Національна економіка: регіональний та муніципальний рівень - Круш П.В. - 2. Особливості реформування земельних відносин у місті

Згідно з чинним Земельним кодексом, до земель населених пунктів (міст, селищ, сіл) належать усі землі в межах населеного пункту, які перебувають у віданні, а фактично в розпорядженні місцевих Рад народних депутатів.

Кожен населений пункт повинен мати визначені, визнані та затверджені межі.

Межа міста - зовнішня межа земель міста, що відокремлює їх від земель іншого призначення і визначається генеральним планом розвитку міста або техніко-економічним обґрунтуванням розвитку міста.

Межі сіл і селищ залежно від статусу населеного пункту встановлюються і змінюються відповідно обласними і районними радами народних депутатів, міст - Верховною Радою України за згодою рад сусідніх територій.

Землі міст мають особливу цінність. Головним завданням реформування земельних відносин у місті є:

^ забезпечення сталого і динамічного розвитку міст як єдиних земле-господарських систем за генеральними планами їхнього розвитку;

^ узгодження та реалізація інтересів усіх суб'єктів земельних відносин, оптимальне поєднання приватних і громадських інтересів;

^ збереження функціонування міських поселень за адміністративно-територіальною ознакою у фактичних межах міста та передбачення можливості їх розширення.

Особливості земельних відносин у місті характеризуються:

^ обмеженістю земельних ресурсів і досить значною щільністю населення;

^ багатофункціональним використанням великої кількості ділянок великою кількістю суб'єктів права власності на землю;

^ використанням практично кожним власником земельної ділянки загальноміських об'єктів інженерної, транспортної, соціальної, природоохоронної інфраструктури міста;

^ наявність містобудівних (планувальних) обмежень та рекомендацій використання земельних ділянок власниками всіх форм власності;

^ екологічними вимогами та обмеженням землекористування в містах;

^ наявністю в межах міст земель усіх категорій за призначенням:

- землі під житлом та громадською забудовою;

- землі сільськогосподарського призначення;

- землі рекреаційного та оздоровчого призначення;

- землі історико-культурного, природно-заповідного, та природоохоронного призначення;

- землі лісового фонду;

- землі водного фонду;

- землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Усі ці землі мають свого суб'єкта власності, визначений режим використання, але повинні забезпечувати єдність міста та регіональне і ефективне землекористування.

У період реформування земельних відносин у населених пунктах виникають конфліктні ситуації, пов'язані з приватними, суспільними і державними інтересами. Територіальні конфлікти в разі, коли різні суб'єкти претендують на одну й ту саму земельну ділянку можливі між промисловістю і житловою зоною, промисловістю і туризмом, промисловістю і сільським господарством, рекреацією і лісовим господарством, транспортом і житловими зонами, транспортом і рекреацією, різними видами господарчої діяльності і охороною навколишнього природного середовища тощо.

Слід зазначити, що в законодавстві багатьох європейських країн закріплена норма, за якою в разі вирішення земельних спорів між муніципалітетом та іншим суб'єктом власності інтереси муніципальної громади вважаються пріоритетними.

3. Земельно-кадастрова інвентаризація території міста

Реформування земельних відносин у напрямі платного користування і перетворення на товар земельних ділянок потребує проведення масштабних робіт по кадастровій інвентаризації земель.

Земельний Кодекс України від 25.10.2001 р. (витяг):

Стаття 193. Визначення державного земельного кадастру.

Державний земельний кадастр - це єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів.

Таким чином, місто повинне мати:

^ чіткий реєстр власників землі і землекористувачів, у т. ч. орендарів;

^ облік кількості і якості землі за категоріями; ^ грошову оцінку землі;

^ перелік земель, що оподатковуються, в т.ч. за пільговими ставками.

Кожна земельна ділянка в місті повинна мати:

^ графічне зображення ділянки на основі топографічних зйомок та просторову прив'язку;

^ визначення на місцевості лінійних та площинних характеристик;

^ цільове призначення, в т. ч. і на перспективу відповідно до генерального плану розвитку населеного пункту; > визначену площу під забудову;

^ форму права власності (власник, користувач) як на землю, так і на об'єкти нерухомості за затвердженою системою показників;

> фіксацію суб'єктів права власності на землю; ^ юридичну адресу власника (користувача);

^ оснащення інженерними мережами; ^ оціночну вартість земельної ділянки.

Хоча вже понад 10 років існує законодавча регламентація земельно-кадастрової інвентаризації земель, ця робота є масштабною і настільки дорога, що в Києві на 1 січня 2001 року нею було охоплено лише 35 % загальної площі міста, при цьому:

> 74 % - від площ забудованих земель;

^ 84 % - землі промислових підприємств;

^ 43 % - землі підприємств транспорту і зв'язку;

> 12 % - землі організацій, підприємств і установ природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

^ 47 % - міських земель, не наданих у власність чи користування.

Законом України "Про основи містобудування" передбачається розробка містобудівного кадастру населеного пункту.

Закон України "Про основи містобудування" від 16.11.1992 р., (витяг)

Стаття 23. Містобудівний кадастр населених пунктів.

Містобудівний кадастр населених пунктів призначений для забезпечення здійснення моніторингу забудови та іншого використання територій і надання суб'єктам містобудування необхідної інформації у порядку, встановленому законодавством. Містобудівний кадастр населених пунктів містить Дані плану зонування або генерального плану чи детального плану, належність територій до відповідних зон, правовий статус, допустимі види забудови та іншого використання земельних ділянок, відомості про функціональне призначення, поверховість та матеріал стін будівель, магістральні інженерні мережі, інші відомості згідно з державними будівельними нормами.

Відомості про землі в містобудівному кадастрі будуються на діних державного земельного кадастру.

Відомості про споруди в містобудівному кадастрі базуються на матеріалах топогеодезичної зйомки та технічної інвентаризації.

Порядок ведення містобудівного кадастру населених пунктів встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Містобудівний кадастр призначений для:

У інформаційного забезпечення розробки Генерального плану міста, детального планування його окремих районів;

^ проектування об'єктів промисловості та громадського призначення на території міста;

^ експлуатації об'єктів міського господарства (включаючи інженерні мережі) та визначення обсягів і термінів їх реконструкції;

^ удосконалення обліку й раціонального використання об'єктів нерухомості й природних ресурсів;

^ використання виробничих будівель і споруд різними організаціями, службами і установами міст;

^ проведення природоохоронних заходів.