Українське цивільне право - Ромовська З.В. - Сьогодення

При опрацюванні проекту Цивільного кодексу можливість розширення суб'єктного складу права спільної сумісної власності була предметом дискусії. В результаті перемогла думка щодо недоцільності його подальшого обмеження, яка повністю узгоджувалася із принципом свободи договору.

Згідно з частиною 2 статті 368 ЦК, суб'єктами права спільної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом. До цього переліку помилково не включено Автономну Республіку Крим, але на допомогу, у разі потреби, неодмінно прийде норма про аналогію (ст. 8 ЦК).

Право спільної сумісної власності виникає лише з підстав, визначених законом або договором. Якщо, наприклад, сторони у договорі домовилися про виникнення права спільної власності на річ, але не обумовили, що йдеться саме про сумісну власність, спільна власність вважатиметься частковою.

Відповідно до закону, спільна сумісна власність автоматично (беззастережно) виникає на:

1) майно, набуте подружжям (ч. З ст. 368 ЦК);

2) майно, набуте жінкою та чоловіком, які проживають однією сім'єю, але не перебувають у шлюбі (ст. 74 СК);

3) майно, набуте членами сім'ї в результаті спільної праці або за спільні кошти (ч. З ст. 368 ЦК);

4) приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, призначені для забезпечення усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку, - належать власникам квартир у дво- або багатоквартирному будинку (ч. 2 ст. 382 ЦК).

Чи є дах опорною конструкцією будинку? У разі ствердної відповіді, не матимемо проблем. У разі заперечної - проблему можна буде вирішити за допомогою засади розумності, визнавши і його спільною сумісною власністю.

У перших трьох зазначених випадках співвласники мають право за письмовою домовленістю змінити правовий режим майна, перетворивши його на спільну часткову власність. Така домовленість може стосуватися не лише уже придбаного майна, а й того, що буде набуте в майбутньому. Отже, режим спільної сумісної власності не є "недоторканним". Але, якщо такої домовленості не було досягнуто, майно вважатиметься спільною сумісною власністю, незалежно від того, бажали співвласники цього чи ні.

У четвертому випадку спільна сумісна власність є неподільною, тому на спільну часткову власність перетворитися не може.

Згідно зі статтею 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", допоміжні приміщення, технічне обладнання передаються у спільну власність громадян, які приватизували квартири, безоплатно і не підлягають окремій приватизації.

За договором оренди з Управлінням комунального майна Б. користувався підвальним приміщенням у багатоквартирному будинку. 14 із 15 власників квартир дали письмову згоду на укладення цього договору. Протягом 13 років Г. не заявляв претензій щодо укладення цього договору і щодо свого бажання користуватися ним. При вирішенні спору зіпсувалося, що Г. документарного засвідчення свого права на підвал не має.

Конституційний Суд України своїм рішенням від 2 березня 2004 р. у справі за конституційним поданням 60-ти народних депутатів та за конституційним зверненням Я. дійшов таких висновків: допоміжні приміщення передаються у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартири; створення об'єднання співвласників і вступ до нього не вважається підтвердженням цього права; здійснення співвласниками своїх прав регулюється законами України. Отже, Г. мав рацію. Він як співвласник мав право брати участь у вирішенні юридичної долі спільного майна.

Найбільш повний перелік допоміжних приміщень, призначених для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців, міститься в Законі України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку": сходові клітки, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, підвали, горища, шахти і машинне відділення ліфтів та інші технічні приміщення.

Чи є спільною неподільною власністю цокольне приміщення будинку?

Це питання постало при вирішенні справи за позовом ОСББ "Інкомсервіс" про визнання приміщення цокольного поверху будинку спільною сумісною неподільною власністю співвласників багатоквартирного будинку.

Судом було встановлено, що цокольне приміщення відрізняється від допоміжних за технічними характеристиками та за функціональним призначенням, оскільки воно не призначене для забезпечення належного функціонування житлового будинку, а отже,- не входить до складу неподільного майна цього об'єднання.