Цивільне право України - Харитонов Є.О. - Характеристика договору найму будівлі або іншої капітальної споруди

Договору найму будівлі або іншої капітальної споруди присвячено положення § 4 гл. 58 ЦК. Вони визначають специфіку цього виду договору порівняно із нормами § 1 означеної глави ЦК, що встановлюють загальні положення щодо договору найму.

Поняття договору найму будівлі або іншої капітальної споруди

Законодавство не містить визначення цього виду договору, тому воно формулюється, виходячи із загальних положень ст. 759 ЦК - за договором найму наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві будівлю або іншу капітальну споруду в користування за плату на певний строк.

Характеристика договору найму будівлі або іншої капітальної споруди

1. Сторонами договору найму будівлі або іншої капітальної споруди є наймодавець і наймач. Ними можуть бути юридичні та фізичні особи, в тому числі суб'єкти підприємницької діяльності.

2. Предметом договору, що розглядається, є будівля або інша капітальна споруда.

Згідно з п. 1 Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000, затв. наказом Державного комітету України по стандартизації, метрології та сертифікації від 17 серпня 2000 р. № 507, спорудою є будівельні системи, пов'язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт. Визначення поняття "капітальна споруда" немає в законодавстві, тому, на нашу думку, під цим терміном розуміється споруда, яка підпадає під визначення поняття "нерухоме майно", що міститься в ст. 181 ЦК, тобто, споруда, переміщення якої є неможливим без її знецінення та зміни її призначення.

Різновидом споруд, за зазначеним вище Класифікатором, є будівлі. Будівлями є споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів. До будівель відносяться: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, для медичних закладів та закладів освіти тощо.

3. Наймодавець передає або зобов'язується передати будівлю або іншу капітальну споруду в користування наймачу.

Згідно зі ст. 795 ЦК передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

4. Будівля або інша капітальна споруда передається за плату на певний строк. Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою, і визначається сторонами самостійно. У разі, якщо будівля (споруда) є державним чи комунальним майном, розмір плати за його використання визначається відповідно до Закону "Про оренду державного та комунального майна" та підзаконні їх нормативних актів (див., зокрема, Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна).

5. Будівля або інша капітальна споруда передається на певний строк. Законодавство не обмежує ані мінімального, ані максимального строку, на який договір може бути укладений. Проте від строку, на який укладається договір, залежить, зокрема, форма договору найму.

За вимогами ст. 793 ЦК договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) у будь-якому разі укладається у письмовій формі. Якщо такий договір укладається строком на один рік і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню. Крім того, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації. Така реєстрація відбувається за правилами і процедурою, зазначеними у Тимчасовому порядку державної реєстрації правочинів шляхом внесення відповідної інформації до Державного реєстру правочинів.

6. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди може бути як консенсуальним, так і реальним, є двостороннім, оплатним договором.