Цивільне право України - Харитонов Є.О. - 4.1. Особливості права власності на землю (земельну ділянку)

4.1. Особливості права власності на землю (земельну ділянку)

Особливий режим права власності на землю пояснюється тим, що згідно зі ст. 14 Конституції земля є основним національним багатством і перебуває під особливою охороною держави, а право власності на землю гарантується Конституцією.

Особливості правового режиму землі полягають в тому, що відповідно до ст. 9 ЦК положення Кодексу застосовуються до врегулювання відносин, які виникають у сфері використання природних ресурсів (у тому числі землі), якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства. Отже, пріоритет при вирішенні конкретних питань здійснення права власності на землю надається нормам актів спеціального законодавства, а положення ЦК застосовуються субсидіарно. Проте загальні положення права власності (у тому числі ті, що застосовуються у цій сфері), встановлюються ЦК.

Основними законодавчими актами, що регулюють земельні відносини, є ЗК та ЦК, норми глави 27 якого присвячені встановленню засад цивільно-правового режиму землі, яка знаходиться у власності суб'єктів цивільного права.

Обсяг та об'єкти права власності на землю встановлені ст. 373 ЦК, яка, зокрема, передбачає, що право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Відповідно до цих положень власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення, а також може використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб.

Вказівка ч. 4 ст. 373 ЦК на те, що "власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення" містить певну внутрішню суперечність, оскільки йдеться про розсуд, "обмежений цільовим призначенням земельної ділянки". Іншими словами, "розсуд" власника є вторинним щодо "розсуду" суб'єктів публічної влади, котрі визначають цільове призначення ділянки. Але ця суперечність пояснюється необхідністю врахування і приватного, і публічного інтересів, що, природно, тягне певне обмеження права власності. Отже, "розсуд власника" тут є категорією приватного права, а "цільове призначення" - категорією права публічного.

Втім, власник не є абсолютно і назавжди обмежений у своїх діях цільовим призначенням земельної ділянки: за його ініціативою органи виконавчої влади та місцевого самоврядування можуть змінити її цільове призначення (ч. З ст. 20 ЗК).

Суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади (ст. 374 ЦК, ст. 80 ЗК). Проте це положення, як випливає з наступних частин ст. 374 ЦК та норм ЗК, слід тлумачити обмежувально.

Зокрема, іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності лише на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Землі сільськогосподарського призначення, отримані у спадщину іноземними громадянами, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню. Іноземні юридичні особи, іноземні держави та міжнародні організації можуть бути суб'єктами права власності на землю лише у випадках, встановлених законом. Так, іноземні держави можуть набувати у власність земельні ділянки лише для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій відповідно до міжнародних договорів. Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення: у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних зі здійсненням підприємницької діяльності в Україні; за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна. Землі сільськогосподарського призначення, отримані в спадщину іноземними юридичними особами, також підлягають відчуженню протягом одного року.

Отже, повною мірою реалізувати право бути власником землі можуть лише вітчизняні учасники цивільних відносин.

Проте й серед них немає юридичної рівності щодо можливості бути власниками тих чи інших об'єктів.

Зокрема, не можуть передаватись у власність окремих фізичних та юридичних осіб землі загального користування населених пунктів - комунальна власність (майдани, вулиці, пляжі, парки, сквери, кладовища, місця знешкодження та утилізації виходів тощо); землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту; землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом; землі лісового та водного фонду, крім випадків, визначених ЗК; земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування.

Цим особам не передаються також у власність (так само як і у комунальну власність): землі атомної енергетики та космічної системи; землі оборони; земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук; земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселений, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи.

Підстави набуття вітчизняними суб'єктами права власності на землю встановлені ст. 81 та іншими положеннями ЗК.

Відповідно до них громадяни України набувають права власності на землю на підставі:

- придбання її за цивільно-правовими договорами;

- безоплатної її передачі із земель державної і комунальної власності;

- приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;

- прийняття спадщини;

- виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Юридичні особи, засновані вітчизняними фізичними та юридичними особами, можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності:

- на підставі їх придбання за цивільно-правовими договорами;

- в результаті внесення земельних ділянок засновниками юридичної особи до статутного фонду;

- шляхом прийняття спадщини;

- з інших підстав, встановлених законом.

Територіальні громади набувають землю у комунальну власність шляхом:

- передачі їм земель державної власності;

- примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

- прийняття спадщини;

- придбання за цивільно-правовими договорами;

- іншими способами, передбаченими законом. Держава набуває права власності на землю шляхом:

- відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

- придбання за цивільно-правовими договорами;

- прийняття спадщини;

- передачі у власність державі земельних ділянок комунальної власності територіальними громадами;

- конфіскації земельної ділянки.

Згідно з ч. 4 ст. 374 ЦК права та обов'язки суб'єктів права власності на землю (земельну ділянку) встановлюються законом.

Таким законом є ст.ст. 90 та 91 ЗК, які встановлюють, що власники земельних ділянок мають право: продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину; право власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію; використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

Разом з тим землевласники зобов'язані: забезпечувати використання ділянок за цільовим призначенням; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувач і в; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних зі встановленням земельних сервітутів та охоронних зон. Крім того, на землевласників покладається низка обов'язків, зумовлених особливостями землі як об'єкта права: обов'язок додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; сплачувати земельний податок тощо.

Хоча права та обов'язки землевласників визначаються земельним законодавством, проте деякі правомочності власника землі, пов'язані з правом власності на жилий дім, спеціально регламентовані у ЦК.

Зокрема, ЦК встановлює, що власник земельної ділянки має право на її забудову, тобто може зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (ст. 375). Якщо таке право здійснюється з додержанням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням, то власник ділянки набуває права власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

Проте якщо житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил, то таке будівництво вважається самочинним.

Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються ст. 376 ЦК. Загальне правило полягає у тому, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, не набуває права власності на нього.

Конкретні наслідки залежать від низки обставин: яким є цільове призначення ділянки; чи є забудовник власником ділянки; якщо ні, то чи є згода власника на забудову, чи порушуються забудовою права інших осіб тощо.

Враховуючи ці обставини, необхідно розрізняти такі випадки самочинного будівництва: 1) будівництво з порушенням цільового призначення ділянки; 2) будівництво, здійснене особою, яка не є власником ділянки; 3) будівництво, здійснене власником землі з порушенням встановлених законодавством вимог.

1. У разі самочинного будівництва з порушенням цільового призначення ділянки право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила таке будівництво, за умови надання їй земельної ділянки у встановленому порядку під уже збудоване майно (ч. З ст. 376 ЦК).

2. У разі здійснення самочинного будівництва особою, яка не є власником ділянки, наслідки залежать від суб'єктивних (волі власника) та об'єктивних обставин (порушення прав інших осіб).

По-перше, якщо власник (користувач) землі заперечує проти визнання права власності за самочинним забудовником, забудова підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво. Якщо забудовник не бажає виконувати цю вимогу, знесення провадиться за її рахунок.

По-друге, такі самі наслідки настають, якщо самочинне будівництво, здійснене невласником, порушує права інших осіб. При цьому за положенням ч. 4 ст. 376 ЦК воля власника ділянки значення не має. Якщо він навіть згоден на таке самочинне будівництво, але це порушує права інших осіб (наприклад, членів його сім'ї, що проживають разом з ним) питання про визнання права власності на самочинне будівництво судом позитивно вирішуватися не може.

Нарешті, на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на самочинно збудоване майно, розмішене на його ділянці, якщо це не порушує права інших осіб (ч. 5 ст. 376 ЦК). При цьому особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат, зроблених нею на це будівництво.

3. У разі, якщо будівництво здійснене власником (користувачем) землі, але з порушенням встановлених законодавством вимог (істотним відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотним порушенням будівельних норм і правил) суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану (ч. 7 ст. 376 ЦК). Слід зазначити, що в нормі ЦК, де міститься це правило, не вказується прямо на те, що мається на увазі порушення правил забудови саме власником ділянки. Проте системний аналіз усіх частин ст. 376 ЦК дозволяє зробити висновок, що сказане може стосуватися лише власника, оскільки інші ситуації окремо передбачені відповідними нормами.

Ще однією важливою цивільно-правовою правомочністю у галузі відносин власності на земельну ділянку є перехід права на земельну ділянку при придбанні житлового будинку, будівлі або споруди, що розмішені на ній, до особи, яка придбала зазначені речі.

При цьому право власності на земельну ділянку переходить без зміни її цільового призначення. Розмір ділянки, що переходить разом з придбаною нерухомістю, встановлюється договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята відповідною нерухомістю, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розмішені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування (ст. 377 ЦК).

Низка правил щодо переходу прав на земельну ділянку міститься у ст. 120 ЗК, яка передбачає, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Уразі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу).

У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Слід зауважити, що у випадку набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.

Особливістю договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є те, що до числа істотних умов такого договору належить кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених ст. 121 ЗК України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим), (ст. 120 ЗК із змінами, внесеними згідно із Законом N 997-Увід 27.04.2007; в редакції Закону N1702- УІ від 05.11.2009)

Право власності особи на земельну ділянку може бути припинене: добровільно (за волевиявленням власника), примусово (за рішенням суду) та з об'єктивних причин (смерть власника, припинення юридичної особи) у випадках, встановлених законом (ст. 378 ЦК, глава 22 ЗК).

Припинення права власності на землю за волевиявленням землевласника можливе у випадках:

- добровільної відмови власника від земельної ділянки (яка може бути здійснена лише на користь держави або територіальної громади);

- добровільного відчуження земельної ділянки власником, в тому числі надання згоди на вилучення земельної ділянки для її наступного надання іншій особі з правом одержання відповідної компенсації.

Примусове припинення права власності на землю охоплює:

- викуп (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

- вилучення не відчуженої у встановленому порядку земельної ділянки іноземними особами, особами без громадянства та іноземними юридичними особами;

- вилучення земельної ділянки, яка використовується не за цільовим призначенням або з порушенням законодавства;

- конфіскацію земельної ділянки як санкцію за вчинення злочину або адміністративного правопорушення;

- звернення стягнення на земельну ділянку за зобов'язаннями її власника (наприклад, у випадку невиконання власником земельної ділянки іпотечних зобов'язань).