Українське цивільне право - Заіка Ю.О. - 26.4.1. Загальна характеристика договору

Особливостями цього різновиду договору найму житла є такі:

- право укладати договір набувають лише соціально незахищені громадяни України, а саме ті, які: а) потребують покращення житлових умов; б) середньомісячний дохід яких за попередній рік з розрахунку на одну особу в сумі менший від встановленого прожиткового мінімуму та величини опосередкованої вартості найму житла у даному населеному пункті;

- предметом договору можу бути: а) квартира; б) одноквартирний будинок; в) житлове приміщення у соціальному гуртожитку; г) приміщення у спеціалізованому будинку для бідних або безпритульних; д) приміщення будинку для ветеранів війни та праці, громадян похилого віку;

- допускається заселення кімнат особами різної статі (за згодою);

- наймач не має права приватизувати житлове приміщення, здавати в піднайм, обмін можливий лише на соціальне житло;

- плата за житло не повинна перевищувати 20 відсотків сукупного доходу;

- додатковою підставою розірвання договору є збільшення середньомісячного доходу за останні два роки, який перевищує прожитковий мінімум і середню вартість житла у даній місцевості; несплата за користування житловим приміщенням і комунальні послуги.

26.4. Договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності

У даному розділі йдеться про договір найму житла, що є об'єктом саме права державної або комунальної власності.

26.4.1. Загальна характеристика договору

Наскільки актуальним є вивчення саме цього виду договору? Можливо, скориставшись правом на приватизацію, всі наймачі державного житла перетворяться на власників і немає потреби приділяти увагу саме цьому договору? На нашу думку, такі побоювання є безпідставними.

Завжди у державі буде існувати категорія громадян, які:

- позбавлені можливості скористатися наданим ст. 47 Конституції України правом "побудувати житло" або "придбати його у власність";

- не забажають скористатися наданим правом на приватизацію державного житлового фонду (невелика площа квартири чи її незадовільний стан; побоювання податку на нерухоме майно чи можлива втрата пільг тощо);

- не зможуть, незважаючи на бажання, приватизувати житлові приміщення (житло знаходиться на території закритих військових містечок, національних парків, заповідників, є службовим та ін.);

- потребують житла тимчасово (сезонні робітники, студенти ін.). Саме відносини з цими категоріями громадян і буде регулювати

договір найму житла, предметом якого і виступатиме житло, яке перебуває у державній або комунальній власності.

Договір найму житлового приміщення більших фахівців відносить до категорії консенсуальних договорів, оскільки сам факт отримання у належному порядку ордера на певне житлове приміщення, свідчить про бажання наймача стати суб'єктом договірних відносин і є підставою користування житловим приміщенням. Саме наявність ордера породжує відповідні цивільно-правові відносини.

Наймач, який отримав ордер, зобов'язаний протягом встановленого часу здати його у відповідну житлово-експлуатаційну організацію й укласти договір.

Договір найму житлового приміщення - двосторонній договір, оскільки й у наймодавця, і в наймача є взаємні суб'єктивні права та обов'язки.

Договір найму житлового приміщення є оплатним, оскільки ЖК УРСР передбачає оплату за користування житловим приміщенням. За господарчою метою він належить до договорів по передачі майна в тимчасове користування.

Договір найму житлового приміщення має багато спільних рис із договором майнового найму, і це невипадково, оскільки за цим договором у тимчасове користування за плату передається індивідуально-визначене майно.

До характерних ознак цього різновиду договору найму житлового приміщення можна віднести такі:

o передумовою укладання договору є наявність двох адміністративних актів: а) рішення райдержадміністрації (виконкому) про надання громадянину житлового приміщення і б) ордер. Ордер є підставою для виникнення, з одного боку, адміністративно-правових відносин між виконкомом і житлово-експлуатаційною (чи іншою) організацією, куди він здається, а з іншого - цивільно-правових відносин між громадянином і зазначеною організацією, яка зобов'язана укласти з ним договір найму житлового приміщення.

Підстави постановки на квартирний облік і порядок надання житла встановлює Житловий кодекс УРСР;

o предметом договору виступає виключно житлове приміщення, яке має бути фактично і юридично вільним;

o особливість суб'єктного складу полягає у тому, що наймачем у договорі можуть виступати виключно фізичні особи;

o за строком - це безстроковий договір;

o форма договору - письмова. Водночас недотримання письмової форми договору не зумовлює його недійсність;

o розмір оплати визначається у централізованому порядку з урахуванням цілого ряду чинників (упорядкованість житла, його, місцезнаходження тощо);

o зміст договору визначений Типовим договором про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкової території від 12 червня 2005 р., тобто умови конкретного договору найму житлового приміщення, які обмежують права наймача і членів його сім'ї у порівнянні з умовами, передбаченими чинним житловим законодавством, є недійсними;

o за обсягом прав наймач житлового приміщення у порівнянні з наймачем за договором майнового найму набуває значно ширших прав: таких як право на обмін, на приватизацію, здачу в піднайм тощо;

o наймачу надане право у будь-який час за згодою членів сім'ї розірвати договір найму житлового приміщення;

o усі члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, незважаючи на те, що з наймодавцем договір укладає наймач, набувають рівних з наймачем прав, які випливають із договору найму житлового приміщення. Тобто обмін житлового приміщення, здача в піднайм, приватизація - можлива лише за згодою всіх членів сім'ї наймача. У наймача житлового приміщення - сторони у договорі, немає переваг щодо здійснення користування житловим приміщенням. Договір найму житлового приміщення може бути змінено лише за згодою наймача, членів його сім'ї та наймодавця;

o особливість цього договору полягає у тому, що незважаючи на його оплатність, підставою розірвання договору з ініціативи наймодавця на сьогодні не є грубе порушення умов договору наймачем у вигляді невиконання зобов'язання з оплати житлового приміщення і комунальних послуг;

o своєрідна унікальність цього договору полягав і в тому, що всі повнолітні члени сім'ї наймача несуть з ним солідарну відповідальність за виконання зобов'язань, що виникають з договору найму житлового приміщення. Якщо за житлове приміщення чи комунальні послуги не сплачує наймач, заборгованість може бути стягнута з будь-якого члена сім'ї наймача. Відповідно, на повнолітніх членів сім'ї покладено й обов'язок своєчасно проводити поточний ремонт.