Економіка підприємств - Горбонос Ф.В. - 6.3. Земельні відносини та їх правова основа

Від того, кому належить земля, залежить характер земельних відносин. Власність на землю - це система суспільних відносин, яка визначає форму присвоєння землі та результатів її експлуатації. Вона виявляється правом власника володіти, розпоряджатися і користуватися землею та вирощеною на ній продукцією.

Земельна реформа в Україні відбулася в три етапи:

- роздержавлення та приватизація землі;

- паювання сільськогосподарських угідь, переданих у колективну власність аграрних підприємств;

- реструктуризація сільськогосподарських підприємств у нові організаційно-правові структури, засновані на приватній власності на землю.

Ці етапи здійснювалися відповідно до чинного законодавства. Основу реформування аграрних відносин становить Закон України "Про форми власності на землю" від ЗО січня 1992 р., Декрет Кабінету Міністрів України від 26 грудня 1992 р. "Про приватизацію земельних ділянок", Укази Президента "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва" від 10 листопада 1994 р. і "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" від 8 серпня 1995 р.

Ці законодавчі акти визначають власника землі, дають право на її володіння та право розпоряджатися нею. Вони сприяли подальшому перерозподілу земель через оренду, успадкування, купівлю-продаж права на земельну частку (пай), здійснення заставних операцій та ін. Узаконив ці дії прийнятий Закон України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 р. Він визначає загальні засади набуття, реалізації та припинення права т оренду земельної ділянки. Наголошується, що орендодавцям! земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України котрі є власниками земельних ділянок, а орендарями земель них ділянок - юридичні або фізичні особи, яким на підстав договору оренди належить право володіння і користуванню земельною ділянкою. Закон подає перелік тих, кого віднесене до орендарів, визначає умови договору оренди землі, порядок його укладання та права й обов'язки суб'єктів орендних відносин. Уперше, в законодавчому акті, дано право власникам землі на здійснення операцій з нею, визначено вид орендної плати за користування земельною ділянкою, регламентовано орендну плату за використання земельних ділянок, що перебувають у державній і комунальній власності.

Доленосним у реформуванні аграрних відносин став Указ Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" від 3 грудня 1999 р. Він дає право розпоряджатися земельною часткою (паєм) як власністю. Передбачено запровадження спрощеного порядку реєстрації договорів передання в оренду земельної частки (паю) та майнового паю органами місцевого самоврядування. Цим самим вирішено надзвичайно важливе питання, оскільки воно було головним гальмом у створенні нових господарських формувань на орендних засадах.

Згідно з указом, будь-який користувач землі, що не має сьогодні оформлених прав власності на землю або договору оренди, взагалі не може її використовувати й отримувати від цього доходи. В іншому випадку його діяльність визнається незаконною. Названий законодавчий акт регламентував розмір орендної плати за використання земельної частки (паю) визначати за домовленістю сторін у натуральній або грошовій формі, але він не повинен бути меншим ніж 1,5% визначеної, відповідно до законодавства, вартості земельної частки (паю).

У 2001 р. 25 жовтня було прийнято Земельний кодекс. Це законодавчий акт, що регулює земельні відносини в Україні, основу яких становить форма власності на землю з метою раціонального використання й охорони земель. У кодексі зазначено

"Земля в основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави" (ст. 1,1). Він ґрунтується на конституційних нормах стосовно забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад і держави з метою раціонального використання й охорони земель, рівності суб'єктів права власності перед законом. У Земельному кодексі сформульовані завдання та принципи земельного законодавства, регламентовані відносини між органами державної влади, органами місцевого самоврядування, фізичними та юридичними особами з питань власності на землю. Кодекс визначає повноваження органів виконавчої влади й органів місцевого самоврядування в галузі управління земельними ресурсами, беручи до уваги розмежування земель державної та комунальної власності.

Кодекс закріпив права й обов'язки селян, юридично захищає інтереси селянина як власника та надає йому права безоплатно отримати земельну ділянку у власність. Згідно з кодексом, земля в Україні може перебувати в приватній, комунальній і державній власності. Усі форми власності рівноправні. Суб'єктами права власності на землю є:

- громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності;

- територіальні громади - на землі комунальної власності;

- держава - на землі державної власності.

Переважає такий засіб набуття права власності на землю громадянами та юридичними особами, як придбання землі за цивільно-правовими угодами (купівля, продаж, дарування, міна тощо). Іноземні громадяни й особи без громадянства можуть набувати права власності на ділянки ^сільськогосподарського призначення. Кодекс передбачає обмеження набуття права власності на землі сільськогосподарського призначення лише у межах до 100 га. Земельний кодекс забороняв до 2005 р. продавати земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Водночас Земельний кодекс зобов'язує берегти родючість землі, дозволяючи лише її цільове використання, і запроваджує міру відповідальності за порушення земельного законодавства.

Земельний кодекс передбачає оренду земельних ділянок. Оренда землі - це передання її власником у тимчасове користування фізичним або юридичним особам за відповідну плату, яку називають орендною. Право на оренду землі мають громадяни, підприємства, установи й організації України, а також іноземні держави, іноземні юридичні особи, спільні підприємства за участю іноземних інвесторів. Орендні відносини виникають між орендодавцями й орендарями. Вони юридично оформляються договором про оренду, де передбачено її термін, розмір орендної плати, форму і термін виплати, штрафні санкції за порушення договірних зобов'язань і под. Принциповим питанням орендних відносин є визначення орендної плати. її рівень залежить від низки чинників: якості земельної ділянки, її місцерозташування, ціни на сільськогосподарську продукцію, що виробляється на орендованій землі. Орендну плату можна вносити грошима або часткою виробленої сільськогосподарської продукції. Орендареві вигідніше виплачувати фіксовану орендну плату грішми, оскільки за цієї умови весь додатковий прибуток від одержаної продукції, внаслідок зростання ціни на неї, залишається в його розпорядженні. Орендар може зазнавати ризику в випадку зниження врожайності через несприятливі погодні умови.

Прийнятий Земельний кодекс сприяє прискоренню темпів розвитку орендних відносин на землі, зростанню кількості орендодавців і площі орендованих сільськогосподарських угідь, а це, в свою чергу, сприяє формуванню та розвитку ринку оренди землі.

Дещо інша ситуація у становленні ринку купівлі-продажу сільськогосподарських земель. Ринкова економіка ґрунтується на товарно-грошових, комерційних відносинах, де ринок капіталів, предметів споживання і послуг, засобів виробництва, в тому числі й землі, є обов'язковим. В Україні визнано інститут приватної власності на землю. І це визнання та реалізація приватної власності на землю - крок до формування ринку землі.

Ринок землі - це:

- засіб перерозподілу родючих земель між їх власниками на основі конкурентного попиту і пропозиції, що забезпечує купівлю продаж земельних ділянок або права на них

- визнання вартості землі;

- визнання землі капіталом і товаром;

- установлення рівноваги цін на землю в різних регіонах країни.

Продаж землі мотивується такими чинниками:

- створення ринку землі є важливою передумовою підвищення ефективності сільськогосподарського виробництва, оскільки ті власники, котрі використовуватимуть землю неефективно, збанкротують і її докупить власник, який господарює ефективніше; при цьому відбуватиметься постійний рух землі;

- ринок землі потрібен, оскільки ринкова економіка не передбачає обмежень на будь-який засіб виробництва;

- без ринку землі неможливо залучати сторонні, в тому числі іноземні інвестиції, до сільського господарства (не можна придбати землю під будівлі, споруди та ін.);

- земля не вводиться до собівартості продукції і не є ціно-утворювальним чинником, що порушує паритет цін у народному господарстві;

- товарна форма землі пов'язана з існуванням земельної ренти як платні за користування землею. Вона стає додатковою платнею споживачів аграрної продукції власникам землі;

- ринок землі створює умови для існування земельного банку, який надаватиме кредити власникам землі під її заставу.

Щоб не виникали спекулятивні дії, коли реальними покупцями паїв можуть бути лише великі фінансові та комерційні структури, окремі фізичні особи, котрі володіють капіталом (це може призвести до відчуження товаровиробників від землі), доцільно запровадити такі обмеження:

- встановити диференційовані за регіонами максимальні розміри земельних ділянок, які можуть придбати у власність фізичні та юридичні особи;

- обмежити продаж земель, отриманих безкоштовно з державного фонду;

- дозвіл на придбання землі дати лише тим особам, котрі мають вищу спеціальну освіту та досвід роботи в сільському господарстві не менше п'яти років;

- іноземні громадяни можуть використовувати землі лише на умовах оренди.

Ринок землі не існуватиме без певної системи обслуговування його потреб, тобто системи маркетингового обслуговування. Маркетингове обслуговування сприяє переданню сільськогосподарських угідь тим власникам, які ЇЇ купують для ефективнішого використання, забезпечує запити покупців і продавців землі, підвищує конкурентоспроможність його учасників. Об'єктами інфраструктури ринку землі мають стати земельні банки, інформаційно-маркетингові фірми, біржі, страхові компанії.