Цивільне право України - Дзера О.В. - Глава 34. Право власності на житло

1. Поняття та ознаки житла як об'єкта права власності

Право на житло є одним з найголовніших невід'ємних прав особи, проголошених ст. 47 Конституції України. Це право означає не лише можливість особи набути житло у власність або в користування, а й право особи на проживання в жилому приміщенні. При цьому Конституція проголошує принцип забезпечення державою створення умов, необхідних людині для набуття житла у власність або в користування та неможливості примусового позбавлення житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Відповідно до ст. 379 ЦК України житлом фізичної особи є жилий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.

ЦК України 2003 р. вперше закріпив на законодавчому рівні термін "житло" як об'єкт права власності чи іншого титульного права. До його прийняття в Україні не було законодавчого визначення терміна "житло" ні в Житловому кодексі України, ні в Законі України "Про власність", ані в іншому законодавчому акті. Лише в постанові Пленуму ВСУ "Про судову практику в справах про корисливі злочини проти приватної власності" від 25 грудня 1992 р. № 12 у п. 30 наводилося таке визначення житла: "Це приміщення, яке призначене для постійного чи тимчасового проживання людей (приватний будинок, квартира, кімната в готелі, дача, садовий будинок тощо), а також ті його складові частини, які використовуються для відпочинку, зберігання майна або задоволення інших потреб людини (балкони, веранди, комори тощо)". Як видно з даного визначення, під житлом малося на увазі будь-яке приміщення, призначене для проживання людини (в тому числі тимчасового) та забезпечення її потреб.

Поняття "житло", вміщене у ст. 379 ЦК України, є більш вдалим, адже воно не лише встановлює перелік об'єктів, що можуть визнаватися житлом, а й визначає конкретні ознаки, яким воно має відповідати й відсутність яких зумовлює неможливість віднесення такого приміщення до складу житлових.

Взагалі, в українській мові термін "житло" означає приміщення, призначене для життя людей або місце для перебування та проживання людей.

В юридичній літературі житло розглядається з декількох поглядів. По-перше, як місце проживання особи та, по-друге, як об'єкт права власності. І незалежно від того, з якого погляду воно розглядається, житло має ряд спільних ознак.

Першою ознакою є призначення для проживання в ньому людини, що засвідчує приналежність житла до житлового фонду України.

Так, відповідно до ст. 4 Житлового кодексу УРСР, житловий фонд утворюють жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що є на території України. При цьому не входять до житлового фонду нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб не промислового характеру. Відповідно до ст. 4 Житлового кодексу УРСР житловий фонд включає: жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд); жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям (громадський житловий фонд); жилі будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам (фонд житлово-будівельних кооперативів); жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності (приватний житловий фонд); квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту (житловий фонд соціального призначення).

Зміст призначення житла визначається ст. 6 ЖК України, відповідно до якого жилі будинки й жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Також забороняється надавати приміщення в жилих будинках для потреб промислового характеру (за новим ЦК - для потреб промислового виробництва).

Як уже зазначалося, житло можна розглядати як місце проживання, що обирається громадянином для постійного чи переважного проживання в ньому. Під місцем проживання розуміється жилий будинок, квартира, інше приміщення, придатне для проживання в ньому (гуртожиток, готель, тощо), у відповідному населеному пункті, в якому фізична особа проживає постійно, переважно або тимчасово (ст. 29 ЦК).

Як видно з даного визначення, термін "житло" містить більш жорсткі вимоги, порівняно з місцем проживання. Отже, не будь-яке місце проживання може бути визнане житлом (наприклад, готель, санаторій, притулок та ін.).

Якщо розглядати житло як об'єкт права власності або предмет окремих видів зобов'язань, то необхідно відзначити відсутність у ЦК єдиного підходу до застосування цього терміна. Так, зокрема, у Книзі третій "Право власності" взагалі не дається примірного переліку об'єктів права власності, а тому такий об'єкт як "житло" чи будь-який інший не зазначається. Серед предметів договору купівлі-продажу, передбачених главою 54 ЦК, визначаються жилий будинок, квартира та інше нерухоме майно. Стаття 750 ЦК передбачає обов'язок набувача за договором довічного утримання (догляду) забезпечити відчужувача житлом (при цьому мається на увазі надання йому місця проживання в будинку (квартирі), що була передана набувачеві у власність за договором довічного утримання). Вживається термін "житло" також у главі 59 ЦК, яка регламентує договір найму житла. Так, зокрема, відповідно до ст. 810 за договором найму житла наймодавець передає наймачеві житло для проживання в ньому на певний строк за плату. Стаття 812 визначає такий вид житла, що може бути предметом договору найму, як помешкання (під яким мається на увазі квартира або її частина, жилий будинок або його частина), що має бути придатним для постійного проживання в ньому. Як видно із зазначеної статті, в ній застосовується термін "помешкання", який вживається у значенні, тотожному терміну "житло". При цьому навіть у тому випадку, коли наймачем виступає юридична особа, житло надається в користування лише для проживання в ньому фізичних осіб (ст. 813 ЦК).

Другою ознакою житла є придатність житла для проживання в ньому людини: Це означає, що житло має відповідати всім будівельним, архітектурним, санітарним, пожежним та іншим нормам, завдяки яким можливе безпечне проживання в ньому людини. Це визначається безпосередньо в процесі введення житлового будинку в експлуатацію (постанова КМУ "Про Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів" у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 20 травня 2009 р. № 534).

Придатність житла для проживання в ньому людини регламентується житловим законодавством України. Відповідно до ЗУ "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" від 22 грудня 2006 р. непридатні для проживання будинки - жилі будівлі, які відповідно до законодавства визнані аварійними або ветхими. Крім того, придатність для проживання людини нового будинку визначається шляхом введення його в експлуатацію відповідними спеціалістами та відповідною державною реєстрацією новозведеного будинку як жилого в порядку, визначеному для реєстрації об'єктів нерухомості.

Придатність житла для проживання забезпечується проведенням періодичного технічного обслуговування жилих будинків, яке здійснюється в порядку, визначеному Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Держжитлокомунгоспу від 17 травня 2005 р. № 76. Відповідно до цих Правил під технічним обслуговуванням жилих будинків розуміється комплекс робіт, спрямованих на підтримку справності елементів будівель чи заданих параметрів та режимів роботи технічного обладнання, зокрема контроль за їх станом, забезпечення справності, працездатності, наладки і регулювання інженерних систем тощо. Такий контроль за технічним станом здійснюється шляхом впровадження системи технічного огляду жилих будинків, яка включає проведення планових та позапланових оглядів.

Планові огляди жилих будинків можуть бути загальними (весняний та осінній огляди) та профілактичними. Загальні огляди передбачають комплексне обстеження комісією елементів приміщень будинку, а також їх зовнішнього благоустрою з метою визначення технічного і санітарного стану, виявлення несправностей і прийняття рішень щодо їх усунення, а також визначення готовності будинків до експлуатації в наступний період. Загальний огляд здійснюється комісією, до складу якої входять відповідні спеціалісти виконавця послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та представники громадських організацій, правління ЖБК та ОСББ. У разі необхідності до складу комісій можуть включатися спеціалісти - експерти проектних інститутів та спеціалізованих організацій.

Профілактичні огляди жилих будинків та їх конструктивних елементів здійснюються відповідними спеціалістами виконавця послуг (суб'єкт господарювання, предметом діяльності якого є надання житлово-комунальної послуги споживачу відповідно до умов договору) відповідно до встановленої періодичності. Профілактичне обслуговування будинків полягає в усуненні дрібних несправностей елементів будинків з метою забезпечення їх безперебійної роботи, а також попередження порушень санітарно-гігієнічних вимог до приміщень будинків, налагодження та регулювання окремих видів технічних пристроїв.

Позапланові огляди (які здійснюються комісією або окремими працівниками виконавця послуг, залежно від обсягу та характеру пошкоджень) передбачають огляд окремих елементів будинку або приміщень після злив, ураганних вітрів, сильних снігопадів, повеней та інших явищ стихійного характеру, що викликають ушкодження окремих елементів будинків, а також у разі аварій на зовнішніх комунікаціях чи при виявленні деформації конструкцій і несправності інженерного обладнання, що порушують умови нормальної експлуатації.

Виявлені у процесі загального та позапланового огляду несправності та причини, що їх викликали, а також технічний стан елементів жилого будинку записуються в журналі обліку результатів огляду, який заводиться виконавцем послуг. Узагальнені відомості про технічний стан жилого будинку та про проведені ремонти відображаються щорічно в технічному паспорті будинку. Виявлені під час оглядів дефекти, деформації конструкцій або обладнання будинків, що можуть призвести до зниження несучої здатності й стійкості конструкцій або будинків, обвалів чи порушення нормальної роботи обладнання, усуваються виконавцем послуг із залученням, у разі необхідності, спеціалізованої організації. Виконавець послуг повинен уживати термінових заходів для забезпечення безпеки людей, попередження подальшого розвитку деформацій, а також негайно інформувати про те, що трапилося, власника будинку чи уповноважену ним особу.

Для централізованого управління і контролю за технічним станом житлового фонду створюються об'єднані диспетчерські служби (або районні диспетчерські служби на мікрорайони або групи будинків.

Підстави набуття у власність жилих будинків і квартир залежать від виду житлового фонду, до якого вони належать. Так, зокрема, відповідно до ст. 47 Конституції, громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Очевидно, дане житло може надаватися як у власність, так і в користування. Детально порядок набуття ними квартир визначається Житловим кодексом України, а також ЗУ "Про житловий фонд соціального призначення" від 12 січня 2006 р. Так, відповідно до зазначеного Закону соціальне житло - житло всіх форм власності (крім соціальних гуртожитків) із житлового фонду соціального призначення, що безоплатно надається громадянам України, які потребують соціального захисту, на підставі договору найму на певний строк. При цьому таке житло надається лише у користування і не підлягає піднайму, бронюванню, приватизації, продажу, даруванню, викупу та заставі.

Відповідно до положень цивільного законодавства право власності на житло може виникати на підставі цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, оренди житла з викупом), у порядку спадкування, приватизації та ін.

Порядок набуття у власність житла в порядку приватизації регламентується Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду".

Стаття 379 ЦК визначає такі види житла: жилий будинок, квартира та інші приміщення, визначення яких дається у статтях 380-382.

Відповідно до ст. 380 ЦК України під житловим будинком розуміється будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

Отже, під жилим будинком мається на увазі будівля, пристосована для постійного проживання людей або для використання її як гуртожитку. Жилий будинок відрізняється від готелів, санаторіїв та інших приміщень тим, що, по-перше, він призначений саме для постійного проживання (на відміну від готелів, санаторіїв, будинків відпочинку); по-друге, для житлових будинків законодавство визначає більш жорсткі санітарні, конструктивні, технічні та інші вимоги.

Жилий будинок має бути розташований у безпечному для життя і здоров'я людей районі та має бути пов'язаний із землею фундаментом. Наприклад, багатоквартирний жилий будинок має бути забезпечений, залежно від виду населеного пункту, такими видами благоустрою: центральним опаленням, водопроводом, каналізацією, газопостачанням та ін. Крім того, жилий будинок має відповідати таким ознакам: технічний стан має відповідати архітектурним, будівельним та іншим нормам; у ньому має бути наявна житлова площа в межах норм, передбачених житловим законодавством України

Відповідно до норм житлового законодавства жилий будинок складається з обладнаних квартир (квартири) та допоміжних приміщень. Під допоміжними приміщеннями слід розуміти приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові площадки, вестибулі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення) (ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджені Наказом Держжитлокомунгоспу від 17 травня 2005 р. № 76).

Жилий будинок може бути призначений для проживання однієї або декількох сімей (одноквартирний) або складатися з великої кількості квартир (багатоквартирний жилий будинок). При цьому законодавство не встановлює обмежень розміру жилого будинку, що може перебувати у приватній власності фізичних осіб.

Жилий будинок може складатися власне із самого будинку або з будинку та інших приміщень, що забезпечують нормальне проживання в ньому людини (наприклад, гараж, погріб, сарай, відокремлений санвузол тощо). В цьому випадку будинок є головною річчю, а підсобні приміщення розглядаються як невід'ємна частина будинку (приналежність), і в разі його відчуження вони, за загальним правилом, також переходять у власність набувача.

Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Держбуду України від 24 травня 2001 p. № 127 передбачено поділ жилих будинків на жилі будинки квартирного та садибного типу. Перша категорія жилих будинків поділяється на малоповерхові (1-4 поверхи) та багатоповерхові (5 поверхів та вище), які називаються багатоквартирними. При цьому багатоквартирними є також малоповерхові будинки блокового типу - так звана килимова забудова.

Жилі будинки садибного типу складаються із житлових та допоміжних (нежилих) приміщень. Допоміжними приміщеннями будинків є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо.

Основні обов'язки власників (балансоутримувачів) жилих будинків зводяться до утримання будівельних конструкцій жилих будинків, їх інженерного обладнання, а також прибудинкової території у належному стані1.

В главі 28 ЦК України також запроваджене такий термін як "садиба". Так, відповідно до ст. 381 садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній жилим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними й підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. При цьому у разі відчуження жилого будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

Стаття 381 вперше в українському законодавстві дає юридичне визначення садиби як об'єкта права власності.

В українській мові термін "садиба" означає, по-перше, ділянку землі біля будинку, зайняту городом, садом, та, по-друге, маєток2. Так, відповідно до ч. 1 ст. 381 ЦК до складу садиби належать не лише жилий будинок і земельна ділянка, на якій він розташований, а й господарсько-побутові будівлі (які забезпечують власника необхідними для проживання засобами благоустрою, наприклад, сарай, гараж, санвузол та ін.) та комунікації (водопостачання, очисні споруди тощо), а також багаторічні насадження.

Тому садибу можна визначити як певний цілісний майновий комплекс, покликаний забезпечувати житлові інтереси громадян та ведення ними побутово-господарської діяльності. Зокрема в ЗУ "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" вміщене поняття "житловий комплекс", під яким розуміється єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс. Відтак можна зробити висновок, що садиба є різновидом цілісного майнового комплексу, обов'язковим елементом якого є жилий будинок.

Неодмінними елементами такого комплексу є належні на праві власності особі жилий будинок з допоміжними господарсько-побутовими будівлями та земельна ділянка, на якій вони розташовані, розміри якої виходять за межі цих будівель і дозволяють вести, як мінімум, допоміжне підсобне господарство.

Садиба може бути житлово-майновою основою громадян, які ведуть фермерське господарство, особисте селянське господарство, а також деяких інших громадян, які використовують інші форми індивідуального чи сімейного господарювання. При цьому до садибного майнового комплексу не входить рухоме майно, в тому числі транспортні засоби, інвентар та інше рухоме майно. Так, відповідно до ст. 6 Закону України "Про особисте селянське господарство" від 15 травня 2003 р., до майна, що використовується для ведення особистого селянського господарства, належать жилі будинки, господарські будівлі та споруди, сільгосптехніка, інвентар та обладнання, транспортні засоби, сільськогосподарські та свійські тварини і птиця, бджолосім'ї, багаторічні насадження, вироблена сільськогосподарська продукція, продукти її переробки та інше майно, набуте у власність членами господарства. З перерахованого майна лише жилі будинки, господарські будівлі та споруди, а також багаторічні насадження є елементами садибного комплексу.

Правове значення визнання садиби самостійним об'єктом права власності полягає, зокрема в тому, що в разі відчуження житлового будинку вважатиметься, що відчужується вся садиба, якщо інше прямо не передбачено договором або законом. Це означає, що в садибі головною річчю є жилий будинок, а інші складові елементи є його приналежністю (ст. 186 ЦК, ст. 120 ЗК України).

Статтею 382 ЦК визначається таке поняття квартири: це ізольоване помешкання в жилому будинку, призначене та придатне для постійного в ньому проживання.

Отже, квартира - це частина жилого будинку, призначена для проживання однієї або декількох осіб, наприклад, сім'ї, яка складається з жилих кімнат (кімнати), допоміжних та підсобних приміщень з окремим виходом в коридор будинку або на вулицю.

До ознак квартири можна віднести розташування її в жилому будинку; наявність однієї чи більше кімнат і допоміжних приміщень, необхідних для проживання людини, а також наявність окремого виходу з квартири в жилий будинок або на вулицю.

Кімнати у квартирі можуть бути прохідними чи суміжними, різними за розміром. До підсобних (допоміжних) приміщень квартири належать ті приміщення, що забезпечують господарсько-побутові потреби осіб, які в ній проживають (це кухня, ванна кімната, санвузол, квартирний коридор, вбудовані у квартирі шафи, комірчини). Об'єктом права власності може слугувати не лише квартира, а й її частина. Крім того, на сьогодні також зберігається такий вид квартир як комунальні, тобто квартири, в яких жилі приміщення є об'єктом двох чи більше самостійних прав власності або договору найму.

Користування всіма приміщеннями квартир у будинках державного й громадського житлового фонду здійснюється на підставі договорів найму та інших цивільно-правових правочинів.

Частина 2 ст. 382 визначає правовий режим допоміжних приміщень і приміщень загального користування жилого будинку у дво- або багатоквартирному будинку. Зокрема, за власниками квартир у таких будинках на праві спільної сумісної власності закріплюються приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру. Ця норма спрямована на порядок користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням. Власники квартир у багатоквартирному жилому будинку зобов'язані брати участь у витратах на його утримання, в тому числі допоміжних приміщень будинку відповідно до їх частки в майні будинку.

При цьому розмір частки в майні будинку кожного співвласника визначається для кожного з них пропорційно розміру квартири, яка є їхньою власністю. Наявність частки у спільній власності власників квартир не означає, що власники можуть здійснювати відчуження своєї частки окремо від відчуження квартири. Зазначені приміщення, що знаходяться у спільній власності, є невід'ємною частиною будинку, а тому переходять до набувача разом із відчуженням самої квартири.

Крім того, власники квартир не можуть за спільною згодою змінити розмір їхніх часток у майні будинку, а тому можна дійти висновку, що спільна власність власників квартир на допоміжні приміщення та приміщення загального користування не має самостійного юридичного значення і не може бути самостійним предметом договору, за яким може бути здійснене їх відчуження. А тому до цих відносин не застосовується норма ст. 362 про переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності.