Цивільне право України - Харитонов Є.О. - Поняття договору найму земельної ділянки

Договору найму земельної ділянки присвячена всього одна стаття у ЦК - ст. 792, ч. 2 якої прямо відсилає до окремого закону, який регулює зазначені відносини. Такими є Земельний кодекс (ЗК) України (гл. 15) та спеціальний акт - Закон "Про оренду землі". Відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, додатково регулюються Законом "Про оренду державного та комунального майна".

Окрім зазначених документів, відносини найму (оренди) земельних ділянок регулюються положеннями під законних нормативних актів, зокрема, Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затв. постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 р. № 119. Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 р. № 5 затверджена форма Типового договору оренди земельної частки (паю).

Поняття договору найму земельної ділянки

Згідно зі ст. 792 ЦК за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Визначення договору оренди земельної ділянки, що міститься в ст. 13 Закону "Про оренду землі", окрім зазначення обов'язків наймодавця, акцентує на обов'язках наймача (орендаря) використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Характеристика договору оренди земельної ділянки

1. Сторонами договору оренди земельної ділянки є наймодавець (орендодавець) і наймач (орендар).

Згідно зі ст. 4 Закону "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Закон "Про оренду землі", як і ЗК (ч. 7 ст. 93), акцентує на тому, що орендодавцями є саме власники земельних ділянок. Землекористувачі, яким земельні ділянки належать на праві постійного користування, права здавати їх в оренду не мають.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України.

Орендарями, в свою чергу, є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. Такими можуть бути:

o районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

o сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;

o громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.

2. Наймодавець за договором оренди передає наймачеві земельну ділянку. Іншими словами, земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності, є об'єктом договору оренди.

Згідно зі ст. 79 ЗК земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

За договором оренди орендодавець зобов'язаний, зокрема:

o передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;

o при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

o не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

o відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

o попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди (ст. 24 Закону "Про оренду землі").

3. Земельна ділянка передається на встановлений договором строк.

Згідно з ч. 4 ст. 93 ЗК (див. також ст. 19 Закону "Про оренду землі") оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років. З огляду на це, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині.

4. Земельна ділянка передається у володіння та користування. За змістом ст. 93 ЗК України орендар бере в оренду земельну ділянку для "провадження підприємницької та іншої діяльності". Останнє передбачає здобуття орендарем, як і в будь-якому іншому різновиді договору найму, корисних для нього властивостей майна (земельної ділянки), тобто, користування нею. Оскільки користування будь-яким майном неможливе без володіння ним, закон наділяє орендаря і цим повноваженням.

Шляхи можливого використання земельної ділянки, взятої в оренду, окреслені ст. 25 Закону "Про оренду землі". Так, орендар має право:

o самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;

o за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;

o отримувати продукцію і доходи;

o здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Стаття 8 Закону "Про оренду землі" передбачає можливість передання орендарем орендованої земельної ділянки або її частини в суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, забороняється.

5. Земельна ділянка передається за плату; відповідно, орендар вносить орендну плату за користування земельною ділянкою.

За ст. 21 Закону "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України від 3 липня 1992 р. "Про плату за землю" (в редакції Закону від 19 вересня 1996 р.). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм Орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.

Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на 3 роки в порядку, встановленому законом або договором оренди. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

6. Наймач (орендар) зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Зважаючи на те, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (ст. 1 ЗК), законодавством встановлені підвищені еколого-санітарні та інші вимоги щодо режиму і способів її використання, зокрема, під час оренди. Так, за змістом ст. 24 Закону "Про оренду землі" орендар зобов'язаний:

o використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

o дотримуватися екологічної безпеки землекористування та збереження родючості грунтів, додержувати державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів;

o дотримуватися режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються.

Крім того, обов'язками орендаря є:

o почати використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

o виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

o своєчасно вносити орендну плату;

o дотримуватись режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

o надати у 5-денний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності копії договору відповідному органу державної податкової служби.

7. Договір найму земельної ділянки може бути як консенсуальним, так і реальним, є двостороннім, оплатним договором.