Цивільне право України - Харитонов Є.О. - Характеристика оренди державного та комунального майна

Згідно зі ст. 2 Закону "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. За визначенням, наведеним у Положенні (стандарті) бухгалтерського обліку 14 "Оренда", затв. наказом Міністерства фінансів України від 28 липня 2000 р. № 181, орендою є правочин, за яким орендар набуває права користування необоротним активом за плату протягом погодженого з орендодавцем строку.

Характеристика оренди державного та комунального майна

1. Орендою є строкове користування майном.

Строковість означає обов'язок орендаря після припинення договору оренди повернути майно. Відповідно до ст. 17 Закону "Про оренду державного та комунального майна" (ст. 284 ГК) термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Законодавчий принцип щодо строковості користування орендованим майном не позбавляє орендаря права за згодою орендодавця викупити орендоване майно.

Слід зазначити, що відносини з викупу орендарем орендованого державного та комунального майна регулюються відповідним приватизаційним законодавством: законами "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", а також Законом України від 10 липня 1996 р. "Про особливості приватизації майна в агропромисловому комплексі" тощо.

Пунктом 51 розділу IX Державної програми приватизації на 2000- 2002 роки, затв. Законом України від 18 травня 2000 р., передбачено право пріоритетного (пільгового) викупу орендарем орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) за умови здійснення ним за рахунок власних коштів за згодою орендодавця ис відокремлюваного поліпшення (капітального ремонту тощо) вартістю не менше 25% залишкової вартості будівлі (споруди, приміщення). У випадку, якщо залишкова вартість такого поліпшення менша 25% (поточний ремонт), орендована будівля (споруда, приміщення) приватизується на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), а орендар, який не став переможцем конкурсу, аукціону, одержує право на грошову компенсацію вартості здійсненного поліпшення за рахунок коштів, отриманих від продажу об'єкта приватизації. У випадку відмови державного органу приватизації сплатити орендареві таку компенсацію спірні питання щодо її стягнення можуть бути предметом судового розгляду. У разі здійснення поліпшення орендованого майна за власною ініціативою без погодження з орендодавцем орендар не набуває права пільгового викупу державного майна та втрачає право на відповідну грошову компенсацію незалежно від обсягу та вартості не відокремленого поліпшення (абз. З ч. 2 ст. 27 Закону "Про оренду державного та комунального майна").

У разі переходу до орендаря за договором оренди права власності на майно, що знаходиться в державній (комунальній) власності, Його вартість оцінюється відповідно до Методики оцінки об'єктів оренди, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 (в редакції постанови від 2 січня 2003 р. № 3).

2. Оренда здійснюється на засадах оплатності, що матеріалізується в формі орендної плати.

Згідно зі ст. 286 ГК орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. При цьому ГК акцентує увагу на переважному встановленні орендної плати у грошовій формі. Проте залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря, відповідно до ч. 2 ст. 762 ЦК (див. ст. 20 Закону "Про оренду державного та комунального майна") плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Якщо в договорі оренди передбачено натуральну або грошово-натуральну форму орендної плати, орендар замість грошей може вносити орендну плату шляхом передачі орендодавцеві частини своєї продукції, виконання певних робіт чи надання послуг.

Згідно зі ст. 524 ЦК зобов'язання має бути виражене у грошовій одиниці України - гривні. Не є винятком і зобов'язання, що випливає з договору оренди, тобто, розмір орендної плати повинен встановлюватися в національній валюті. З огляду на положення ч. 2 цієї ж статті, сторонам договору оренди дозволяється встановити ставку оренди із визначенням грошового еквівалента в іноземній валюті. При цьому, виходячи з вимог ст. З Декрету Кабінету Міністрів України "Про систему валютного регулювання і валютного контролю" про те, що валюта України є єдиним законним засобом платежу на території України, який приймається без обмежень для оплати будь-яких вимог та зобов'язань, сплата орендної плати повинна здійснюватися в національній грошовій одиниці.

Закон "Про оренду державного та комунального майна" встановлює певні обмеження щодо розміру орендної плати. Так, згідно зі ст. 19 цього Закону річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом не може перевищувати 10% вартості орендованого майна. Проте це обмеження не поширюється на інші об'єкти оренди. Наприклад, згідно із Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду державного майна розмір річної орендної плати за оренду нерухомого майна бюджетними організаціями, які утримуються за рахунок державного бюджету, державними та комунальними телерадіоорганізаціями, редакціями державних і комунальних періодичних видань та періодичних видань, заснованих об'єднаннями громадян, державними науково-дослідними установами, навчальними закладами, трудовими і журналістськими колективами, підприємствами зв'язку, що їх розповсюджують, Товариством Червоного

Хреста України та його місцевими організаціями, асоціаціями органів місцевого самоврядування із всеукраїнським статусом, а також інвалідами з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування становить 1 гривню, (п. 10 Методики).

Необхідно мати на увазі, що вищезазначена Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна поширюється лише на об'єкти оренди, що перебувають у державній власності. Для визначення плати за оренду об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим та об'єктів комунальної власності методики затверджуються відповідними уповноваженими органами. Наприклад, Методику розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, було затверджено рішенням Київради від 28 вересня 2006 р. № 34/91 (додаток 2).

Щодо об'єктів, які перебувають у приватній власності, ставки орендної плати встановлюються за погодженням сторін і максимальним (мінімальним) розміром не обмежуються.

На практиці часто виникають питання про правомірність зміни (зазвичай - збільшення) орендодавцем орендної плати в односторонньому порядку. Згідно зі ст. 21 Закону "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї зі сторін, якщо з незалежних від неї обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України, до яких належить, зокрема, можливість, встановлена ч. З ст. 762 ЦК, щодо періодичного перегляду, зміни (індексації) розміру плати за користування майном. Проте такі зміни повинні оформлюватися додатковою угодою до договору оренди за згодою на це всіх його сторін.

Якщо після укладання договору оренди до відповідної методики або іншого акту законодавства будуть внесені зміни, які погіршують становище орендаря (наприклад, підвищують ставки орендної плати), умови договору оренди зберігаються протягом всього строку дії договору (ч. 4 ст. 10 Закону "Про оренду державного та комунального майна").

Згідно із п. 14.2 роз'яснення Президії Вищого арбітражного суду України "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зміна умов господарювання, наприклад, зміни у податковій політиці, у рівні попиту на товари, роботи, послуги тощо, можуть бути підставою для зміни розміру орендної плати, якщо це передбачено договором оренди.

Що ж до істотного погіршення стану об'єкта оренди, то воно може бути наслідком стихійного лиха, тобто відбутись не з вини орендаря чи будь-якої іншої особи, або виникнути з будь-яких технічних причин, що призвели до понаднормативного зносу орендованого майна, у зв'язку з чим процент амортизації його виявився більше передбачуваного. В такому разі розмір зменшення плати визначається виходячи із строків і характеру погіршення порівняно з умовами користування і станом майна, що визначені в нормативному порядку чи самим договором, або випливають з призначення майна. У разі необхідності господарський суд не позбавлений права призначити відповідну експертизу.

Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати. Такими обставинами можуть бути, зокрема, здійснення капітального ремонту (якщо його повинен робити орендодавець), прострочення орендодавцем надання майна орендареві, наявність у майні недоліків, які виключали його використання за призначенням тощо. В разі, коли за відповідний період часу, протягом якого орендоване майно не використовувалось, орендну плату було внесено, орендар вправі вимагати її повернення.

Закон "Про оренду державного та комунального майна" (ч. 6 ст. 19) передбачає, що стягнення заборгованості з орендної плати провадиться в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса. Відповідні приписи містяться також у Переліку документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 29 червня 1999 р. № 1172.

Розміри орендної плати встановлюються та змінюються договором між орендодавцем і орендарем. Відповідно до ст. 88 Закону України від 2 вересня 1993 р. "Про нотаріат" нотаріус вчиняє виконавчі написи, якщо подані документи підтверджують безспірність заборгованості. Отже, якщо між сторонами договору оренди державного чи комунального майна існує спір, пов'язаний зі стягненням заборгованості з орендної плати або пені за несвоєчасне внесення такої плати, відповідний спір розглядається в господарському суді на загальних підставах.

3. При оренді відбувається користування майном, яке необхідне "для здійснення підприємницької та іншої діяльності". Цей "діяльнісний" аспект підкреслює суспільно корисну мету оренди державного та комунального майна, можливість виходу за його допомогою на ринок, не обмежуючись використанням об'єкта оренди для власних (внутрішніх) потреб орендаря.

4. Законодавство встановлює виключний перелік державного та комунального майна, яке може бути об'єктом оренди. Згідно зі ст. 4 Закону "Про оренду державного та комунального майна" об'єктами оренди є:

o цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). При цьому цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), наданою йому земельною ділянкою, на якій він розмішений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. Грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України за положеннями Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629, а інші оборотні матеріальні засоби викуповуються орендарем відповідно до Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів, який затверджений цією ж постановою;

o нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств;

o майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

За ч. 2 ст. 4 Закону "Про оренду державного та комунального майна" не можуть бути об'єктами оренди:

o цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність, передбачену ч. 1 ст. 4 Закону України від 7 лютого 1991 р. "Про підприємництво". Проте у зв'язку з прийняттям Закону "Про ліцензування певних видів господарської діяльності", яким ст. 4 Закону "Про підприємництво" було викладено в новій редакції, це положення фактично не може застосовуватися;

o цілісні майнові комплекси казенних підприємств;

o цілісні майнові комплекси структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) казенних підприємств, що здійснюють діяльність, передбачену ч. І ст. 4 Закону "Про підприємництво". Проте за вищевказаних обставин це положення Закону "Про оренду державного та комунального майна" також не застосовується;

o об'єкти державної власності, що мають загальнодержавне значення і не підлягають приватизації відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону "Про приватизацію державного майна", а також об'єкти, включені до переліку об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації, затвердженого Законом "Про перелік об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації, які випускають підакцизну продукцію.

5. Статтею 5 Закону "Про оренду державного та комунального майна" (див. також ст. 287 ГК) в імперативному порядку визначено органи, яким надано право бути орендодавцями державного та комунального майна:

o Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України;

o органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;

o підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м на одне підприємство, а з дозволу вищезазначених органів - також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м.

Коло потенційних орендарів державного та комунального майна не обмежується. Згідно зі ст. 6 Закону "Про оренду державного та комунального майна" ними можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. При цьому фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна з метою використання його для підприємницької діяльності, до укладання договору зобов'язана зареєструватись як суб'єкт підприємницької діяльності.

6. Законодавство не містить прямої вказівки нате, в якій формі повинен укладатися договір оренди державного та комунального майна. Проте згідно зі ст. 12 Закону "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Термін "підписання" вказує на обов'язковість укладання договору оренди у письмовій формі, а також на те, що він є консенсуальним.

Загальна вказівка Закону щодо письмової форми договору оренди може конкретизуватися положеннями інших актів законодавства. Так, за змістом ч. 2 ст. 793 ЦК договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) державної (комунальної) власності строком на 1 рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню; згідно зі ст. 799 цього ж Кодексу нотаріальному посвідченню підлягає договір оренди транспортного засобу за участю фізичної особи тощо.

7. Спеціальне законодавство щодо оренди державного та комунального майна передбачає процедуру укладання договору оренди, а також визначає істотні умови, за відсутності яких договір оренди може бути визнано неукладеним. До таких ст. 10 Закону "Про оренду державного та комунального майна" відносить:

o об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

o термін, на який укладається договір оренди;

o орендна плата з урахуванням її індексації;

o порядок використання амортизаційних відрахувань;

o відновлення орендованого майна та умови його повернення;

o виконання зобов'язань;

o забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;

o порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;

o відповідальність сторін;

o страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

o обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Згідно з ч. 2 ст. 10 Закону "Про оренду державного та комунального майна" укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування. Щодо державного майна Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства), Типовий договір оренди індивідуально визначеного майна (нерухомого або іншого), що належить до державної власності та Примірний договір про відшкодування витрат балансо-утримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю були затверджені наказом Фонду державного майна України від 23 серпня 2000 р. № 1774.

Відповідно до ст. 9 Закону "Про оренду державного та комунального майна" фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють відповідному орендодавцеві заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з Переліком документів, які подаються орендодавцеві для укладання договору оренди цілісного майнового комплексу підприємства (організації), його структурного підрозділу, нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що знаходиться на балансі підприємства (організації), господарського товариства і є державною власністю.

У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у 5-денний строк після дати реєстрації заяви надсилає копії матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном, а у разі якщо:

o підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладання договору оренди згідно із законодавством займають монопольне становище на ринку;

o внаслідок укладання договору оренди підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку;

o сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об'єкту оренди та ініціаторові укладання договору оренди, перевищують показники, визначені законодавством, - також до органу Анти монопольного комітету України.

Орган Антимонопольного комітету України розглядає надіслані йому матеріали і протягом 15 днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про можливість оренди та умови договору оренди.

У разі порушення провадження у справі про банкрутство керівник або орган управління боржника виключно за погодженням з розпорядником майна подає орендодавцеві матеріали щодо оренди нерухомого майна, копію яких орендодавець у 5-денний строк після дати реєстрації заяви надсилає органу, уповноваженому управляти відповідним майном.

Орган, уповноважений управляти державним майном, розглядає подані йому матеріали і протягом 15 днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про умови договору оренди або про відмову в укладанні договору оренди.

Органи, уповноважені управляти майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, розглядають подані матеріали і протягом 15 днів після надходження матеріалів повідомляють підприємство про своє рішення (надання дозволу щодо укладання договору оренди або відмову).

Якщо орендодавець не одержав у встановлений термін висновків органу, уповноваженого управляти державним майном, дозволу, відмови чи пропозицій від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, висновків органу Антимонопольного комітету України, укладання договору оренди вважається з цими органами погодженим.

Орендодавець протягом 5 днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, і органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладанні договору оренди майна і повідомляє про це заявника.

Якщо на укладання договору оренди потрібен дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення чи представництва, державне підприємство у 5-денний термін після отримання висновків органу, уповноваженого управляти державним майном, органу Антимонопольного комітету України надсилає орендодавцям колії проекту договору та інших документів, висновки зазначених органів, розрахунок орендної плати. Ці органи протягом 15 днів після надходження матеріалів повідомляють державне підприємство про своє рішення (надання дозволу щодо укладання договору оренди або відмову).

Державне підприємство протягом 5 днів після отримання зазначеного рішення Фонду державного майна України, його регіонального відділення чи представництва дає згоду або відмовляє в укладанні договору оренди державного майна і повідомляє про це заявника.

У передачі в оренду об'єктів може бути відмовлено, якщо:

o було прийнято рішення про приватизацію або перед приватизаційну підготовку цих об'єктів;

o об'єкт включено до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади;

o орган Антимонопольного комітету України не дає згоди на оренду;

o орган, уповноважений управляти майном, не дає згоди на виділення структурного підрозділу підприємства;

o з інших підстав, передбачених законами;

o орендодавець, зазначений в абзацах 2 та 3 ст. 5 Закону "Про оренду державного та комунального майна" (Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва, органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном), прийняв рішення про укладання договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.

Укладання договору оренди майна підприємства, його структурного підрозділу з іншими фізичними та юридичними особами здійснюється за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного трудовим колективом підприємства, його структурного підрозділу впродовж 20 днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати відповідно цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу.

У разі відмови в укладанні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, господарського суду.

Передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. Документально вона оформлюється шляхом підписання уповноваженими представниками сторін акту приймання-передачі основних засобів.

Якщо орендодавець у строки і на умовах, визначених у договорі оренди, не передасть орендареві об'єкт оренди, орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди.