Цивільне право України - Дзера О.В. - Державна реєстрація прав на нерухомість

Надзвичайна значимість об'єктів нерухомості в цивільному обороті обумовлює необхідність їх спеціальної індивідуалізації та кваліфікованого підтвердження титульного володіння шляхом видачі, зокрема, у встановлених випадках правовстановлюючого документа.

У ст. 182 ЦК визначаються загальні правові засади здійснення державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, обмежень цих прав, їх виникнення, переходу і припинення. За цією статтею державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною і здійснюється відповідним органом. У наведеній статті безпосередньо не визначаються органи державної реєстрації, а також порядок їх вчинення. У ч. 4 лише застерігається, що порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

На виконання вимог ЦК прийнято спеціальний ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 р., яким врегульовано відносини, пов'язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та правочинів щодо нерухомості. Правочини щодо нерухомого майна вчиняються, якщо право власності на це майно зареєстроване відповідно до цього Закону, а реєстрація речових прав на нерухомість, їх обмежень здійснюється лише у разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна (ст. 3), що підтверджує взаємопов'язаність державної реєстрації цих фактів. Державна реєстрація зазначених трьох видів фактів здійснюється за допомогою створюваної державної інформаційної системи - Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень.

Дія цього Закону не поширюється на державну реєстрацію прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти та інші об'єкти цивільних прав, на які іншими законами поширено правовий режим нерухомої речі, а також на державну реєстрацію підприємств як суб'єктів господарювання, на реєстрацію ділянок надр для добування корисних копалин.

За цим Законом систему органів державної реєстрації прав складають центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів (Держкомзем), який забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, створена при ньому державна госпрозрахункова юридична особа з консолідованим балансом (центр земельного кадастру) та її відділення на місцях, які є місцевими органами державної реєстрації прав.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 вищезазначеного Закону обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а також обмеження цих прав, а саме:

1) право власності на нерухоме майно;

2) інші речові права на чуже нерухоме майно:

а) право володіння;

б) право користування (сервітут);

в) право постійного користування земельною ділянкою;

г) право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

г) право забудови земельної ділянки (суперфіцій);

д) право користування нерухомим майном строком більш як один рік.

При цьому законом можуть бути встановлені інші речові права на чуже нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації згідно з цим Законом.

Відповідно система державної реєстрації прав на нерухомість, що існувала до цього часу, має бути узгоджена з вимогами цього Закону. Статтею 202 З К України також передбачена державна реєстрація земельних ділянок у складі державного реєстру земель, який складається з двох частин: а) книги запису реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди; б) поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.

На момент прийняття ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" в Україні вже сформувалася певна система реєструючих органів та порядку реєстрації. Так, Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим Міністерством юстиції України (наказ від 7 лютого 2002 р. № 7/5), було запроваджено державний реєстр прав на нерухомість, держателем якого визначене Міністерство юстиції України. До прийняття Закону України про державну реєстрацію прав на нерухомість, відповідно до Тимчасового положення, функції з державної реєстрації здійснювали органи, визначені окремими нормативно-правовими актами. Так, на виконання Указу Президента України "Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру" від 17 лютого 2003 р. Міністерство юстиції України спільним з іншими відомствами наказом від 26 лютого 2003 р. встановило, що а) реєстрація земельних ділянок та прав на них здійснюється у складі державного реєстру земель, а функції Адміністратора Державного реєстру земель має виконувати Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах; б) реєстрація об'єктів нерухомого майна та прав на них здійснюються у Реєстрі прав власності на нерухоме майно згідно з Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, функції Адміністратора Реєстру прав власності на нерухоме майно здійснюється державним підприємством "Інформаційний центр" Мін'юсту України, а функції реєстратора - органами БТІ.

Постановою Кабінету Міністрів України "Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру" від 17 липня 2003 р. № 1088 підтримано такий порядок державної реєстрації до моменту створення (до 1 січня 2005 р.) Державного реєстру прав на землю та нерухоме майно, а також встановлено, що після його створення державна реєстрація земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них мають проводитися виключно Центром державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах. Постановою КМУ від 26 травня 2004 р. № 671 було створено Державний реєстр правочинів, Адміністратором якого визначено ДП "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України. Вищезазначеною постановою КМУ було також затверджено Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, згідно з яким реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням. Ті ж нотаріуси, які не мають доступу до єдиної комп'ютерної бази даних Реєстру, в день посвідчення правочину надсилають один його примірник реєстратору, який в день отримання примірника вносить відповідний запис до реєстру. Отже, нині реєстрацію речових прав на нерухомість та правочинів здійснюють різні органи, що нелогічно і ускладнює вчинення цих дій. Тому така система державної реєстрації прав на нерухомість та порядок її здійснення має бути приведена у відповідність до вимог ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 30 червня 2004 р., який визначив правові, економічні, організаційні засади створення у складі державного земельного кадастру єдиної системи державної реєстрації речових прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно, їх обмежень. За цим Законом, зокрема, систему органів державної реєстрації прав складають центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, створена при ньому госпрозрахункова юридична особа (центр земельного кадастру) та її відділення на місцях, які є місцевими органами державної реєстрації прав. Держателем Державного реєстру прав є центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а Адміністратором Державного реєстру прав є центр земельного кадастру, який здійснює його ведення (ст. 5). Як зазначено у Прикінцевих положеннях Закону, до створення єдиної системи органів реєстрації прав, а також до формування Державного реєстру прав у складі державного земельного кадастру реєстрація об'єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами БТІ. До зазначеного Закону від 11.02.2010 р. внесено низку істотних змін, які набирають чинності з 1 січня 2012 року.

Випадки обов'язкової державної реєстрації правочинів передбачаються як ЦК, так і іншими законами. При цьому державну реєстрацію правочину не можна ототожнювати з державною реєстрацією нерухомого майна чи інших об'єктів цивільного права (наприклад, транспортних засобів, у тому числі морських та річкових суден, повітряних суден; космічних об'єктів, зброї, окремих видів цінних паперів) з метою їх обліку, недотримання якої може впливати на чинність правочину щодо придбання таких об'єктів і призводити до інших правових наслідків.

Державну реєстрацію прав на нерухомість і правочинів щодо неї забезпечують відповідні реєстри, наприклад: Державний реєстр правочинів, Державний реєстр прав на нерухоме майно, Державний реєстр іпотек, Єдиний реєстр заборон відчуження нерухомого майна.

У ЦК 1963 р. лише ст. 227 передбачала реєстрацію у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів договору купівлі-продажу жилого будинку, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Таку реєстрацію безпосередньо здійснювали бюро технічної інвентаризації (БТІ).