Цивільне право України - Дзера О.В. - 2. Права та обов'язки власників житла

Стаття 383 ЦК України визначає основні права власника жилого будинку, квартири.

Так, одним з найважливіших їхніх прав є можливість власника використовувати квартиру або будинок для власного проживання або проживання членів своєї сім'ї, інших осіб. Даному праву кореспондує обов'язок власника використовувати житло лише за цільовим призначенням, тобто неможливість використання житла для промислового виробництва та інших цілей, не пов'язаних із проживанням у ньому.

Власник квартири має право за згодою членів сім'ї здавати в оренду квартиру (кімнати квартири). Використання орендарем квартири (кімнат) обумовлюється договором оренди, укладеним із власником квартири в письмовій формі. Власник квартири може укладати інші правочини, не заборонені законом.

До обов'язків власників квартир, наймачів та орендарю належать: використання приміщень жилих будинків за призначенням, забезпечення збереження жилих і підсобних приміщень квартир та технічного обладнання будинків, дотримання правил пожежної безпеки, вжиття заходів щодо усунення несправностей у квартирі власними силами або силами підприємств з обслуговування житла.

Власники квартир мають право на своєчасне отримання житлово-комунальних послуг належної якості згідно із законодавством; відшкодування збитків, завданих їх майну та/або приміщенням, шкоди, заподіяної їх життю чи здоров'ю внаслідок незадовільного утримання будинку, гуртожитку або не надання чи надання не в повному обсязі послуг, відповідно до законодавства; переобладнання і перепланування жилих і підсобних приміщень, балконів і лоджій за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у будинку, з дозволу власника будинку (квартири) та органу місцевого самоврядування, виданого в установленому порядку.

Зазначені Правила також встановлюють додаткові обтяження для власників, які полягають у забороні: зберігати вибухонебезпечні чи екологічно шкідливі речовини і предмети; заборонено голосно співати і кричати, користуватися звуковідтворювальною апаратурою та іншими джерелами побутового шуму з двадцять другої до восьмої години; проводити у робочі дні з двадцять першої до восьмої години, а у святкові та неробочі дні цілодобово ремонтні роботи, що супроводжуються шумом. Тому власник, наймач (орендар) приміщення, в якому передбачається проведення ремонтних робіт, зобов'язаний повідомити мешканців прилеглих квартир про початок зазначених робіт. За згодою мешканців усіх прилеглих квартир ремонтні та будівельні роботи можуть проводитися також у святкові та неробочі дні. Рівень шуму, що утворюється під час проведення будівельних робіт, не повинен перевищувати санітарних норм;

Крім цього, правила щодо захисту населення від шкідливого впливу шуму та правила додержання тиші в населених пунктах і громадських місцях містяться в ЗУ "Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення" від 24 лютого 1994 р. Відповідно до цього закону забороняється з двадцять другої до восьмої години на захищених об'єктах (якими відповідно до цього закону є, зокрема, жилі будинки і прибудинкові території, готелі і гуртожитки, інші будівлі і споруди, у яких постійно чи переважно перебувають люди, а також заклади громадського харчування, торгівлі, побутового обслуговування тощо, що розташовані в населених пунктах) гучний спів і викрики, користування звуковідтворювальною апаратурою та іншими джерелами побутового шуму, проведення салютів, феєрверків, використання піротехнічних засобів. Також забороняється на цих об'єктах проведення ремонтних робіт, що супроводжуються шумом у робочі дні з двадцять першої до восьмої години, а у святкові та неробочі дні - цілодобово. Виконання зазначених правил забезпечується застосуванням адміністративної відповідальності до громадян в формі штрафу в розмірі від 5 до 15 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (ст. 182 КУпАП).

Окрему групу прав та обов'язків власників житла становлять їхні права та обов'язки як споживачів житлово-комунальних послуг.

Так, відповідно до ст. 20 ЗУ "Про житлово-комунальні послуги" споживач має, зокрема, право:

1) одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання житлово-комунальних послуг та право на перевірку їх кількості та якості;

2) одержувати в установленому законодавством порядку необхідну інформацію про перелік житлово-комунальних послуг, їх вартість, загальну вартість місячного платежу, структуру ціни/тарифу, норми споживання, порядок надання житлово-комунальних послуг, їх споживчі властивості тощо;

3) на відшкодування збитків, завданих його майну та/або приміщенню, шкоди, заподіяної його життю чи здоров'ю внаслідок неналежного надання або ненадання житлово-комунальних послуг;

4) на усунення протягом строку, встановленого договором або законодавством, виявлених недоліків у наданні житлово-комунальних послуг;

5) на зменшення розміру плати за надані послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості в порядку, визначеному договором або законодавством;

6) на несплату вартості житлово-комунальних послуг за період тимчасової відсутності споживача та/або членів його сім'ї при відповідному документальному оформленні, а також за період фактичної відсутності житлово-комунальних послуг, визначених договором у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України;

7) на укладення договору з виконавцем відповідних послуг на профілактику, повір ку, а також заміну або ремонт санітарно-технічних приладів, пристроїв, обладнання та засобів обліку, що вийшли з ладу.

Статтею 20 зазначеного Закону на споживача покладені наступні обов'язки:

1) укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем на основі типового договору;

2) своєчасно вживати заходів щодо усунення виявлених неполадок, пов'язаних з отриманням житлово-комунальних послуг, що виникли з власної вини;

3) забезпечувати цілісність засобів обліку комунальних послуг та не втручатися в їх роботу;

4) за власний рахунок ремонтувати та міняти санітарно-технічні прилади і пристрої, обладнання, що вийшли з ладу з його вини;

5) оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом;

6) дотримуватися правил пожежної і газової безпеки, санітарних норм;

7) допускати у приміщення, будинки і споруди представників виконавця/виробника в порядку, визначеному законом і договором, для ліквідації аварій, усунення неполадок санітарно-технічного та інженерного обладнання, його встановлення і заміни, проведення технічних і профілактичних оглядів та перевірки показників засобів обліку;

8) дотримуватися вимог житлового та містобудівного законодавства щодо здійснення ремонту чи реконструкції приміщень або їх частин, не допускати порушення законних прав та інтересів інших учасників відносин у сфері житлово-комунальних послуг;

9) своєчасно проводити підготовку жилого будинку, помешкання (в якому він проживає або яке належить йому на праві власності) та його технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період;

10) у разі несвоєчасного здійснення платежів за житлово-комунальні послуги сплачувати пеню у встановлених законом чи договором розмірах.

Пункти 2-6 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" також закріплюють за співвласниками допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою, і встановлюють обов'язок співвласників брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку й прибудинкової території відповідно до своєї частки в майні будинку. Допоміжні приміщення передаються у власність квартиронаймачів безоплатно й окремо приватизації не підлягають, оскільки ці приміщення є невід'ємною частиною квартири.

Державні комунальні підприємства з обслуговування та ремонту житла зобов'язані здійснювати обслуговування і ремонт приватизованого житла, надавати мешканцям комунальні та інші послуги за державними розцінками й тарифами. Контроль за додержанням розцінок і тарифів здійснюють фінансові органи.

Щодо користування закріпленою за приватизованим будинком прибудинковою територією, то воно здійснюється в порядку й на умовах, передбачених Земельним кодексом України.

Ще одним із прав власника квартири (житлового будинку) є право на здійснення ремонту й переобладнання квартири (житлового будинку). Законодавець встановлює застереження, за яким власник наділяється таким правом лише за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному жилому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку. Це зумовлено необхідністю суворої відповідності жилого будинку (а відповідно й розташованих у ньому квартир, що є його складовою частиною) архітектурним, технічним, будівельним, санітарно-гігієнічним, пожежним та іншим нормам, що встановлюються законодавством.

Правилами користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями встановлюється, що переобладнання і перепланування жилих і підсобних приміщень, балконів і лоджій має здійснюватися за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у будинку, з дозволу власника будинку (квартири) та органу місцевого самоврядування, виданого в установленому порядку.

При цьому під переплануванням розуміється перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків, а під переобладнанням - улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів1.

Відповідно до цих Правил у разі, якщо власник, наймач (орендар) жилого будинку, жилого чи нежилого в жилому будинку приміщення припустив самовільне переобладнання або перепланування, що призводить до порушення конструктивних елементів або засобів протипожежного захисту, зобов'язаний за свій рахунок привести це приміщення до попереднього стану. Якщо ж самовільне перепланування або переобладнання приводить до погіршення технічного стану жилого будинку в цілому та порушуються права інших споживачів, зазначені роботи виконуються виконавцем послуг, питання відшкодування вартості цих робіт власником, наймачем (орендарем) жилого будинку, жилого чи нежилого у жилому будинку приміщення вирішується у судовому порядку.

Окрему групу прав у сфері права власності на житло становлять права житлово-будівельного (житлового) кооперативу та їх членів на квартиру в будинку кооперативу. Відповідно до ст. 384 ЦК України будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю, а член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її. І лише у разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником.

Порядок створення ЖБК, його діяльність, а також права і обов'язки членів ЖБК та членів їх сімей визначається Житловим кодексом України, Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу, затвердженим постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. № 186 (з наступними змінами), постановою Кабінету Міністрів України "Про дальший розвиток житлово-будівельної (житлової) кооперації" від 20 жовтня 1992 р. № 593, окремими законами та нормативно-правовими актами. Він діє на підставі статуту, прийнятого відповідно до Примірного статуту, зареєстрованого у встановленому законом порядку.

ЖБК є юридичною особою, яка створюється з метою забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей шляхом будівництва багатоквартирного будинку, а у випадках, передбачених законодавством, одно - і двоквартирних будинків садибного типу або багатоквартирного блокованого жилого будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу за допомогою банківського кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком (будинками). ЖБК не є суб'єктом підприємництва і здійснює свою діяльність виключно для забезпечення виконання статутних цілей відповідно до чинного законодавства.

ЖБК здійснює свої повноваження власника таким чином, щоб це не порушувало житлові права членів ЖБК. Зокрема, відповідно до ст. 19 Примірного статуту, жилий будинок (будинки) та надвірні будівлі належать житлово-будівельному кооперативу на праві кооперативної власності (крім квартир у цьому будинку, за які громадяни повністю внесли пайові внески), і не можуть бути в нього вилучені, продані або передані ним як у цілому, так і частинами (квартири, кімнати) ні організаціям, ні окремим особам, за винятком передачі, здійснюваної при ліквідації кооперативу.

Право власності на житловий будинок виникає в ЖБК після прийняття державною приймальною комісією в експлуатацію житлового будинку й надвірних будівель та після його державної реєстрації.

Членом ЖБК можуть стати громадяни, які досягли 18 років, а також ті, що одружилися або влаштувалися на роботу до досягнення цього віку, і відповідно з часу одруження або влаштування на роботу. Ним може стати також неповнолітній спадкоємець члена кооперативу за умови здійснення його прав і обов'язків до досягнення ним повноліття опікуном (піклувальником). До членів кооперативу, належать особи, які постійно проживають у даному населеному пункті, перебувають на обліку бажаючих вступити до ЖБК відповідно до Правил обліку громадян, які бажають вступити до житлово- будівельного кооперативу, затверджених постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради № 228 від 2 червня 1985 р., або відповідають іншим вимогам, передбаченим нормативно-правовими актами.

Члену ЖБК за рішенням загальних зборів членів кооперативу затвердженим виконкомом відповідної Ради народних депутатів, надається в безстрокове користування окрема квартира, що складається з однієї чи кількох кімнат відповідно до кількості членів сім'ї, суми Його пайового внеску та граничного розміру, передбаченого Примірним статутом (ст. 141 ЖК).

Член кооперативу, який одержав житло (квартиру) в будинку ЖБК, але не здійснив її викуп, має низку житлових прав, одні з яких він здійснює у встановленому законом і нормативно-правовими актами порядку самостійно, а інші за згодою кооперативу. До перших, згідно з ч. 2 ст. 384 ЦК, належать права у сфері володіння та користування житлом, до других - права у сфері розпорядження житлом.

Так, член ЖБК має право у встановленому порядку за письмовою згодою всіх членів сім'ї, які проживають разом з ним, вселити у займане ним приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей такої згоди не потрібно (п. 30 При мірного статуту). Як член кооперативу, так і члени його сім'ї, які проживають разом з ним, а також особи, які вселилися в жиле приміщення кооперативу як члени сім'ї, якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням, мають рівне право користуватися кооперативним житлом (ст. 145 ЖК).

За згодою кооперативу (рішення загальних зборів членів кооперативу) член ЖБК має право на обмін займаного жилого приміщення, на здачу житла в найом, на заміну житла в порядку поліпшення житлових умов за рахунок звільненої в кооперативному будинку квартири.

Від розпорядження квартирою необхідно відмежовувати розпорядження пайовим внеском. Член ЖБК може на власний розсуд заповідати пай, передавати його будь-кому з постійно проживаючих з ним повнолітніх членів сім'ї або які одружилися чи влаштувалися на роботу до досягнення 18 років. Особа, до якої переходить пай, користується перевагою перед усіма іншими особами на вступ до цього кооперативу. Якщо пай є спільною сумісною власністю подружжя, допускається поділ квартири між членом ЖБК і його дружиною в разі розірвання шлюбу і якщо кожному з них можна виділити ізольоване жиле приміщення у займаній ними квартирі (п. 43 Примірного статуту).

Член ЖБК зобов'язаний внести вступний і пайовий внески, своєчасно вносити необхідні поточні платежі, використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення, забезпечувати його схоронність та виконувати інші обов'язки.

У разі викупу квартири член житлово-будівельного (жилого) кооперативу стає її власником, а відтак набуває всіх правомочностей, які мають власники іншого житла. Для вчинення такого викупу немає потреби укладати спеціальний договір. Інститут викупу вперше був запроваджений Законом СРСР "Про власність в СРСР", прийнятим 6 березня 1990 р. і введеним в дію з 1 липня 1990 р., а згодом закріплений у Законі України "Про власність" від 7 лютого 1991 р. Відповідно до ч. 1 ст. 15 цього Закону, член житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу або товариства, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, іншу будівлю або приміщення, надані йому в користування, набуває права власності на це майно. Таким чином, моментом виникнення права власності на таке майно є момент фактичного внесення платежів на погашення кредиту, використаного на будівництво квартири чи іншого об'єкта. З втратою чинності Законом України "Про власність" питання про виникнення права власності на квартиру, інші зазначені об'єкти за таким способом виявилося неврегульованим.

Зміст правовідносин, що виникають після викупу, багато в чому залежить від кількості викуплених квартир у ЖБК. Так, якщо всі члени кооперативу вчинили викуп займаних ними квартир, то, відповідно, вони набувають на них право приватної власності, а неподільні конструкції будинку загального користування та загального майна стають їхньою спільною частковою або сумісною власністю, що може бути також обумовлено договором між ними (правовий режим таких об'єктів див. у коментарі до ст. 382).

Якщо ж викуп вчинила частина членів кооперативу, то вони стають власниками цих квартир, а кооператив залишається власником решти квартир При цьому виникають досить складні відносини спільної власності як між власниками викуплених квартир, так і між власниками та кооперативом.

Власники квартир наділені також правом на створення об'єднання власників жилих будинків, квартир.

Так, відповідно до ст. 385 ЦК України власники квартир (а також власники жилих будинків) для забезпечення експлуатації багатоквартирного жилого будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку можуть створювати об'єднання власників квартир (житла).

Таке об'єднання є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.

Можливість створення товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир і будинків передбачене ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними власниками квартир (будинків). У багатоквартирному будинку, квартири якого не повністю приватизовані, між товариством (об'єднанням) індивідуальних власників квартир і власниками неприватизованих квартир укладається угода про спільне володіння будинком та про дольову участь у витратах на його утримання.

Право власників квартир у багатоквартирному будинку (власників жилого будинку) на їх об'єднання для належного утримання та використання неподільного й загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів регламентується Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29 листопада 2001 р.

Метою створення такого об'єднання є забезпечення експлуатації багатоквартирного жилого будинку, користування квартирами та спільним майном жилого будинку.

Відповідно до п. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" до спільної власності власників квартир багатоквартирних будинків належать допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою.

Спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного і загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку та не підлягає відчуженню. Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку. При відчуженні приміщення в жилому будинку право на частку неподільного майна піддягає відчуженню разом із приміщенням без виділення частки в натурі. Об'єкти права спільної власності на майно можуть бути передані в користування фізичній або юридичній особі або групі осіб у разі, якщо це не пов'язано з порушенням прав та інтересів інших співвласників неподільного й загального майна, що охороняються законом.

Відповідно до ст. 1 зазначеного Закону, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна. Закон визначає також, що об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об'єднання. Адже основною діяльністю об'єднання є здійснення функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.

Наказом Держжитлокомунгоспу від 27 серпня 2003 р. № 141 затверджено Тиловий статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типовий договір відносин власників жилих і нежилих приміщень та управителя.

Підставами виникнення об'єднання є угода власників багатоквартирного жилого будинку або реорганізація житлово-будівельних кооперативів.

Відповідно до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" об'єднання може бути створене в будинку будь-якої форми власності з-поміж тих, хто приватизував або придбав квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників жилих приміщень, а також власників нежилих приміщень. Порядок створення таких об'єднань, крім вищезазначеного Закону, визначається також постановою Кабінету Міністрів України "Про затвердження Положення про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні" від 31 липня 1995 р. № 588, Типовим статутом об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку, затвердженим наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 р. № 28/389, Положенням про порядок державної реєстрації об'єднань (товариств) співвласників багатоквартирних будинків, затвердженим наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 р. № 28/389.

Для створення об'єднання скликаються установчі збори, які приймають рішення про створення об'єднання і затверджують його статут. При цьому збори вважаються правомочними, якщо на них присутні більше п'ятдесяти відсотків власників. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше двох третин присутніх осіб, які мають право голосу.

Об'єднання вважається створеним з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію. Статут об'єднання складається відповідно до Типового статуту, який затверджує спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань містобудування та житлової політики.

Органами управління об'єднання є загальні збори його членів, правління, ревізійна комісія об'єднання. Вищим органом управління об'єднання є загальні збори. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх членів об'єднання та може бути оскаржене в судовому порядку.

Управління неподільним і загальним майном житлового комплексу здійснює управитель шляхом належної експлуатації житлового комплексу та забезпечення відповідних умов користування власним, неподільним і загальним майном власників; накопичення необхідних коштів на проведення поточних і капітальних ремонтів відповідно до законодавства; отримання відшкодування від винної особи за збитки, заподіяні майну, яке перебуває в нього на балансі, або своєчасного звернення до суду щодо відшкодування збитків у примусовому порядку.

Основними обов'язками об'єднання, відповідно до ст. 18 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", є: забезпечення належного санітарного, протипожежного й технічного стану неподільного та загального майна, що належить членам об'єднання; звітування загальним зборам про виконання кошторису об'єднання за рік; забезпечення виконання вимог статуту об'єднання; виконання своїх договірних зобов'язань; забезпечення дотримання інтересів усіх членів об'єднання при встановленні умов і порядку володіння, користування та розпорядження спільною власністю; припинення дій третіх осіб, що ускладнюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування та розпорядження неподільним і загальним майном членами об'єднання. Виконання зобов'язань об'єднанням належить до повноважень його правління відповідно до статуту об'єднання.