Організація бізнесу - Скібіцький О.М. - 11.1.7.3. Податок на додану вартість

Нерухоме майно (нерухомість) - об'єкти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщенні в інше місце без втрати їх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля. Нерухомість, відмінна від землі, поділяється на будівлі та споруди (пункт 1.10 статті І Закону України від 22 травня 2003 року №889- IV "Про податок з доходів фізичних осіб").

Нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшенням, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна (пункт 3 Постанови Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003року №144044Про затвердження Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав").

Отже, до об'єктів нерухомості можна віднести земельні ділянки, будівлі та споруди.

Наступні податки, збори та обов'язкові платежі справляються з "володіння, продажу, дарування, успадкування, купівлі тощо" нерухомості:

1. Податок на прибуток підприємств;

2. Податок на доходи фізичних осіб;

3. Податок на додану вартість;

4. Плата за землю;

5. Збір на обов'язкове державне пенсійне страхування;

6. Державне мито.

Крім того, статтею 11 Закону України від 19 червня 1992 року №2482 "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачено, що "власники приватизованого житла сплачують щорічний податок на нерухоме майно, розмір якого буде визначатись Законом про оподаткування нерухомого майна. Сума податку зараховується до спеціального фонду житлового будівництва відповідної місцевої Ради народних депутатів." Втім, відповідного закону ще не має, Законом України від 25 червня 1991 року №1251 "Про систему оподаткування" такий податок не передбачено, отже, на сьогодні податок на нерухоме майно не стягується.

11.1.7. Оподаткування за вилами податків.

11.1.7.1. Податок на прибуток підприємств

Відповідно до пункту 1.12 статті 1 Закону України від 28 грудня 1994 року №334 "Про оподаткування прибутку підприємств", "доходи з джерелом їх походження з України - будь-які доходи, отримані резидентами або нерезидентами від будь-яких видів їх діяльності на території України, включаючи ... доходи від продажу нерухомого майна, розташованого в Україні".

Ставка оподаткування податком на прибуток підприємств з 1 січня 2004 року становить 25 відсотків.

В разі придбання будівель і споруд, вони не відносяться до валових витрат, а підлягають амортизації.

Платник податку веде окремий облік операцій з продажу або купівлі землі як окремого об'єкта власності. Витрати, пов'язані з таким придбанням, не підлягають включенню до валових витрат звітного податкового періоду або до групи основних фондів з метою амортизації. В разі продажу такої земельної ділянки, оподаткуванню підлягатиме позитивна різниця між сумою доходу, отриманого внаслідок такого продажу, та сумою проіндексованих витрат, пов'язаних із його купівлею.

11.1.7.2. Податок на доходи фізичних осіб

Оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб піддягають доходи:

o від надання в оренду нерухомості, розташованої на території України,

o від продажу (міни) нерухомого майна, розташованого на території України,

o у вигляді подарунків,

o у вигляді активів, що передаються в спадщину, якщо такі активи, або джерела їх виплати знаходяться на території України.

Оподаткування доходів, отриманих від продажу об'єктів нерухомого майна

Відповідно до підпункту "є" пункту 1 статті 5 Декрету Кабінету Міністрів України від 26 грудня 1992 року №13-92 "Про прибутковий податок з громадян", доходи від операцій з продажу майна не включалися до оподатковуваного доходу за умови сплати при відчуженні майна державного мита, або плати за здійснення нотаріальних дій.

Відповідно до Закону України від 22 травня 2003 року №889-IV "Про податок з доходів фізичних осіб", в разі продажу будинку, квартири, або кімнати, які були придбані фізичною особою до 1 січня 2004 року, то з 1 січня 2005 року, дохід, отриманий в результаті такого продажу, оподатковується за ставкою 1 відсоток від вартості такого майна, якщо загальна його площа не перевищує 100 квадратних метрів і 5 відсотків - із суми перевищення 100 квадратних метрів.

Наприклад, в разі продажу фізичною особою (після 1 січня 2005 року) квартири загальною площею 150 квадратних метрів за 100 тис. грн., то

1) спочатку визначаємо вартість площі, яка перевищила 100 квадратних метрів та її вартість: (100000 : 150) х (150-100) = 33 333,3 грн.;

2) потім визначимо частку, яка оподатковується за ставкою 1 і 5 відсотків відповідно та загальну суму податку з даної операції: (100 000 -33 333,3) х 1% + 33 333,3 х 5% 666,7 + 1 666.7 = 2333,4

У разі продажу фізичною особою протягом податкового року більш ніж однієї квартири, будинку, або кімнати, або в разі продажу іншого об'єкту нерухомого майна (наприклад, гараж), дохід, отриманий в результаті такого продажу, оподатковується за ставкою 5 відсотків.

Слід звернути увагу, що об'єкт оподаткування, в даному випадку, визначатиметься з урахуванням "оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої державним органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку. Така оцінка повинна проводитися згідно положень Закону України від 21 липня 2001 року №2001 "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" та Національним стандартом №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року №1440, яким, зокрема передбачено, що оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості".

У разі продажу нерухомості, придбаної після 1 січня 2004 року, оподаткування здійснюватиметься за ставкою 13 відсотків - до 31 грудня 2006 року, і за ставкою 15 відсотків - починаючи з 1 січня 2007 року, причому базою оподаткування буде різниця між отриманим доходом та витратами, понесеними на придбання такого об'єкту нерухомості. При чому, така різниця коригуватиметься на понижувальний коефіцієнт, який напряму залежить від тривалості володіння фізичною особою даного об'єкту нерухомості. Якщо тривалість володіння об'єктом нерухомості перевищить 10 років, то сума податку залишатиметься незмінною й дорівнюватиме розміру мінімальної заробітної плати.

Приклад:

Квартира, придбана в 2004 році за 100 000 грн. "продається у 2006 році за 120 000 грн. В даному випадку, база оподаткування становитиме: (120000 - -100 000) х (1- -0,1 х (2-1)) = 18 000, а сума податку становитиме: 18 000 х 13% = 2340 грн.

У разі продажу об'єкту нерухомого майна іншого за будинок, квартиру чи кімнату, або в разі продажу кількох об'єктів нерухомості, або продажу об'єкту незавершеного будівництва, то до визначення суми податку застосовуються ті ж самі правила, але без застосовування понижуючого коефіцієнту.

У вищенаведеному йому прикладі ми б мали базу оподаткування 120 тис. -100 тис. = 20 тис, а суму податку - 2600 грн.

Слід звернути увагу, що об'єкт оподаткування, в даному випадку, визначатиметься з урахуванням "оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої державним органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку. Така оцінка повинна проводитися згідно положень Закону України від 21 липня 2001 року №2001 "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" та Національним стандартом №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року №1440, яким, зокрема передбачено, що оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості"

Витрати з придбання об'єкту мають бути підтверджені нотаріально посвідченим договором, а в разі будівництва - витрати дорівнюватимуть оціночній вартості, розрахованій уповноваженим державним органом.

Оподаткування доходів, отриманих в результаті обміну об'єктів нерухомого майна

У разі міни, кожна сторона договору міни, сплатить 50 відсотків від бази оподаткування свого об'єкту нерухомості.

Приклад. Обмін двох об'єктів "житлової" нерухомості (1-й - 67 кв. м, нотаріально підтверджені витрати 41 тис; 2-й - 102 кв. м, нотаріально підтверджені витрати - 52 тис.) з обмінною вартістю 70 тис. грн.

а) до 1 січня 2004 року: 1-й платник податку - 50% х 70000 х 1% = 350 грн.; 2-й платник податку - 50% - (70000: 102) х (102-100) = 1372,5 грн., (70 000 - 1372,5) х 1% + 1372,5 х 5% = 686,3 + 68,6 = 754,9грн.

б) після січня 2005 року, за умови, що 1-й платник продає об'єкт нерухомості в рік його придбання, а 2-й - вже володів нею протягом 2 років: 1-й платник податку - 50% х (70 000 - 41 000) х 13% = 1885грн.; 2-й платник податку - 50% х (70 000 - 52 000) х (1-0,1 х (2-1)) х 13% = 1053 грн.

Податковим агентом є, в даному випадку, нотаріус, який посвідчує відповідний договір.

Оподаткування доходів від надання нерухомості в оренду

Доходи, отримані від надання нерухомості в оренду, або житловий най м, підлягають кінцевому оподаткуванню при їх виплаті. База оподаткування визначається, виходячи з розміру договірної орендної плати, але не меншою мінімальної суми орендного платежу, визначеного за методикою, встановленою Кабінетом Міністрів України.

Оподаткування доходів від отримання нерухомості в спадок (у дарунок)

Ставка оподаткування у випадку отримання об'єкту нерухомого майна залежатиме від ступеня спорідненості між сторонами. Такі ставки застосовуватимуться до вартості об'єкту нерухомого майна:

1. Нульова ставка, в разі успадкування об'єкту нерухомості чоловіком (дружиною).

2. Ставка у розмірі 5 відсотків - у разі успадкування об'єкту нерухомості членом сім'ї першого ступеню спорідненості, крім чоловіка та дружини, тобто його батьками, або батьками її чоловіка або дружини, його дітьми, як такої особи, так і її чоловіка або дружини, у тому числі усиновлені.

3. Ставка в розмірі 13 відсотків (15 відсотків з 1 січня 2007 року) - в разі успадкування об'єкту нерухомості членом сім'ї не першого ступеня спорідненості, починаючи з онуків, а також всі інші спадкоємці, і ставка в розмірі 26 відсотків (30 відсотків з 1 січня 2007 року) - у випадку, якщо спадкодавець (дарувальник) є нерезидентом.

Оподаткування подарунків проводиться за правилами, встановленими для оподаткування спадщини.

11.1.7.3. Податок на додану вартість

Закон України від 3 квітня 1997 № 168 "Про податок на додану вартість" передбачає звільнення від оподаткування операції з продажу або передачі у власність ново збудованого житла фізичним особам для його використання як місця проживання. В той же час, операції на вторинному ринку житла також не оподатковуються податком на додану вартість, оскільки суб'єктами оподаткування податком на додану вартість при здійсненні операцій з купівлі житла на вторинному ринку в разі перевищення суми операції розміру 61200 грн. згідно із статтею 2 Закону є фізичні особи-суб'єкти підприємницької діяльності та юридичні особи. Тобто пересічний громадянин, що купує житло на вторинному ринку і при цьому не займається підприємницькою діяльністю, пов'язаною з купівлею-продажем житла, не повинен сплачувати 20% ПДВ.

Втім, на 2004 рік, пунктом 49 статті 80 Закону України від 27 листопада 2003 року №1344 "Про Державний бюджет України на 2004 рік" було призупинено звільнення від оподаткування операції з пролажу або передачі у власність новозбудованого житла фізичним особам для його використання як місця проживання.

Операції з передачі земельних ділянок, що знаходяться під об'єктами нерухомості, або незабудованої землі звільнена від оподаткування відповідно (5.1.17) та операції з приватизації державного та комунального майна (5.1.19) звільнені від оподаткування, втім, протягом 2004 року ці операції підлягатимуть оподаткуванню на загальних підставах (крім безоплатної приватизації житлового фонду).

Операції з оренди земель не є об'єктом оподаткування відповідно до підпункту 3.2.2 пункту 3.2. статті 3 Закону "Про податок на додану вартість".