Цивільне право України - Харитонов Є.О. - 3. Сервітути

Відмовившись від винесення у заголовок глави 32 ЦК традиційного терміна "сервітут", вітчизняні законодавці назвали її "Право користування чужим майном". Можливо, з цих міркувань у ЦК відсутнє і визначення сервітуту, хоча у ст. 401 ЦК поняття "сервітут" та "право користування чужим майном" вживаються як рівнозначні.

Отже, сервітут - це право обмеженого користування чужими речами (майном) з певною метою і в установлених межах. Призначення сервітуту - дозволити суб'єкту сервітутного права користуватися природними властивостями речі, стосовно якої встановлено сервітут.

Суб'єктами сервітутних правовідносин є власник або законний володілець речі та суб'єкт сервітутного права на цю річ (сервітуарій). Володільцем у цьому випадку визнається особа, володіння якої виникло на підставі договору з власником або особою, якій майно було передано власником, а також на інших підставах, встановлених законом, за наявності відповідних повноважень від власника. Спеціальне правило міститься в законодавстві стосовно такого об'єкту сервітуту, як земельна ділянка: згідно зі ст. 100 ЗК сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій конкретно визначеній особі (особистий сервітут). Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки. Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Щодо іншого нерухомого майна, зобов'язаною особою може бути як власник, так і будь-який законний володілець цього майна.

Об'єктом сервітуту є нерухомість, яка належить на праві власності іншій (не тій, що претендує на сервітут) особі.

Згідно зі ст. 401 ЦК сервітут може бути встановлений щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може також належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

Отже, ЦК визнає існування 2 видів сервітутів - земельних (або предіальних) та особистих (персональних). Підставою для поділу тут є спосіб визначення особи сервітуарія. Якщо сервітут встановлюється щодо визначеного майна в інтересах певної особи, то він є особистим (персональним). Якщо сервітут встановлюється щодо певного майна на користь власника (володільця) визначеного майна (але не конкретно визначеної особи), то він є земельним (предіальним).

Характерними рисами земельного сервітуту є:

1) наявність ніби "відносин між ділянками";

2) такі відносини є тривалими - зазвичай сервітути встановлюються на тривалий строк або взагалі без зазначення строку;

3) такий сервітут є неподільним: при поділі ділянки сервітутне право зберігається в цілому.

Володільцем за земельним сервітутом є власник (володілець) земельної ділянки або іншої нерухомості, для забезпечення користування якою встановлено сервітут (панівна річ) за рахунок встановлення обмежень у користуванні іншим майном (обслуговуючим). Потреба у земельному сервітуті пов'язана з існуванням двох земельних ділянок, які знаходяться по сусідству, або іншим чином пов'язані одна з одною.

Типовим для вітчизняного цивільного законодавства земельним сервітутом є передбачене ст. 404 ЦК право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном, яке полягає в можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередач, зв'язку і трубопроводів, водопостачання, меліорації тощо.

Характерними рисами особистого (персонального) сервітуту є те, що він:

1) не лише пов'язаний з певним майном, але й належить певній особі;

2) обмежений строком: довічно належить певній особі і припиняється її смертю, якщо самим сервітутом не було встановлено коротший строк;

3) не має зобов'язально-правового характеру, оскільки ссрвітуарій зберігає права на чуже майно і у випадку переходу його до третьої особи, тобто сервітут "слідує" за речами.

Сервітуарієм за особистим сервітутом є певна особа, інтереси якої забезпечуються за допомогою користування обслуговуючим майном. Права, які випливають з особистого сервітуту, належать тільки певній особі й не можуть бути передані сервітуарієм іншій особі, навіть його спадкоємцям.

Найбільш типовим особистим сервітутом, встановленим вітчизняним цивільним законодавством, є право членів сім'ї власника житла на користування цим житлом. Згідно зі ст. 405 ЦК члени сім'ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону.

Суб'єктами цього сервітутного правовідношення є власник житла і член його сім'ї. Житлове законодавство до членів сім'ї власника житлового приміщення відносить дружину (чоловіка) власника житла (якщо стосовно цього житла у подружжя не виникло право спільної власності), їх дітей та батьків, а також інших осіб, якщо вони постійно проживають спільно з власником житла та ведуть з ним спільне господарство (ч. 2 ст. 64, ч. З ст. 156 ЖК). Об'єктом цього сервітуту є частина житлового приміщення, визначена власником житла (житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них).

Встановлення сервітуту можливе за: 1) договором; 2) законом; 3) заповітом; 4) рішенням суду.

Найбільш поширеною підставою встановлення сервітуту є договір, який укладається між особою, яка потребує встановлення сервітуту, і власником (володільцем) обслуговуючої речі. Оскільки у главі 32 ЦК немає загальної вимоги до форми договору на встановлення сервітуту, вона визначається за правилами ст.ст. 205-208 ЦК. Проте щодо договору про встановлення земельного сервітуту висувається вимога щодо його обов'язкової державної реєстрації (ч. 2 ст. 402 ЦК). Отже, він у кожному разі не може вчинятися усно, а має бути письмовим і вважається вчиненим з моменту державної реєстрації (ч. 1 ст. 210 ЦК).

Істотними умовами договору про встановлення сервітуту є вказівка на предмет сервітутного права, цільове призначення сервітуту та розмір плати за користування чужим майном (або вказівка на те, що договір безоплатний).

У випадку виникнення спору підставою встановлення сервітуту є судове рішення (ч. З ст. 402 ЦК). На цю підставу встановлення сервітуту вказує не лише ЦК, а й спеціальне законодавство. Наприклад, ст. 100 ЗК передбачає, що власник або землекористувач має право вимагати встановлення сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки. У випадку недосягнення домовленості з цього питання він може звернутися до суду. При цьому позивач має довести у суді, що нормальне господарське використання його земельної ділянки або іншої нерухомості неможливе без обтяження сервітутом чужого нерухомого майна і що задоволення потреб сервітуарія неможливо здійснити іншим способом.

Закон є окремою підставою встановлення сервітуту. Наприклад, для виникнення сервітутного права користування житлом у членів сім'ї (ст. 405 ЦК) достатньою є наявність умов, встановлених законом: спільне проживання члена сім'ї власника житла (сервітуарія) та спільне користування цим житлом.

Сервітутне право може бути встановлене у заповіті шляхом прямого встановлення сервітуту (ст. 1246 ЦК) або шляхом вчинення у ньому заповідачем заповідального відказу: зобов'язання спадкоємців встановити обмежене речове право на користь відказоодержувача та надати останньому право обмеженого користування певним майном, яке входить до складу спадщини (ст.ст. 1237, 1238 ЦК). У таких випадках у заповіті має бути зазначено, на користь кого встановлюється сервітут, відомості про обслуговуюче майно, вид сервітуту, строк та інші відомості.

Зміст сервітуту становить сукупність прав та обов'язків сторін сервітутних відносин.

Зокрема, зміст сервітуту можуть складати можливість проходу, проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання та експлуатація ліній електропередачі, зв'язку та трубопроводів, забезпечення водопостачання та меліорації тощо (ст. 404 ЦК). Отже, зміст сервітуту визначається, насамперед, обсягом прав сервітуарія щодо користування чужим майном. В цілому, такі права можуть мати або позитивний, або негативний характер. Тобто правомочності сервітуарія можуть полягати або у можливості вчинення певних дій (прохід, проїзд, прокладка лінійних комунікацій тощо), або у можливості вимагати від власника (володільця) обслуговуючого майна утримання від такого його використання, яке за звичайних умов він мав би право вчиняти (наприклад, не заважати відводу води з сусідньої ділянки).

Разом з тим сервітуарій має певні обов'язки: використовувати майно за цільовим призначенням сервітуту, визначеним у момент встановлення сервітуту; вносити власникові (володільцю) плату за користування майном тощо.

При цьому, як випливає з самого поняття сервітуту (ст. 401 ЦК), він завжди полягає у праві користування і ніколи не є правом розпорядження.

Строк не є істотним елементом змісту сервітуту, якщо строк, на який встановлюється сервітут, не визначений договором або іншою підставою надання сервітутного права. За загальним правилом, він вважається встановленим на невизначений строк. Фактично це означає, що він є безстроковим (для земельного сервітуту) або довічним (для особистого сервітуту). Земельний сервітут, встановлений без визначення строку, у ст. 98 ЗК також називається "постійним".

Власник речі має право, якщо інше не передбачене договором або законом, вимагати від сервітуарія плату за користування чужим майном. Розмір плати визначають сторони сервітутних відносин. Безоплатність користування сервітутом має бути прямо передбачена в договорі.

Сервітут не підлягає самостійному відчуженню окремо від майна, для забезпечення користування яким його встановлено (ч. 4 ст. 403 ЦК). Отже, він не може бути самостійним предметом купівлі-продажу, застави тощо. Але він може передаватись будь-яким способом разом з нерухомим майном, стосовно якого було встановлене право на чужу річ. Таким чином, сервітут має акцесорний (додатковий) характер щодо первинного права власності на річ, щодо якої встановлено сервітут.

Варто звернути увагу на те, що встановлення сервітуту на певне майно не позбавляє власника майна права володіти, користуватися, розпоряджатися тощо зазначеним майном. Йдеться лише про обмеження можливостей здійснення права власності стосовно майна, щодо якого існує сервітут.

Характерною особливістю сервітутного права як і кожного права на чужі речі є його слідування за майном: він зберігає чинність у разі переходу права власності на майно, щодо якого він установлений, до іншої особи (ч. 6 ст. 403 ЦК). Це правило стосується як особистих, так і земельних сервітутів.

Речово-правова природа сервітутних правовідносин робить можливим використання зобов'язально-правових засобів захисту при виникненні спорів між власником речі та сервітуарієм лише у випадках, прямо зазначених в законі або договорі. Зокрема, таке спеціальне правило встановлене ч. 7 ст. 403 ЦК, яка передбачає відшкодування збитків, завданих власникові (володільцю) майна, щодо якого встановлений сервітут, на загальних засадах, тобто за правилами глави 82 ЦК.

Підставами припинення сервітуту є:

1) поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановлений сервітут, і власника майна, обтяженого сервітутом;

2) відмова від нього особи, в інтересах якої встановлений сервітут;

3) закінчення строку, на який було встановлено сервітут;

4) припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту;

5) невикористання сервітуту протягом 3 років підряд. Частиною 1 2 ст. 405 ЦК встановлений скорочений строк невикористання

особистого сервітуту: член сім'ї власника житла, який не використовує своє право користування житлом понад І рік, втрачає сервітут;

6) смерть особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут.

Сервітут може бути також припинений за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення. Зокрема, власник земельної ділянки має право вимагати припинення сервітуту, якщо він перешкоджає використанню цієї земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Цей перелік, встановлений у ст. 406 ЦК, має бути доповнений загальними підставами припинення речових прав: знищення майна, користування яким є змістом сервітутного права, відмова від права, поєднання в одній особі сервітуарія і власника майна, обтяженого сервітутом, тощо. Визнання недійсним правочину або розірвання договору, що слугував підставою встановлення сервітуту, природно, анулює сервітут. Наприклад, визнання недійсним заповіту, в якому передбачено встановлення сервітуту, є підставою припинення і самого сервітуту.