Теорія нотаріального процесу - Фурса С.Я. - 11.4.3. Стадії нотаріального провадження з видачі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів)

Процесуальний порядок та процедура видачі нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) регламентується:

- Законом України "Про нотаріат" (статті 34, 72);

- Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (глава 12);

- Правилами ведення нотаріального діловодства, затверджені Наказом Міністерства юстиції України від 22.12.2010 р. М8258/5.

Складність та неоднозначність правового регулювання даного питання у законодавстві про нотаріат породила низку теоретичних і практичних проблем. Так, статтею 34 Закону України"Про нотаріат" передбачається видача двох свідоцтв: про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), і про придбання майна, якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися. У гл. 9 цього ж Закону під назвою "Видача свідоцтва про придбання житлових будинків з прилюдних торгів" йдеться про можливість видачі чотирьох інших свідоцтв, зокрема й видача свідоцтва про придбання нерухомого майна, яке було предметом застави (іпотеки) (ст. 72). Положення даної норми врегульовують як придбання арештованого житлового будинку (квартири), так і нерухомого майна, що було предметом застави (іпотеки).

Ще більше плутанини вносять п.п. 1.4 гл. 12 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, якими передбачена видача нотаріусом уже п'яти видів свідоцтв:

1)свідоцтва про придбання заставленого майна, яке складається лише з рухомого майна (п.п. 1.2 п. 1 гл.12 Порядку);

2) свідоцтва про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів (п. З гл. 12 Порядку);

3) свідоцтва про придбання заставленого майна на аукціоні (п. З гл. 12 Порядку);

4) свідоцтва про передачу майна стягувачеві у випадку, якщо торги не відбулися;

5) свідоцтва про придбання нерухомого майна, що було предметом іпотеки (п. 2 гл. 12 Порядку).

Проте у Правилах ведення нотаріального діловодства, мають місце лише дві форми свідоцтв - форма 27 і форма 28, які узгоджуються зі ст. 34 Закону України "Про нотаріат".

У зазначених вище нормативних актах та назвах і формах свідоцтв має місце невизначеність спеціальної термінології21, Тому вважаємо за доцільне узгодити зазначені вище нормативні акти між собою та внести до них відповідні зміни з метою уніфікації понятійного апарату.

Виходячи із сутності даного нотаріального провадження його слід назвати: видача свідоцтва про придбання з прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого (житлового будинку, квартири) та рухомого майна, на яке звернено стягнення чи яке було предметом застави (іпотеки).

На підтвердження вчинення нотаріальної дії нотаріус з урахуванням назви ст. 62 Закону України "Про виконавче провадження" може видавати чотири свідоцтва про:

1) придбання з прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна, на яке звернено стягнення;

2) придбання з прилюдних торгів (аукціонів) рухомого майна, на яке звернено стягнення (наприклад, транспортних засобів);

3)придбання з прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна, яке було предметом іпотеки:

4) придбання з прилюдних торгів (аукціонів) рухомого майна, яке було предметом застави.

Усі ці форми свідоцтв мають знайти своє адекватне закріплення у Правилах ведення нотаріального діловодства.

11.4.3. Стадії нотаріального провадження з видачі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів)

Дане нотаріальне провадження є одноетапним та у своєму розвитку проходить три стадії.

Стадія відкриття даного нотаріального провадження зводиться до звернення особи, яка стала переможцем публічних торгів (аукціонів) за отриманням свідоцтва про придбання нерухомого (житлового будинку, квартири) чи рухомого майна з прилюдних торгів (аукціонів).

Стадія підготовки зводиться до таких дій нотаріуса:

- перевірки належності даного питання до його компетенції. Вказану нотаріальну дію мають право вчиняти як державні, так і приватні нотаріуси, що передбачено ст. 84 Закону України "Про нотаріат". До компетенції посадових осіб органів місцевого самоврядування та консульських установ вчинення цієї нотаріальної дії не відноситься.

Крім функціональної, нотаріус має також враховувати правила територіальної компетенції, оскільки згідно зі ст. 72 Закону України "Про нотаріат" та п.п. 1.1 п. 1 гд. 12 Порядку, видача свідоцтв здійснюється за місцем знаходження майна, яке реалізоване з прилюдних торгів (аукціонів).

- встановлення особи, яка звернулась за видачею свідоцтва;

- перевірка дієздатності фізичної особи-заявника чи юридичної особи та повноважень її представника;

- перевірка поданих для вчинення нотаріальної дії документів та їх достовірності. Свідоцтво про придбання жилих будинків, квартир (арештованого майна та майна, яке було предметом іпотеки) з прилюдних торгів видається нотаріусом виключно на підставі акта державного виконавця про проведені прилюдні торги. Акт має бути затвердженим начальником відповідного органу державної виконавчої служби.

Згідно п.п. 3.2 п. З гл. 12 Порядку у акті про проведення публічних торгів арештованого майна має бути зазначено:

- ким, коли і де проводилися прилюдні торги;

- коротка характеристика реалізованого майна;

- прізвище, ім'я та по батькові (назва юридичної особи), адреса кожного .покупця;

- сума, внесена переможцем торгів за придбане майно;

- прізвище, ім'я та по батькові (назва юридичної особи) боржника, його адреса;

- дані про правовостановлювальні документи, які підтверджували право власності боржника на майно: назва правовстановлювального документа, ким виданий, посвідчений (для приватних нотаріусів вказувати прізвище, ім'я та по батькові, назву державної нотаріальної контори, нотаріального округу), дата видачі, посвідчення, № за реєстром, орган реєстрації, дата та номер реєстрації.

Щодо акту про придбання з прилюдних торгів нерухомого майна, що було предметом іпотеки, то у ньому згідно п.п. 3.8 п, З глави 12 Порядку зазначається:

- назва виконавчого документа, на підставі якого здійснено реалізацію предмета іпотеки, його номер та дата видачі, найменування органу (посадової особи), який видав документ;

- відомості про іпотекодержателя та іпотекодавця;

-стисла характеристика та місцезнаходження предмета іпотеки;

- назва організатора прилюдних торгів, яка проводила прилюдні торги, дата та місце їх проведення;

- відомості про покупця;

- початкова ціна предмета іпотеки та ціна продажу;

- сума коштів, перерахована за придбаний предмет іпотеки, включаючи гарантійний платіж, та дата їх перерахування;

- відомості про те, що прилюдні торги відбулися з дотриманням вимог цього Закону;

- відомості про документ, на підставі якого право власності на предмет іпотеки належало іпотекодавцю.

Крім таких актів, на думку авторів, нотаріус має також перевірити правовстановлюючі документи, які визначають право власності боржника на майно, оскільки зазначення їх реквізитів державним виконавцем у акті е недостатніми для нотаріуса та законність проведення торгів, зокрема, щодо кількості учасників, які необхідні для легітимності проведення публічних торгів, то про це свідчить внесеннями ними як реєстраційного, так і гарантійного внесків (п. 3.6 Тимчасового положення). На підтвердження цієї обставини нотаріусу мають надатися копії платіжних документів. Це положення доцільно відобразити в Закові України "Про нотаріат" та в Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

Тому лише при дотриманні усіх вимог щодо форми та змісту зазначених вище актів та перевірки нотаріусом дотримання процедури проведення публічних торгів на підставі безспірних письмових доказів він може вчинити дане провадження.

Згідно Правил про ведення нотаріального діловодства у свідоцтвах (форми 27, 28) не зазначаються відомості про обмеження та обтяження, тому нотаріус не зобов'язаний отримувати витяги із Державного реєстру обтяжень нерухомого майна, а також із Державного реєстру іпотек. Проте, нотаріус зобов'язаний перевіряти за Єдиним реєстром заборон відчуження об'єктів нерухомого майна відсутність перешкод стосовно посвідчення свідоцтва на ім'я нового власника. Це положення дає можливість зробити висновок проте, що перед безпосередньою видачею такого свідоцтва слід вирішити питання про зняття державним виконавцем або судом арештів, оскільки за наявності таких арештів нотаріус не зможе видавати свідоцтво; - перевірка правильності сплати державного мита та плати приватному нотаріусу за вчинення даної нотаріальної дії.

Стадія безпосереднього вчинення даного нотаріального провадження зводиться до видачі нотаріусом покупцеві на підставі акту про прилюдні торги свідоцтва про придбання з прилюдних торгів (аукціонів) відповідно арештованого майна (нерухомого чи рухомого) чи майна, яке було предметом застави (іпотеки).

Вносить запис до реєстру вчинюваних нотаріальних дій та роз'яснює необхідність на підставі виданого свідоцтва здійснити реєстрацію права власності на нерухоме майно.

Але виходячи із функцій нотаріуса та принципу безпосередності нотаріального процесу, слід вказати на те, що діяльність нотаріус у даному провадженні є формальною, оскільки він не був присутнім при проведенні публічних торгів, йому не надаються документи про організацію торгів, з яким він міг би зробити висновок про публічність їх проведення. Свідоцтво ним видається лише на підставі акту про публічні торги, затвердженого начальником відповідного органу державної виконавчої служби. Проте свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів підтверджує право власності на таке майно, тобто є правовстановлювальним документом, а нотаріус при його видачі не перевіряє дійсне волевиявлення сторін на вчинення правочину, як це передбачено у разі набуття сторонами договору права власності у нотаріальному порядку (ст. 203 ЦК та ст. 44 Закону України "Про нотаріат"). Але нотаріус при вчиненні правочину має роз'яснювати сторонам його сутність на правові наслідки.

Отже, виходячи із запропонованої законодавцем процедури вчинення даного нотаріального провадження втрачається можливість оскарження боржником законності проведення публічних торгів. Із акту про проведення публічних торгів не вбачається безпосередня участь боржника у торгах, а лише зазначається його прізвище, ім'я та по батькові та адреса. У нотаріуса також відсутня інформація (документи) про те, чи не оскаржується процедура та результати проведення торгів у суді.

У зв'язку з цим пропонуємо доповнити Закон України "Про нотаріат" та Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України положенням щодо обов'язкового повідомлення нотаріусом боржника про вчинення нотаріальної дії з видачі свідоцтва про придбання майна з публічних торгів та надати йому 10-денний строк для висловлення своїх заперечень (ст. 42 Закону).

Крім того, згідно ст. 12 Закону України "Про виконавче провадження" боржник має право брати участь у провадженні виконавчих дій. Це право має бути йому гарантованим шляхом встановлення у Законі обов'язку щодо його належного повідомлення державним виконавцем чи організатором торгів. Тому інформація і документи про належне повідомлення боржника про проведення публічних торгів для вчинення нотаріального провадження щодо видачі свідоцтв мають бути обов'язково надані нотаріусу.