Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 6. Порядок укладення договору оренди земельної ділянки

Порядок укладення договору оренди земельної ділянки містить досягнення згоди між орендодавцем і орендарем за всіма істотними та іншими умовами оформлення договору та його реєстрацію.

Певні особливості має порядок укладення договору оренди земельної ділянки зі складу земель державної чи комунальної власності. Відповідно до ст. 124 ЗК та ст. 16 Закону України "Про оренду землі" такий порядок має такі етапи:

1) звернення зацікавленої особи із заявою (клопотанням) про надання в оренду земельної ділянки до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування. У заяві має бути зазначено розмір, місце розташування та мета використання земельної ділянки. У заяві про надання земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення фермерського господарства зазначаються: бажаний розмір і місце розташування ділянки, кількість членів фермерського господарства та наявність у них права на безоплатне одержання земельних ділянок у власність, обгрунтування розмірів земельної ділянки з урахуванням перспектив діяльності фермерського господарства. До заяви додається рішення професійної комісії з питань створення фермерських господарств щодо наявності у громадянина достатнього досвіду роботи у сільському господарстві або необхідної сільськогосподарської кваліфікації;

2) розгляд заяви (клопотання) у порядку, передбаченому ЗК України. Набуття права оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється виключно на аукціонах, крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі, набуття права на оренду земельних ділянок під об'єкти соціального призначення, будівництво соціального і доступного житла, використання земельних ділянок для розробки корисних копалин та спеціального водокористування відповідно до отриманих спеціальних дозволів (ліцензій), використання релігійними організаціями (під культовими будівлями), які легалізовані в Україні. При цьому не допускається проведення аукціонів щодо ділянок, які (або будівлі на яких) орендують бюджетні установи, музеї, підприємства і громадські організації у сферах культури і мистецтв (у тому числі національні творчі спілки та їх члени - під творчі майстерні);

3) прийняття рішення органом виконавчої влади чи місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки в оренду чи про відмову у такій передачі;

4) у випадку позитивного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про передачу в оренду земельної ділянки із земель запасу або із зміною її цільового призначення розробляється проект відведення такої земельної ділянки у порядку, визначеному ЗК. Надання земельної ділянки в оренду без зміни її цільового призначення, межі якої визначені в натурі (на місцевості), здійснюється без розроблення проекту її відведення. Оскільки процедура розробки та погодження проекту відведення земельної ділянки тривала в часі та витратна, з метою гарантування інтересів сторін в літературі пропонується укладати попередні договори, де були б врегульовані всі питання, які стосуються витрат, що необхідно понести до моменту укладення договору1;

5) укладення договору оренди земельної ділянки, в якому обумовлюють істотні та інші умови оренди землі, його нотаріальне посвідчення (за бажанням однієї зі сторін) та державна реєстрація. У разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати аукціону.

Водночас чинне законодавство передбачає випадки обов'язкового набуття (переходу) права оренди земельної ділянки, що потребує укладення відповідного договору оренди. Так, згідно зі ст. 796 ЦК України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вона розташована, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для мети найму. У ст. 1225 ЦК України зазначено, що до спадкоємців жилого будинку, інших будівель та споруд переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені. Статтею 120 ЗК України передбачено, що у разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких вона належала попередньому власнику. При переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда. Відповідно до ст. 7 Закону України "Про оренду землі" право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі якщо це не суперечить вимогам ЗК України та Закону "Про оренду землі". У разі засудження фізичної особи- орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням .суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім'ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою, якщо це не суперечить вимогам ЗК України та Закону "Про оренду землі". Необхідно також врахувати, що відповідно до ст. 8і Закону України "Про оренду землі" право на оренду земельної ділянки державної та комунальної власності не може бути продане або іншим чином відчужене її орендарем іншим особам.

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про оренду землі" передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені в договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. При передачі в оренду земельної ділянки податок на додану вартість не сплачується.