Цивільне право України - Харитонов Є.О. - Характеристика договору найму (оренди)

1. Договір найму (оренди)

На загальному рівні можливість передачі майна в найм (оренду) передбачена ЦК (глави 58-60) та іншими актами законодавства, що регулюють різновиди найму (див. закони України від 10 квітня 1992 р. "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції Закону від 14 березня 1995 р.), від 16 грудня 1997 р. "Про фінансовий лізинг" (в редакції Закону від 11 грудня 2003 р.), від 6 жовтня 1998 р. "Про оренду землі" (в редакції Закону від 2 жовтня 2003 р.) та інші).

Найм є найбільш загальним поняттям, що опосередковує передачу майна в користування. Інші форми такої передачі (оренда майна різних форм власності, лізинг тощо) відповідають ознакам найму, з урахуванням специфічних ознак, притаманних саме їм. Виходячи з цього, положення § 1 гл. 58 ЦК "Загальні положення про найм (оренду)" застосовуються в усіх випадках, якщо таке застосування не суперечить спеціальним положенням як, власне, ЦК, що регулюють різновиди найму (наприклад, положенням §§ 2-6; главам 59-60 тощо), так і спеціальних актів, зокрема, тих, що зазначені вище. Тобто, для визначення, які нормативні положення слід застосувати до відповідних відносин, слід визначити, чи існують документи, що на спеціальному рівні регулюють їх; у разі їх відсутності застосовуються загальні положення гл. 58 ЦК.

Поняття договору найму (оренди)

Згідно зі ст. 759 ЦК за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Характеристика договору найму (оренди)

1. За договором найму наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно. Згідно зі ст. 760 ЦК предметом договору найму (тобто, "майном") може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Проте законодавство не обмежується можливістю передання в найм лише речей: ч. 2 ст. 760 ЦК дозволяє передавати в найм майнові права.

Характерною ознакою класичного договору найму є те, що законодавство не вказує, яке майно може бути предметом найму, і на які цілі воно може використовуватися. Це означає, що предметом найму може бути будь-яке майно, що відповідає вищенаведеним ознакам, не обмежене у цивільному обігу (наприклад, громадянин, який має вогнепальну мисливську зброю та відповідний дозвіл на її використання, не може передати її у користування іншій особі, яка не має такого дозволу) та сферою застосування.

Законодавством встановлені вимоги стосовно якості майна, що передається у найм, а також визначені права та обов'язки сторін договору найму, що випливають з цих вимог.

Так, майно як предмет договору найму характеризується показниками щодо комплектності та якості, на які вправі розраховувати наймач, який укладає договір найму. Згідно зі ст. 767 ЦК наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у користування у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню, а також попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.

Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Стаття 768 ЦК дозволяє встановити гарантійний термін на річ на весь строк найму. Якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право за своїм вибором вимагати:

1) заміни речі, якщо це можливо;

2) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю;

3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення;

. 4) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.

Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно негайно або у строк, встановлений договором найму. Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:

- вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;

- відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.

2. Сторонами договору найму (оренди) є наймач і наймодавець. За загальними положеннями ЦК наймодавцями і наймачами можуть бути будь-які юридичні та фізичні особи, в тому числі суб'єкти підприємницької діяльності. Умовою укладення договору найму є наявність у сторін право- та дієздатності у повному обсязі.

Проте певні особливості щодо суб'єктного складу передбачені законодавством для деяких різновидів найму. Зокрема, за ст. 787 ЦК наймодавцем за договором прокату може бути особа, що здійснює підприємницьку діяльність із передання речей у найм, тобто суб'єкт підприємницької діяльності, про що докладніше йдеться далі.

Стаття 761 ЦК надає право на передання майна у найм власнику речі або особі, якій належать майнові права. Останніми є, зокрема, державні, комунальні підприємства, майно яких знаходиться не на праві власності, а на праві повного господарського відання (праві оперативного управління). Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладання договору найму.

Передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема, права застави. При укладенні договору найму наймодавець зобов'язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків.

У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

3. Майно, що є предметом найму, надається у користування. Це означає, що наймач має повноваження володіння майном (без якого користування ним неможливе), а також повноваження на здобуття корисних для нього властивостей майна, що передається у найм. Повноваження на розпорядження майном, наявність якого характерна для права власності, наймач не має.

Згідно зі ст. 773 ЦК наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця (ч. З ст. 773 ЦК). З цим положенням безпосередньо пов'язані норми Кодексу щодо поліпшення (погіршення) стану майна, що передається за договором найму, а також щодо його ремонту.

За ст. 778 ЦК наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

У разі погіршення стану речі, переданої у найм, наймач зобов'язаний усунути такі погіршення, що сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.

Специфічні положення встановлені Кодексом щодо ремонту речі, переданої в найм. Так, за змістом ст. 776 ЦК поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Такий ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

4. Майно, що є предметом найму, надається на певний строк, встановлений договором. Це означає, що наймач після припинення договору найму зобов'язаний повернути майно. ЦК також передбачає укладання договору найму на невизначений строк. У цьому разі кожна із сторін договору найму, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за 3 місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, що укладається на невизначений строк.

Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764 ЦК).

Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк (ст. 777 ЦК). Якщо наймач має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, він зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

5. Договір найму має оплатний характер, що передбачає виплату наймачем певної грошової суми (або еквіваленту в натуральній формі) за користування майном. За загальними положеннями ст. 762 ЦК розмір і форма такої оплати встановлюється договором і законодавством не обмежується (специфіка передбачена, зокрема, щодо державного та комунального майна, про що йдеться далі). Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Також ЦК передбачає можливість безоплатного користування майном (гл. 60), що оформлюється договором позички, із обмеженнями можливостей юридичних осіб, що здійснюють підприємницьку діяльність на передачу у безоплатне користування особі, яка є її засновником, учасником, керівником, членом її органу управління або контролю (ст. 829 ЦК).

Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Також наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

6. Форма договору найму залежить від його різновидів і варіюється від усної до письмової із наступним нотаріальним посвідченням.

Так, договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону "Про оренду землі"); договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі, а договір, укладений строком на один рік і більше, підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 793 ЦК); договір позички речі побутового призначення між фізичними особами взагалі може укладатися усно (ст. 828 ЦК). Якщо законодавством нормативно не встановлено форму конкретного різновиду договору найму, слід керуватися загальними положеннями ст. 639 ЦК, згідно з якою договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.

7. ЦК передбачає декілька підстав припинення договору найму.

Договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором або законом, а також у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем. Припинення договору може відбуватися і на підставі одностороннього розірвання договору найму (відмова від договору), а також шляхом дострокового розірвання договору найму на вимогу наймача та наймодавця. Останнє не тотожне відмові від договору в односторонньому порядку і здійснюється за згодою сторін або в судовому порядку.

Згідно зі ст. 782 ЦК наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом 3 місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

o наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

o наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

o наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

o наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача (ст. 783 ЦК).

Наймач, в свою чергу, має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

o наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

o наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі (ст. 784 ЦК).

У разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо він не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

8. Законодавством встановлюється можливість наймача передати майно, що знаходиться у наймі, в піднайм (суборенду) іншій особі. Згідно зі ст. 774 ЦК таке передання можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. Інші положення щодо піднайму регулюються нормами ЦК щодо найму (оренди) майна.

9. Договір найму за визначенням може бути як реальним, тобто вважатися укладеним з моменту вчинення фактичних дій (передання речі в найм), так і консенсуальним, тобто вважатися укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма його істотними умовами.