 18 до 12 градусів оплата повинна зменшуватися на 5 %. Якщо температура у житловому приміщенні нижче 12° С - оплата за опалення не повинна стягуватися.

Наймодавець повинен забезпечити належне опалення житлового приміщення у зимовий період. За несвоєчасний початок опалювального сезону (допустиме відхилення - три доби від затвердженого держадміністрацією графіка) - оплата за опалення зменшується на 3,3% за кожний день прострочки;

o забезпечувати наймача цілодобово (або за затвердженим графіком) гарячою та холодною водою (за винятком періоду планової профілактики). Допустимі межі відхилення - 6 годин на добу двічі на місяць.

Температура гарячої води повинна бути не менша 50°С, не більше - 75°С. При температурі води нижче 40°С - оплата за гарячу воду не повинна стягуватися.

Якість холодної води повинна відповідати ГОСТ "Вода питьевая ". При відхиленні води від якості розмір оплати зменшується на 20 %.

На наймодавця покладаються й інші обов'язки (утримувати прибудинкову територію; здійснювати догляд за зеленими насадженнями; обладнати місця для контейнерів для сміття; за наявності вільного місця обладнати дитячий майданчик, місце для сушіння білизни та ін.).