Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 8. Припинення договору оренди земельної ділянки

Договір оренди земельної ділянки підлягає припиненню за наявності підстав, перелічених у ст. 141 ЗК України та статтях 31, 32 Закону України "Про оренду землі". При цьому зазначений перелік підстав є вичерпним і не може бути доповненим за згодою сторін. Такими підставами можуть бути: 1) закінчення строку, на який було укладено договір; 2) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; 3) смерть фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови зазначених у Законі України "Про оренду землі" осіб від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; 4) ліквідація юридичної особи-орендаря; 5) одержання орендарем земельної ділянки у власність у порядку, передбаченому ЗК України; 6) примусовий викуп (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законами України; 7) розірвання договору оренди земельної ділянки за взаємною згодою сторін або у судовому порядку на вимогу однієї зі сторін у разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. Якщо орендар не почав використовувати земельну ділянку відповідно до умов укладеного договору або будує архітектурну форму іншу, ніж зазначено в договорі оренди, це може бути причиною розірвання договору з підстав істотного порушення договору, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення мети договору.

У ст. 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Зокрема, відповідно до ст. 141 ЗК України договір оренди земельної ділянки може бути припинено також у випадку використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, систематичної несплати орендної плати. Використання земельної ділянки за цільовим призначенням - це використання земельної ділянки з дотриманням вимог, що ставляться відповідно до категорій земель, визначених главою 4 розділу II ЗК України2. Згідно зі ст. 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Водночас Держкомзем України у Листі від 4 листопада 2002 р.3 роз'яснив, що у випадку реорганізації юридичної особи переоформлення прав на земельні ділянки, якщо вони надані в оренду, повинно здійснюватись шляхом переукладення договору оренди земельної ділянки або внесення змін до договору оренди земельної ділянки (за умови, що новостворену юридичну особу влаштовують умови договору). Правонаступник набуває право оренди земельної ділянки після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

У ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на поновлення договору після закінчення строку, на який було укладено договір. Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Так, за відсутності доказів про намір орендодавця укласти договір на спірну земельну ділянку з іншою особою у суду немає правових підстав для зобов'язання орендодавця після закінчення строку дії договору поновити його на новий строк або укласти новий договір.

У разі поновлення договору оренди на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Якщо після закінчення строку дії договору оренди орендодавець передав земельну ділянку в оренду іншій особі, орендар за попереднім договором має право звернутися до суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін та про визнання договору з новим орендарем недійсним3. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди" то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Відповідно до ст. 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди земельної ділянки орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Повернення земельної ділянки доцільно оформити актом приймання-передачі земельної ділянки, який мають підписати орендар і орендодавець. В акті необхідно описати стан земельної ділянки на момент її повернення орендодавцеві. Складання акта приймання-передачі земельної ділянки є важливим моментом припинення орендних земельних відносин. Співставлення актів приймання-передачі земельної ділянки, складених при передачі земельної ділянки орендареві й при поверненні її орендодавцеві, дасть можливість чітко визначити характер та розмір поліпшень земельної ділянки, які були зроблені під час дії договору оренди землі4. У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю заподіяні збитки.

9. Відповідальність за невиконання або неналежне виконання договору оренди земельної ділянки

Згідно зі ст. 36 Закону України "Про оренду землі" у разі невиконання зобов'язань за договором оренди земельної ділянки, у тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність згідно з законом та договором.

Орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором. У разі виявлення таких недоліків орендар має право вимагати: 1) зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків земельної ділянки; 2) відрахування з орендної плати певної суми своїх витрат на усунення таких недоліків з попереднім повідомленням про Це орендодавця; 3) дострокового розірвання договору. Проте орендодавець не несе відповідальності за наслідки, пов'язані з недоліками переданої в оренду земельної ділянки, якщо такі недоліки обумовлені договором оренди.

Згідно зі ст. 28 Закону України "Про оренду землі" орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав унаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі. Збитками вважаються: І) фактичні витрати, яких орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, розмір яких визначається на підставі документально підтверджених даних; 2) витрати, які орендар здійснив або має здійснити для відновлення свого порушеного права; 3) доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору.

У разі погіршення орендарем корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних зі зміною її стану, орендодавець має право на відшкодування збитків. Збитки, заподіяні третім особам у зв'язку з використанням орендарем земельної ділянки, відшкодовуються орендарем на загальних підставах. Розміри збитків визначаються сторонами договору оренди. У разі недосягнення сторонами згоди про розмір відшкодування збитків спір вирішується в судовому порядку.

При достроковому припиненні договору оренди землі за ініціативою орендодавця земельної ділянки (крім дострокового припинення договору оренди у зв'язку з невиконанням орендарем своїх обов'язків), право оренди якої набуте за результатами аукціону чи конкурсу, орендодавець відшкодовує орендарю витрати на його набуття у строки, визначені умовами договору та законом, і збитки, які понесе орендар внаслідок дострокового припинення договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди.

У випадку розірвання договору оренди з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях сільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї самої земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.