Українське цивільне право - Ромовська З.В. - Реальний поділ

Як було зазначено у статті 62 ЦК 1922 p., "володіння, користування та розпорядження спільною власністю повинно провадитись за загальною згодою всіх учасників, а у випадку непогодження - за більшістю голосів". Чинне законодавство не передбачає такого способу вирішення конфліктних ситуацій між співвласниками. Це має означати, що лише консенсус (лат. consensus - згода, одностайність), згода може бути в основі здійснення права спільної власності.

Порядок користування

Визначення порядку користування спільним майном - це спосіб упередження можливих конфліктів між співвласниками. Це - запорука миру, а не перший крок до війни. Визначення порядку користування може стосуватися не лише нерухомого, а й рухомого майна.

Порядок користування автомобілем, наприклад, двома синами-спадкоємцями може полягати не лише у визначенні днів користування, а й у проведенні технічного огляду, тримання у належному стані тощо. Така домовленість може бути досягнута усно. Порядок користування земельною ділянкою чи будинком співвласники також можуть визначити усним договором, але не слід забувати про можливі негативні наслідки такого способу волевиявлення.

Найбільш юридично значимим є договір про порядок користування нерухомим майном, посвідчений нотаріусом. У цьому разі порядок користування нерухомим майном, що має юридичний ранг нотаріально посвідченого договору, братиметься до уваги під час реального поділу майна.

Визначення частки

Визначення частки - це право учасників спільної сумісної власності. У результаті такого визначення спільна сумісна власність перетворюється на спільну часткову. Засадничо частки кожного вважаються рівними, але в договорі вони можуть домовитися про інше.

Виділ частки

Наскільки виваженим є термін "виділ" частки? Дехто не розуміє його суті, дехто вважає його вживання необгрунтованим.

Нагадаю, що цей термін стосувався майна колгоспного двору: кожен член сім'ї колгоспника мав право виділити в натурі свою частку і вийти з двору. У цьому разі спільна сумісна власність продовжувала існувати, зменшувалася лише кількість членів сім'ї і, відповідно, кількість майна.

Право на виділ частки із майна, що є у спільній власності, визначене у частині 1 статті 370 ЦК. Стосується ця норма того самого випадку: "виходить" лише один із співвласників (йдеться про так звану сімейну власність, коли співвласників троє чи більше). Але можуть виникнути й інші ситуації: співвласник не вимагає поділу усієї спільної сумісної власності, а просить поки що виділити йому в натурі лише "шматочок" зі спільного багатства: автомобіль чи дачу, зі збереженням режиму спільної сумісної власності щодо решти майна.

Іншими словами, виділ зі спільного майна не означає припинення цієї майнової спільності, вона і далі є, але у зміненому виді.

Реальний поділ

Одним із прав співвласників на майно, що є їхньою спільною власністю, є можливість його поділу, тобто перетворення ідеальної частки (тієї, що зафіксована у відповідному документі), як кажуть, на "реальні квадратні метри".

У частині 2 статті 367 ЦК зазначено, що у разі реального поділу майна, що було спільною частковою власністю, право спільної часткової власності на нього припиняється. Насправді ж провести повне фізичне та юридичне відокремлення частин колись єдиної речі вдається не завжди. Особливо це стосується житлових будинків та інших будівель.

Спірною здається позиція судів стосовно неможливості поділу житлового будинку або квартири, якщо у спільній власності мають і надалі залишитися підсобні приміщення (коридор, кухня тощо). Вважається, що у цьому разі можливим є лише визначення порядку користування. Така точка зору підтримана в літературі: не допускається поділ будинку, якщо володільці не матимуть окремих входів, не допускається поділ квартири, який не забезпечить надійної ізоляції користувачів житлом.

Диспозитивність у здійсненні співвласниками своїх прав, свобода договору мають стати підставою для відмови від такої "авторитарної" позиції. Не слід диктувати співвласникам варіанти їхньої поведінки, якщо обраний ними варіант нікому і нічим не загрожує. Гіпотетична можливість виникнення конфліктів між ними у разі спільного користування коридором чи сходами не може мати юридичного значення.

Принагідно хочу звернути увагу на юридичну ситуацію, яка існує у багатоквартирних будинках, зокрема, висотних. Адже у них жоден власник квартири не може вважати себе повноцінним, незалежним власником, оскільки його зі всіх боків, зверху і знизу оточують такі самі власники. Кожному з них, окрім вікон, дверей, паркетної підлоги, беззастережно належить лише "житлова площа", тобто простір для проживання, відгороджений від сусідів стінами, перекриттями, які належать усім, оскільки є непорушними елементами усього будинку.

Тому слушною є думка про необхідність зміни правового режиму окремих квартир у багатоповерхових будинках: власником усього будинку має вважатися один суб'єкт, наприклад, будівельна компанія, а покупцеві квартири має належати лише відчужуване (успадковуване) право користування нею.