Правознавство - Копиленко О.П. - 3. Договір найму житлового приміщення

1. Предмет та джерела житлового права.

2. Право громадян України на житло. Порядок отримання житла.

3. Договір на йму житлового приміщення.

4. Приватизація державного житлового фонду.

5. Кондомініуми.

1. Предмет і джерела житлового права

Житлове право — це галузь права, що включає норми, які регулюють правовідносини між громадянами, державними та громадськими організаціями у процесі реалізації права громадян на житло.

Житлове право України регулює правовідносини, що виникають у процесі:

• реалізації права на житло;

• надання житлових приміщень у користування;

• управління житловим фондом;

• будівництва житла;

• виключення з житлового фонду приміщень, що не придатні для проживання;

• розгляду житлових спорів тощо.

Основними джерелами житлового права України є Житловий кодекс України від 2 січня 1984 p., Закон "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 р. "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 28 листопада 2001 р. та інші нормативно-правові акти.

2. Право громадян на житло. Порядок отримання житла

Стаття 47 Конституції України проголосила що, кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону.

Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Деяким громадянам встановлені пільги в забезпеченні житлом — вони отримують його в першу чергу (наприклад, учасники Великої Вітчизняної війни, хворі на тяжкі хвороби, сім'ї, де народилися близнюки) і позачергово (громадяни, що втратили житло внаслідок стихійного лиха, діти-сироти).

Право на житло вважається забезпеченим лише тоді, коли громадянин має житло, що відповідає установленим нормам і придатне для проживання. У разі відсутності такої житлової площі громадянин визнається таким, що потребує поліпшення житлових умов.

Такими, що потребують поліпшення житлових умов, вважаються громадяни:

• які забезпечені житловою площею нижче встановленого в даній місцевості мінімуму;

• які живуть у приміщеннях, що не відповідають установленим санітарним нормам (такі громадяни мають звернутися в органи виконавчої влади для встановлення на облік).

Згідно з Житловим кодексом, всі житлові будинки, що знаходяться на території України утворюють житловий фонд України. Житловий фонд включає:

• державний житловий фонд (відомчий і місцевих рад);

• громадський житловий фонд (колгоспів, профспілкових та інших громадських організацій);

• фонд житлово-будівельних кооперативів;

• приватний житловий фонд (житлові будинки, що належать громадянам на праві власності).

Крім того, слід мати на увазі, що громадянам, які у зв'язку з характером трудових обов'язків мають проживати поряд з місцем роботи, надається службове житло, яке вони за загальним правилом мають звільнити у випадку завершення трудових відносин.

Для проживання робочих, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян на період праці або навчання використовуються гуртожитки.

У житловий фонд не входять нежитлові приміщення, які знаходяться в житлових будівлях, але призначені для торгових, побутових та інших потреб.

3. Договір найму житлового приміщення

Громадяни самостійно здійснюють право на одержання житлового приміщення в будинках державного і громадського фонду з 18 років, а ті, що вступили в шлюб, влаштувалися на роботу до досягнення 18-річного віку — відповідно з часу вступу до шлюбу чи поступлення на роботу. Інші неповнолітні у віці 15—18 років здійснюють право на одержання житла зі згоди батьків чи піклувальників.

Громадянам, що стоять на обліку, житло надається в порядку черги. Норма житлової площі, що надається в Україні, — 13,65 м2 на одну людину. Ця норма не завжди збігається з рівнем фактичної забезпеченості. Громадянам, які страждають важкими формами хронічних хвороб та ряду інших категорій, надається додаткова житлова площа розміром 10 м2або у вигляді окремої кімнати і більше. Забороняється надавати житло у старих будинках, які вже не підлягають ремонту, у будинках, що підлягають зносу, капітальному ремонту і т. д.

Громадяни, які навмисне погіршили свої житлові умови шляхом обміну житлової площі, пошкодження або руйнування, відчуження частини житлової площі, не приймаються на облік, як такі, що потребують поліпшення житлових умов, протягом 5 років.

Єдиною підставою для вселення у житлове приміщення є ордер. Ордер — це письмове розпорядження, видане виконавчим органом місцевої ради про вселення громадянина у житлове приміщення. Житлове приміщення на момент видачі ордера повинно бути вільним. Ордер дійсний протягом одного місяця з дня видачі. В ордері вказуються П. І. Б. громадянина, якому надається житло, склад його сім'ї, а також адреса і характеристика (кількість кімнат, площа житла, що надається).

На підставі ордера громадянин, на ім'я якого він виданий, укладає договір найму житлового приміщення з житлово-експлуатаційною організацією.

Предметом договору найму може бути окрема квартира, одноквартирний будинок чи інше ізольоване житлове приміщення. Договір найму з'ясовує взаємні права і обов'язки сторін і укладається у письмовій формі.

До прав наймача належать:

• право користуватися наданим приміщенням у межах, встановлених договором;

• право на вселення інших осіб у наймане приміщення за письмовою згодою всіх членів сім'ї наймача, що проживають разом з ним (для вселення до батьків неповнолітніх дітей така згода не потрібна);

• збереження права на житлове приміщення у разі тимчасової відсутності наймача протягом 6 місяців;

• право з письмової згоди всіх осіб, що з ним проживають, здійснити обмін житлового приміщення, в т. ч. на житло в іншому населеному пункті;

• право здавати приміщення у піднайми та інші права.

Обов'язками наймача є бережливо ставитися до житлового приміщення, використовувати його у відповідності з призначенням, підтримувати порядок та проводити поточний ремонт, своєчасно вносити квартирну плату тощо.

Члени сім'ї наймача, що проживають разом з ним, користуються рівними з наймачем правами і мають рівні обов'язки. До членів сім'ї наймача належать чоловік чи дружина, діти, батьки, а також інші особи, якщо вони постійно проживають з ним і ведуть спільне господарство.

Наймодавець має право вимагати бережливого ставлення до житлового фонду, дотримання правил співжиття, своєчасного внесення квартирної плати та відшкодування збитків, заподіяних з вини наймача.

Наймодавець зобов'язаний надавати вказане в ордері приміщення, своєчасно проводити його капітальний ремонт, забезпечувати належну роботу інженерного обладнання та місць загального користування.

Договір найму житлового приміщення може бути розірваний як наймачем, так і наймодавцем. Наймач має право з дозволу членів сім'ї у будь-який час розірвати договір найму. Якщо наймач і члени його сім'ї вибувають на постійне місце проживання в інший населений пункт або в інше житлове приміщення, то договір вважається розірваний з моменту їх вибуття.

На вимогу наймодавця договір житлового найму може бути розірваний лише з підстав, передбачених законом і лише в судовому порядку, за винятком виселення з будинків, що загрожують обвалом.

За порушення житлового законодавства передбачена юридична відповідальність.