Потенціал підприємства - Касьянова Н.В. - 6.2. Поняття вартості та її модифікації

Оцінка вартості потенціалу підприємства - це процес визначення в грошовому вираженні вартості об'єкта з обліком потенційного і реального доходу, у визначений проміжок часу в умовах конкретного ринку.

В оцінці потенціалу підприємства зацікавлені: кредитори, інвестори, держава, акціонери, керівники, постачальники, страхові підприємства з метою:

- підвищення ефективності поточного управління підприємством або фірмою;

- визначення вартості цінних паперів у випадку купівлі-продажу акцій підприємства на фондовому ринку;

- визначення вартості підприємства у випадку його купівлі-продажу цілком або частинами;

- реструктуризації підприємства;

- розробки плану розвитку підприємства;

- визначення кредитоспроможності підприємства і вартості заставної за кредитування;

- висновку страхового договору, у процесі якого виникає необхідність визначення вартості активів;

- визначення бази оподатковування;

- прийняття обґрунтованих управлінських рішень (зокрема усунення впливу інфляційних процесів);

- здійснення інвестиційного проекту розвитку бізнесу. 1. Оцінка вартості майна проводиться в умовах:

а) продажу визначеної частини нерухомості;

б) одержання кредиту під заставу частини нерухомості;

в) страхування нерухомого майна і визначення у зв'язку з цим його вартості;

г) передачі нерухомості в оренду;

д) оформлення частини нерухомості як внеску у статутний фонд знову створюваного підприємства.

2. Оцінка вартості машин і обладнання проводиться у випадках:

а) продажу окремих одиниць обладнання;

б) оформлення заставної;

в) страхування рухомого майна;

г) передачі машин, обладнання в оренду;

д) організації лізингу машин, обладнання;

е) визначення амортизаційних відрахувань;

є) оформлення машин і обладнання як внеску в статутний фонд іншого підприємства;

ж) при реалізації інвестиційного проекту.

3. Оцінка вартості гудвілу проводиться при:

а) передачі або продажу іншому підприємству;

б) наданні франшизи іншим компаньйонам;

в) визначенні збитку, що був нанесений діловій репутації підприємства незаконними діями інших підприємств;

г) використанні гудвілу як внеску в статутний капітал;

д) при визначенні вартості всіх нематеріальних активів для оцінки вартості підприємства.

Відповідно до операційних потреб і функціональних призначень існують різні модифікації вартості. Вартість поділяється на дві широкі категорії: вартість обміну і вартість використання.

Вартість обміну - це ціна, що переважає на вільному, відкритому конкурентному ринку. Вона визначається на основі реальних економічних факторів. Найпоширенішою формою об'єктивної вартості є саме ринкова вартість. Під ринковою вартістю розуміють найвищу грошову суму (ціну), за яку передається майно (титул власності) у результаті комерційної угоди між добровільним покупцем і продавцем на дійсну дату оцінки при дотриманні наступних умов:

- відкритості і конкурентноздатності ринку, на якому вільно взаємодіє достатня кількість контрагентів, пов'язаних із продажами і купівлею аналогічних об'єктів власності;

- покупець і продавець оцінюваної власності проінформовані про основні характеристики нерухомості і стан ринку, діють розважливо, зі знанням справи і без примусу;

- термін експозиції об'єкта власності на ринку повинен бути достатнім для залучення необхідної кількості потенційних покупців, які утворять даний сегмент ринку.

Ринкова вартість як ідеальний стандарт не завжди може бути досяжною, тому реальна ринкова ціна підприємства часто істотно відрізняється від ринкової вартості.

З урахуванням міри ринкової вартості об'єкта виділяють неринкову вартість і неринкову нормативно-розрахункову вартість, що формуються на основі методик і нормативів, затверджених відповідними державними установами (наприклад, при нарахуванні податків, страхових внесків, мита тощо).

Ліквідаційна вартість - це грошова сума, яку реально можна отримати від продажу оцінюваної власності, коли недостатньо часу для проведення адекватного маркетингу і визначення її ринкової вартості.

Заставна вартість - це оцінка з ринкової вартості майна (майнових прав), що передається як гарантія забезпечення боргових або інших зобов'язань.

Страхова вартість - базується на вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки в цілому або окремих його елементах. На основі страхової вартості визначаються страхові суми, страхові виплати і страхові відсотки.

Орендна вартість - розрахункова величина вартості об'єкта оцінки, що використовується для визначення нормативу орендної плати. За базу орендної вартості беруть переважно ринкову вартість об'єкта нерухомості за умови подальшого його використання тим же способом, що і на дату оцінки.

Вартість використання - це міра цінності власності окремого користувача або групи користувачів, що є складовою частиною діючого підприємства без обліку найбільш ефективного її використання і величини грошового еквівалента при можливому продажі. Оскільки вартість власності при використанні задовольняє потреби конкретного користувача, то її часто називають суб'єктивною вартістю.

Найбільш розповсюдженим проявом вартості використання є інвестиційна вартість - вартість об'єкта нерухомості, визначена у конкретних умовах, цілях і результативності інвестування.

Балансова вартість - відображена в бухгалтерській звітності первинна вартість активів, індексована на дату останньої переоцінки і зменшена на суму амортизаційних відрахувань.

Податкова вартість - вартість, розрахована відповідно до законодавства про оподатковування власності.

Вартість заміщення - сукупність витрат у поточних ринкових цінах на створення нового функціонального аналога, що має еквівалентну з оцінюваним об'єктом корисність.

Вартість відтворення - сукупність витрат на створення точної копії об'єкта оцінки з обліком існуючих ринкових цін на дату оцінки.

Залишкова вартість заміщення - сумарна величина ринкової вартості земельної ділянки при її подальшому використанні і вартості заміщення розташованих на ділянці будинків і споруджень з урахуванням усіх видів зносу. Цей різновид вартості заміщення використовується як база оцінки об'єктів нерухомості спеціального призначення, що не мають ринкового попиту.

Ліквідаційна вартість - грошовий еквівалент, що розраховують одержати від продажу вибулих матеріальних активів або їхній складових для альтернативного використання. Цю вартість також називають остаточною ліквідаційною вартістю.

Митна вартість - еквівалент вартості імпортованих об'єктів, що використовується для розрахунків мита, зборів й інших митних і зв'язаних з ними платежів.

Кожний із перерахованих видів вартості або обміну, або використання має визначену сферу застосування й обмеження. Вибір тієї або іншої модифікації вартості залежить від особливостей об'єкта, поставленої мети і порядку оцінки.

Теоретико-методологічною базою оцінки ринкової вартості потенціалу підприємства є сукупність взаємозалежних принципів, в основу формування яких покладений багаторічний досвід закордонних експертів-оцінювачів і вітчизняна практика оцінювання майнових комплексів промислових підприємств.

Загальновживана класифікація принципів оцінки дозволяє виділити чотири групи принципів (рис. 6.1), пов'язаних з:

1) уявленням власника про майно;

2) ринковим середовищем;

3) експлуатацією майна;

4) найкращим і найбільш ефективним використанням. Принципи, пов'язані з уявленням власника про майно. Дана група містить у собі принципи корисності, заміщення і чекання.

Принцип корисності означає, що підприємство має вартість, якщо воно може бути корисним потенційному власникові, тобто призначено для виробництва визначеного виду продукції, її реалізації й одержання прибутку.

Принцип заміщення означає, що розумний покупець не заплатить за підприємство більше, ніж найменшу ціну, яку запитують за інше аналогічне підприємство з таким же ступенем корисності.

Принцип очікування, тобто чекання майбутнього прибутку або інших вигод, що можуть бути отримані в майбутньому від використання майна підприємства, а також розміру коштів від його перепродажу.

Група принципів, пов'язаних з ринковим середовищем, включає наступні принципи: залежності, відповідності, взаємозв'язку між попитом та пропозицією, конкуренції, зміни вартості. Залежність - вартість підприємства залежить від безлічі факторів. Але і саме оцінюване підприємство впливає на вартість навколишніх об'єктів нерухомості й інших підприємств, що знаходяться в даному регіоні.

Рис. 6.1. Принципи оцінки ринкової вартості потенціалу підприємства

Відповідність - будь-яке підприємство повинне відповідати ринковим і містобудівним стандартам, що діють у даному регіоні, а проекти підприємств - загальноприйнятим традиціям використання земельних ділянок у даному районі.

Пропозиція та попит. Звичайно попит робить на ціну підприємства більший вплив, ніж пропозиція, тому що він більш мінливий.

На вартість підприємств дуже впливає співвідношення попиту та пропозиції. Якщо попит перевищує пропозицію, то при сталості факторів ціни ростуть; якщо пропозиція перевищує попит, ціни падають; якщо ж попит відповідає пропозиції, ціни стабільні.

Конкуренція - це змагання підприємців в одержанні прибутку; вона загострюється в тих сферах економіки, де намічається зростання прибутку.

Зміна. Ситуація на ринку постійно змінюється: з'являються нові підприємства, змінюється профіль діючих; змінюються також економічна, соціальна, технічна і політична сфери діяльності підприємства. Об'єкти власності зношуються, змінюються техніка, технологія, сировинна база. Характер використання землі залежить від впливу держави і приватного сектора.

Економічні умови відкривають нові можливості, коливаються обсяг грошової маси і процентні ставки. Людські смаки й прагнення зазнають зміни. Тому експерти-оцінювачі повинні проводити оцінку вартості підприємства на конкретну дату.

Принципи, пов'язані з експлуатацією майна. Група принципів, пов'язаних з експлуатацією майна, включає: принципи залишкової продуктивності, внеску, що зростає і зменшується, віддачі, збалансованості, економічної (оптимальної) величини й економічного поділу і поєднання прав власності.

Залишкова продуктивність земельної ділянки. Будь-який вид підприємницької діяльності, як правило, вимагає наявність чотирьох факторів виробництва: праці, капіталу, управління і землі. Кожен використаний фактор виробництва повинен оплачуватися новоствореною вартістю, здійснюваною даною діяльністю.

Земля нерухома, а праця, капітал і управління "прив'язані" до неї. Спочатку оплачуються три "прив'язаних" фактори виробництва, а потім власник землі із залишку прибутку одержує ренту (або податок на землю, або орендну плату). Таким чином, земля має "залишкову вартість", тобто компенсується тоді, коли є залишок доходу після оплати відтворення всіх інших факторів виробництва.

Внесок - це сума, на яку збільшується або зменшується вартість підприємства або чистий прибуток, отриманий від нього внаслідок наявності або відсутності якого-небудь поліпшення або доповнення до діючих факторів виробництва.

Деякі фактори збільшують вартість майнового комплексу підприємства на більшу величину, чим пов'язані з ними витрати, а деякі зменшують. Наприклад, нове фарбування будинку зовні поліпшує зовнішній вигляд, а якщо колір фарби не відповідає ринковим стандартам, вартість будинку може знизитися.

Зростаюча або зменшувана віддача. Даний принцип означає, що в міру додавання ресурсів до основних факторів виробництва чистий прибуток має тенденцію збільшуватися зростаючими темпами до визначеного моменту, після якого загальна віддача хоча і росте, але сповільненими темпами. Це уповільнення відбувається доти, поки приріст вартості не стає меншим, ніж приріст витрат на додані ресурси.

Збалансованість (пропорційність) підприємства. Даний принцип означає, що будь-якому видові виробництва відповідають оптимальні сполучення факторів виробництва, при яких досягається максимальний прибуток, а значить, і максимальна вартість підприємства.

Оптимальний розмір (масштаб). Даний принцип (може відноситися до будь-якого фактора виробництва) говорить: будь-який фактор виробництва повинен мати оптимальні розміри - будь це саме підприємство, його окремі підрозділи або ділянка землі, на якому знаходиться підприємство.

Економічний поділ і поєднання майнових прав власності. Даний принцип означає наступне: майнові права варто розділяти і поєднувати так, щоб збільшити загальну вартість підприємства.

Принцип найкращого і найбільш ефективного використання - це основний принцип оцінки, що означає розумне і можливе використання підприємства, що забезпечує йому найвищу поточну вартість на ефективну дату оцінки, або те використання, обране з розумних і можливих альтернативних варіантів, що приводить до найвищої вартості земельної ділянки, на якому знаходиться підприємство.

Даний принцип - синтез усіх трьох груп розглянутих вище принципів. Перераховані принципи в узагальненому виді універсальні і застосовуються до усіх видів майна. їхній зміст може змінюватися в залежності від специфіки об'єкта.