Цивільне право України - Дзера О.В. - 2. Право приватної власності на землю

Право приватної власності на землю було відроджено на території України в 1992 році із прийняттям Закону України "Про форми власності на землю" від 30 січня 1992 р. та впродовж наступних років зазнало значних трансформацій суб'єктно-об'єктного складу, підстав та порядку набуття й припинення тощо.

Відповідно до статтей 13 та 14 Конституції України, ст. 318 ЦКУ право приватної власності на землю є рівноправною формою права власності поряд із комунальною та державною. Право приватної власності на землю в об'єктивному значенні становить систему норм, які встановлюють коло суб'єктів та об'єктів зазначеного права, підстави та порядок його набуття і припинення, гарантії та обмеження у здійсненні права приватної власності на земельну ділянку. В суб'єктивному значенні право приватної власності на землю - це гарантована нормами чинного законодавства можливість і здатність певної фізичної чи юридичної особи набувати і реалізовувати право приватної власності на окрему визначену в натурі (на місцевості) земельну ділянку.

Суб'єктами права приватної власності на землю є фізичні та юридичні особи. В земельному законодавстві не визначено поняття фізичної особи як суб'єкта права власності на землю, не встановлено загальних вимог, які необхідні для набуття права приватної власності на земельну ділянку, що зумовлює застосування цивільно-правових підходів до право- та дієздатності фізичної особи. Водночас для набуття права власності на земельні ділянки окремих категорій в нормах земельного законодавства передбачено такі спеціальні вимоги до фізичної особи як громадянство, вік, наявність спеціальної освіти або досвіду роботи. Так, відповідно до п. 4 ст. 22 та ст. 81 ЗКУ наявність громадянства України є необхідною умовою набуття права приватної власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, безоплатної приватизації земельної ділянки із складу земель державної чи комунальної власності, виділення в натурі (на місцевості) земельної частки (паю). Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати право власності на земельні ділянки ^сільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Досягнення вісімнадцятирічного віку та повна дієздатність є умовами набуття громадянином права власності на земельну ділянку для ведення фермерського господарства. Наявність спеціальної освіти або досвіду роботи в сільському господарстві обумовлює право фізичної особи на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення фермерського та іншого товарного сільськогосподарського виробництва.

Суб'єктами права приватної власності на землю також є юридичні особи, обсяг земельної правосуб'єктності яких залежить від організаційно-правової форми, форми права власності, на якій вони засновані, тощо. Зокрема, у приватну власність можуть набувати земельні ділянки лише юридичні особи, засновані на приватній власності. Державні та комунальні юридичні особи використовують земельні ділянки на праві постійного користування або оренди. Лише юридичні особи України можуть мати у власності земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Відповідно до ч. 1 ст. 130 ЗКУ покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва. Іноземні юридичні особи, спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення: а) у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні; б) за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна. Для іноземних юридичних осіб передбачена спеціальна процедура придбання земельних ділянок у власність у ст. 129 ЗКУ.

Об'єктами права приватної власності на землю є визначені в натурі (на місцевості) земельні ділянки. В ч. З ст. 325 ЦКУ передбачено, що законом може бути встановлено обмеження розміру земельної ділянки, яка може бути у власності фізичної та юридичної особи. Розміри земельних ділянок приватної власності нормуються земельним законодавством, зокрема: а) громадяни України можуть мати у власності земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства розміром не більше 2,0 гектара, крім випадків збільшення зазначеного розміру при отриманні в натурі (на місцевості) земельної частки (паю) та її спадкуванні (ст. 5 Закону України "Про особисте селянське господарство" від 15 травня 2003 р.); б) на період до 1 січня 2015 року громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 гектарів, крім збільшення площі у разі успадкування (п. 13 Перехідних положень ЗКУ); в) розміри земельної ділянки, яку може мати у власності юридична особа, визначаються землевпорядною документацією залежно від цільового призначення ділянки1.

Підстави набуття права приватної власності на землю є дещо відмінним для фізичних та юридичних осіб. Фізичні особи можуть набувати право власності на землю за первісними підставами (набувальна давність, перехід права власності на земельну ділянку при переході права власності на житловий будинок, будівлю або споруду) та похідними підставами (приватизація, укладення цивільно-правових угод, виділення в натурі (на місцевості) земельної частки (паю), спадкування). Юридичні особи також можуть набувати право власності на землю за первісними підставами (перехід права власності на земельну ділянку при переході права власності на житловий будинок, будівлю або споруду) та похідними підставами (приватизація, укладення цивільно-правових угод, внесення земельних ділянок засновниками до статутного фонду, спадкування). При цьому перелік зазначених підстав не є вичерпним, оскільки законами можуть бути передбачені інші підстави набуття права приватної власності на землю.

Набувальна давність. Відповідно до ст. 119 ЗКУ громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність у межах, визначених ЗКУ.

Перехід права власності на земельну ділянку. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності на земельну ділянку, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти (ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ЦКУ).

Приватизація земельних ділянок полягає у безоплатній передачі земельних ділянок державної чи комунальної власності у приватну власність громадян України один раз в межах норм по кожному виду цільового використання. Відповідно до ст. 121 ЗКУ безоплатно передаються у власність земельні ділянки: а) для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство; б) для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 гектара; в) для ведення садівництва - не більше 0,12 гектара; г) для будівництва й обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, в містах - не більше 0,10 гектара; ґ) для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара; д) для будівництва індивідуальних гаражів -- не більше 0,01 гектара. Право на приватизацію земельних ділянок мають виключно громадяни України1.

Земельне законодавство передбачає також можливість безоплатної передачі у приватну власність окремим юридичним особам земельних ділянок державної або комунальної власності, а саме: а) житлово-будівельним (житловим) кооперативам безоплатно передаються у власність земельні ділянки для житлового будівництва у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації (ст. 41 ЗКУ); б) гаражно-будівельним кооперативам безоплатно передаються у власність земельні ділянки для гаражного будівництва у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації (ст. 41 ЗКУ); в) об'єднанням власників багатоквартирного жилого будинку безоплатно передаються у власність земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, розміри та конфігурація яких визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації (ст. 42 ЗКУ).

Фізичні та юридичні особи мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод. Укладення таких угод здійснюється відповідно до ЦКУ з урахуванням вимог ЗКУ. Відповідно до ст. 132 ЗКУ угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі, нотаріально посвідчуються та підлягають державній реєстрації. Угоди мають містити: а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи); б) вид угоди; в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо); г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку; г) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки; д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо); е) договірну ціну; є) права та обов'язки сторін; ж) кадастровий номер земельної ділянки; з) момент переходу права власності на земельну ділянку. Додатком до угоди, за якою здійснюється відчуження земельної ділянки приватної власності, є державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується (або відчужувалась).

Виділення в натурі (на місцевості) земельної частки паю здійснюється із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам на праві колективної власності у порядку, передбаченому Законом України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" від 5 червня 2003 р.

Спадкування земельних ділянок фізичними та юридичними особами регулюється нормами цивільного законодавства. При цьому необхідно враховувати, що відповідно до статтей 81 та 82 ЗКУ землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземними громадянами, особами без громадянства, а також іноземними юридичними особами протягом року підлягають відчуженню.

В Україні не застосовується така підстава набуття права приватної власності на землю як реституція, оскільки відповідно до ст. 78 ЗКУ особам (їх спадкоємцям), які мали у власності земельні ділянки до 15 травня 1992 року (дня набрання чинності Земельним кодексом України), земельні ділянки не повертаються.

Підстави припинення права приватної власності на землю поділяють на добровільні та примусові. В добровільному порядку право приватної власності на землю припиняється у випадку відчуження земельної ділянки за рішенням власника, добровільної відмови від права власності, смерті фізичної особи чи ліквідації юридичної особи, які є власниками земельної ділянки. Примусовими підставами припинення права приватної власності на землю є: звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора; відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; конфіскація за рішенням суду; не відчуження успадкованої земельної ділянки сільськогосподарського призначення іноземними особами та особами без громадянства протягом року1.