Українське цивільне право - Ромовська З.В. - Суб'єкти

Вважалося, що суб'єкти з різним правовим статусом не можуть бути співвласниками. Тому, згідно зі статтею 117 ЦК УРСР, спільна часткова власність держави і громадян, а також кооперативних, громадських організацій і громадян підлягала припиненню протягом одного року з дня її виникнення. Отже, спільна часткова власність цих суб'єктів могла виникнути, зокрема, у разі спадкування за заповітом, але підлягала припиненню: шляхом викупу у громадянина, продажу громадянинові або продажу іншим особам і розподілу вирученої суми.

Закон України "Про власність" скасував таку заборону. Відповідно до частини 2 статті 356 ЦК, співвласниками можуть бути фізичні особи, юридичні особи, держава Україна, територіальні громади - у будь-якому поєднанні. Співвласниками в Україні можуть бути іноземні держави, іноземні фізичні та юридичні особи.

Ідеальні частки

Якщо право спільної часткової власності засвідчується відповідним свідоцтвом чи іншим документом, у ньому зазначається частка кожного співвласника. Ідеальна частка завжди визначається дробом: 1/3,5/6,13/24.

М. та троє її неповнолітніх дітей приватизували квартиру. В результаті кожен став співвласником ідеальної частки -1/4.

Право першого покупця

Учасники спільної власності мають право переважної купівлі при відчуженні будь-ким своєї частки сторонній особі, крім випадку продажу частки з прилюдних торгів", - так було записано у статті 64 ЦК 1922 р. У статті 114 ЦК 1963 р. йшлося про право "привілеєвої купівлі", що, як і раніше, було надано лише при продажу іншим співвласником свого права на частку сторонній особі. У статті 362 ЦК це право має іншу назву: "переважне право купівлі", тобто право, яке переважає над іншими охочими купити річ.

Про намір продати свою частку особа має письмово повідомити інших співвласників, вказавши ціну та інші умови, які вона вважає істотними. У частині 2 статті 362 ЦК не зазначено, що таке повідомлення має бути направлене співвласникові через нотаріуса. Але, скориставшись його послугами, особа матиме незаперечний доказ одержання співвласником цього повідомлення. Це особливо важливо, коли йдеться про право спільної власності на нерухомість.

Надання права першого покупця, з одного боку, звужує обсяг свободи вибору контрагента як елемента свободи договору, оскільки співвласник має підкоритися силі закону. З другого, - сприяє задоволенню інтересів другого співвласника у збільшенні своєї частки чи навіть в одноосібному володінні річчю. Ця обставина є одним із доказів того, що право власності не є абсолютним: в окремих випадках власник повинен узгоджувати свою поведінку з інтересами інших осіб.

Право першого покупця не завдає відчужувачеві матеріальних втрат, оскільки, відповідно до частини 2 статті 362 ЦК, ціна продажу для співвласника не може бути нижчою: вона є такою, яка була оголошена продавцем.

ВАТ "У." звернулося з позовом до ВАТ"Ч.", підприємства "Л." та TOB "4-1" (третя особа - Чернігівське міське БИ) про переведення на нього прав та обов'язків покупця і визнання недійсним договорів щодо подальшого продажу адмінбудівлі. Предметом договору між ВАТ "Ч." та підприємством "Л." були приміщення на 1,5, 6, і 7 поверхах. Згодом ці приміщення у "Л." купило TOB "4-1".

Рішенням Господарського суду Чернігівської обл. позов було задоволено. Це рішення було залишено в силі постановами Київського апеляційного господарського суду і Вищого господарського суду. За касаційною скаргою, поданою TOB "4-1", Верховний суд відкрив касаційне провадження і своєю постановою скасував усі рішення у справі.

Помилка усіх судів, як було зазначено касаційним судом, полягала у тому, що ними не було з'ясовано кілька важливих моментів: чи справді ВАТ "У" і ВАТ "Ч." були співвласниками; коли ВАТ "У." дізналося про порушення його права; чи було підприємство "Л." добросовісним набувачем.

Два з цих зауважень не викликають сумнівів. Якщо ВАТ "У." і ВАТ "Ч." об'єднувала лише так звана територіальна близькість, то визнання їх співвласниками може бути проблемним. Оскільки спірні відносини виникли у 2002 р., суд зобов'язаний був застосувати позовну давність за своєю ініціативою.

Та чи має у цій ситуації значення добросовісність наступних покупців? Ствердна відповідь на це запитання може цілковито знівелювати право першого покупця.

У частині 3 статті 362 ЦК зазначено, що у разі, якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

У результаті прийняття спадщини дітям покійного належить: Н. О. - 23/200, С. С. - 108/200, а Н.З.- 69/200у праві власності на будинок. С. С. відгородила свою частку капітальною стіною, зробила окремий вхід і мешкає в будинку. Інші співвласники мешкають в обласному центрі. Н. 3. продав свою частку С. С.

До суду з позовом про переведення на неї прав покупця звернулася Н. О. Позивачка вважала, що С. С. перестала бути співвласником, оскільки відділила свою частку; вона ж, позивачка проживає з дитиною у гуртожитку, бажає переїхати у батьківський будинок.

Основна проблема у цьому спорі: чи має абсолютне значення вибір покупця тим, хто продає свою частку? Для ствердної відповіді на це запитання відсутні достатні підстави, адже такий вибір, залежно від різних обставин, що мають істотне значення, може бути й несправедливим.

У наведеній справі Н. О. вимагає захисту свого інтересу. Якщо, наприклад, С. С. мешкає сама і належна їй частина будинку достатня для задоволення її потреби у житлі, суд може надати перевагу інтересу Н. О., з урахуванням не лише її сімейного стану, а й того, що належна їй ідеальна частка не може бути перетворена у реальне житлове приміщення.

У судовій практиці виникло цікаве питання щодо визнання права першого покупця за колишнім співвласником, якому була присуджена грошова компенсація. З висоти Судової колегії у цивільних справах Верховного Суду СРСР було проголошено, що "той з учасників спільної часткової власності, хто одержав грошову компенсацію за належну йому частку, втрачає право упривілейованої купівлі".

Такий висновок залишається дороговказом для українських судів і сьогодні: "З моменту реального поділу будинку чи квартири, тобто припинення права спільної власності, право першого покупця не застосовується". У цій ситуації, щоправда, точніше було б говорити про припинення права першого покупця, а не його незастосування.

Цей висновок вибудований на тому, що наше законодавство не надає права переважної купівлі нікому іншому, крім "часткових" співвласників. Але що це - тверда позиція законодавця чи, може, приклад випадкового неохоплення нормою закону нетипових ситуацій? Схиляюся до другого варіанта. В такому разі - перед нами відкривається можливість застосування аналогії закону (ст. 8 ЦК), адже прогалина у законі - це не безвихідь.

Про прогалину в законі можна вести мову і тоді, коли колишніми "сумісними" співвласниками було подружжя.

Після розірвання шлюбу Р. та Д. реально поділили спільний будинок. Згодом Д. захотів продати свою частину будинку іншій особі. Р. звернулася за консультацією до адвоката, але той безнадійно розвів руками.

Відповідно до статті 15 ЦК, суд захищає не лише права. Інтерес Р. є розумним, справедливим, а тому може бути предметом судового захисту. Позовна вимога Р. має полягати у наданні їй права першого покупця у разі продажу Д. частини колись спільного будинку. Оскільки Р. готова заплатити Д. визначену ним ціну, надання Р. права першого покупця не порушує розумних інтересів Д.

Не можна, однак, прогнозувати наперед вирішення такої справи судом, не маючи інформації про особу потенційного покупця, про стосунки між сторонами. Але одне можна стверджувати переконливо: колишній співвласник має право на звернення до суду за захистом свого інтересу. Для задоволення позовної вимоги потрібно, щоб подані ним докази переконали суд у тому, що його інтереси переважають над інтересами власника, тобто мають більшу питому вагу.

Життя сприятиме оживленню давнього звичаю про право першого покупця у власника сусідньої земельної ділянки (по межі). До моменту внесення відповідного доповнення до закону йому також доведеться шукати справедливості за допомогою аналогії закону.