Інвестиційна діяльність - Майорова Т.В. - 4.4. СТАНДАРТИ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТІВ РЕАЛЬНИХ ІНВЕСТИЦІЙ

Перш ніж вкладати кошти, інвестор має оцінити вартість об'єктів реального інвестування.

Оцінка майна та майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності. Оцінка вартості майна для інвестора здійснюється у випадках:

È створення, реорганізації, банкрутства або ліквідації підприємств (господарських товариств);

È визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, а також у разі виходу (виключення) учасника або засновника із складу такого товариства;

È приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законодавством;

È передавання майна під заставу, оренди та обміну;

È переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку;

È страхування, оподаткування майна та визначення розміру державного мита;

È визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом та ін.

Поняття вартості є базовим при оцінці будь-якого майна чи майнових прав. Загалом вартість визначається кількістю однієї речі, яку можна отримати в обмін на іншу, або співвідношенням обміну товару на іншій. Вартість вимірюється за допомогою загального еквівалента - грошей.

На практиці існує багато видів вартості. Вони необхідні через різні потреби та функції. При оцінці майна можуть використовуватися такі види вартості, як: поточна, ринкова, ліквідаційна, оціночна, спеціальна, інвестиційна, вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість ліквідації, вартість у використанні, дійсна вартість майна для цілей страхування та вартість реверсії.

Зазвичай для інвестора найважливішою є інвестиційна вартість - вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки.

Оцінка вартості об'єктів реальних інвестицій в Україні здійснюється відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" [3]. На основі цього Закону була розроблена нова Методика оцінки майна [⁷], а у подальшому прийняті чотири Національних стандарти:

• Національний стандарт №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" [6];

• Національний стандарт № 2 "Оцінка нерухомого майна" [8];

• Національний стандарт № 3 "Оцінка цілісних майнових комплексів" [9];

• Національний стандарт № 4 "Оцінка майнових прав інтелектуальної власності" [10].

Ці стандарти є обов'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення. Вони містять визначення понять вартості, що оцінюється, принципи оцінки, методичні підходи та особливості проведення оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та порядок його рецензування.

Базою для формування Національних стандартів оцінки в Україні є Міжнародні стандарти оцінки (МСО), які мають на меті:

• сприяти міжнародним трансакціям і розвитку міжнародних ринків капіталу, підтримуючи прозорість фінансових звітів, а також достовірність оцінок, що застосовуються для забезпечення запозичень та іпотеки, до трансакцій з переходом права власності, при розв'язанні судових спорів або для оподаткування;

• служити професійним орієнтиром для оцінювачів у всьому світі, тим самим дозволяючи їм задовольняти вимогам міжнародних ринків капіталу до достовірності оцінок і вимогам міжнародного ділового співтовариства до фінансової звітності;

• запроваджувати стандарти оцінки та фінансової звітності для потреб як нових промислово розвинутих країн, так і таких, що розвиваються [14].

Міжнародні стандарти оцінки були започатковані членами технічного комітету Королівського інституту сертифікованих сюрвейерів (RICS) Великобританії та представниками оціночних організацій США наприкінці 70-х років минулого сторіччя. Саме вони розпочали діалог, який призвів до заснування у 1981 р. Міжнародного Комітету Стандартів Оцінки Активів (TІAVSC), а вже у 1994 р. Комітет змінив свою назву і зараз відомий як Міжнародний комітет стандартів оцінки (МКСО). Починаючи з 2003 p. МКСО є асоціацією, що об'єднує професійні оціночні організації, які підписали "Угоду про Вступ" по всьому світу. Міжнародні стандарти оцінки є базою для створення Національних стандартів оцінки не лише в Україні, але й в інших країнах світу.

Організація процесу оцінки майна та майнових прав в Україні містить такі етапи, див. рис. 4.6.

Теоретичним фундаментом процесу оцінки є система оціночних принципів, на яких базується розрахунок вартості об'єктів майна. Принципи оцінки формують вихідні погляди суб'єктів ринку на розмір вартості майна.

Міжнародні стандарти оцінки розділяють чотири групи принципів оцінки майна.

1 група - принципи, які дають можливість інвестору отримати уявлення про цінність об'єкта інвестування, зокрема: вигоди; заміщення; очікування.

2 група - принципи оцінки, що характеризують фактори, які безпосередньо впливають на оцінку усіх засобів виробництва: землі, будівель та споруд обладнання тощо, у тому числі: економічного розміру; визначення впливу доходів, що збільшуються або зменшуються, на вартість об'єкта власності; оцінки збалансованості різних факторів виробництва; оцінки залишкової продуктивності землі.

3 група - містить принципи, які характеризують вплив зовнішнього ринкового середовища на вартість об'єктів реального інвестування, а саме: залежності; відповідності; попиту та пропозиції; конкуренції; зміни вартості.

Рис. 4.6. Етапи процесу оцінки вартості майна

Синтезом усіх, розглянутих вище принципів оцінки, с 4 група, яка с принципом найбільш ефективного використання об'єкт. Це варіант використання об'єкт, який вибраний серед інших можливих законних варіантів реального інвестування, який є фізично здійснимим, достатньо обґрунтованим, який має реальне фінансове забезпечення і який призводить, зокрема, до найвищої вартості земельної ділянки, на якій розташований об'єкт.

Оцінка майна відповідно до Національних стандартів проводитися з дотриманням лише таких принципів, як: корисності, попиту та пропозиції, заміщення, очікування, внеску (граничної продуктивності) та найбільш ефективного використання.