Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - Глава 24. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди

1. Поняття та ознаки договору найму будівлі або іншої капітальної споруди

За договором найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві будівлю або іншу капітальну споруду (її окрему частину) у користування за плату на певний строк. Договір є двостороннім (за погодженням двох сторін), відплатним (наймач вносить плату за користування), консенсуальним. Особливості цього договору визначені статтями 793-797 ЦК України.

Предметом договору є будівлі або інші капітальні споруди (їх окремі частини), що, відповідно до ст. 181 ЦК, є об'єктами нерухомості, до яких належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Споруда - об'ємна, площинна або лінійна наземна чи підземна будівельна система, яка складається з несучих та в окремих випадках з огороджувальних конструкцій, призначена до виробничих процесів різних видів, зберігання матеріалів, виробів, устаткування, для тимчасового перебування, пересування людей та вантажів і т. ін. Отже, об'єктом найму будівлі або іншої капітальної споруди є нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно.

За положеннями ЦК, істотними умовами договору найму є: об'єкт оренди (склад і вартість майна); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; відновлення майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; відповідальність сторін. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови. Най мода в ця ми та наймачами можуть бути юридичні та фізичні особи. Наймач зобов'язаний використовувати та зберігати майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

На нашу думку, предметом даного договору можуть бути будинки, склади, гаражі та інші об'єкти капітального будівництва, а також окремі приміщення, в тому числі у будинках житлового фонду - нежилі приміщення, які належать до житлового комплексу, але не до житлового фонду, і є самостійними об'єктами цивільно-правових відносин, оскільки найм (оренду) житла регулює гл. 59 ЦК.

Разом із тим правила найму будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) не застосовуються до правовідносин щодо найму таких конструкцій, як кіоск, металевий гараж тощо, тобто таких, що не мають фундаменту.

2. Укладення та виконання договору найму будівлі або іншої капітальної споруди

Відповідно до ч. 4 ст. 203 ЦК правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. ЦК регламентує норму, за якою договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) укладається у письмовій формі.

Вимоги до письмової форми правочину закріплено ст. 207 ЦК. Недотримання сторонами письмової форми правочину, встановленої законом, не спричинює його недійсність, крім окремих випадків, установлених законом. Заперечення однією зі сторін факту вчинення правочину або оскарження окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо -, відеозапису в інший спосіб. Разом із тим, якщо правочин, для якого законом встановлено його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, укладений усно і і одна зі сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнано судом дійсним.

У разі якщо договір укладається строком на один рік і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню. Згідно із Законом України "Про нотаріат" вчинення нотаріальних дій в Україні покладається на нотаріусів, які працюють в державних нотаріальних конторах, державних нотаріальних архівах (державні нотаріуси) або займаються приватною нотаріальною діяльністю (приватні нотаріуси). Документи, оформлені державними і приватними нотаріусами, мають однакову юридичну силу. У населених пунктах, де немає нотаріусів, нотаріальні дії вчиняють уповноважені на це посадові особи виконавчих комітетів сільських, селищних, міських рад, ураховуючи обмеження, встановлені Законом.

Відповідно до ст. 220 ЦК у разі недотримання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним і додатково визнання судом такого правочину недійсним не вимагається. У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні в натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Проте якщо сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним, а подальшого нотаріального посвідчення договір не потребує. Отже, закон висуває вимогу про нотаріальне посвідчення тільки такого договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини), який укладається строком на один рік і більше. Договір, який укладається менше ніж на один рік, може бути посвідчений нотаріально за бажання однієї зі сторін, проте закон цього не вимагає.

Відповідно до ЦК, право власності та інші речові права на нерухоме майно, в тому числі й житлові приміщення, їх виникнення, перехід, обмеження і припинення підлягають державній реєстрації. Слід відрізняти державну реєстрацію нерухомості від державного обліку житлового фонду.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно і правочинів із ним - це юридичний акт визнання і підтвердження державою виникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до ЦК України. Вона здійснюється за місцем знаходження майна.

ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 р. регулює відносини, пов'язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та правочинів щодо нерухомості. Така державна реєстрація - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.

Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, а саме: 1) право власності на нерухоме майно; 2) речові права на чуже нерухоме майно: а) право володіння; б) право користування (сервітут); в) право постійного користування земельною ділянкою; г) право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); г) право забудови земельної ділянки (суперфіцій); д) право користування нерухомим майном строком більше одного року; 3) обмеження речових прав. Обмеження речових прав на нерухоме майно (обтяження нерухомого майна) - обмеження або заборона розпорядження нерухомим майном, установлена відповідно до правочину (договору), закону або актів органів державної влади, місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень.

Підставами для державної реєстрації прав, що посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, є: державний акт про право власності на земельну ділянку; нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни земельної ділянки або іншого нерухомого майна; договір про приватизацію майна державних підприємств; договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на біржі в установленому порядку; нотаріально посвідчений договір про поділ, перерозподіл, об'єднання нерухомого майна; свідоцтво про право на спадщину; свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя; свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів; свідоцтво про право власності на будівлю (частину будівлі), споруду; рішення суду про право власності на об'єкт незавершеного будівництва; акти прийняття нерухомого майна до експлуатації; договори про іпотеку, оренду строком більше одного року, інші визначені законом документи щодо речових прав на нерухоме майно; рішення суду стосовно речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, що набули законної сили; інші акти органів державної влади або органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийняті у межах повноважень.

Державна реєстрація обмежень речових прав на нерухоме майно здійснюється органом державної реєстрації прав на підставі: договору застави (іпотеки) нерухомого майна; ухвали суду про забезпечення позову; рішення суду про звернення стягнення на нерухоме майно; рішення суду про визнання власника нерухомого майна банкрутом; постанови органів досудового слідства, державного виконавця про накладення арешту на нерухоме майно; накладення заборони на відчуження нерухомого майна нотаріусом; накладення заборони на відчуження нерухомого майна посадовою особою виконавчого комітету сільської, селищної, міської ради в населених пунктах, де немає нотаріусів; інших актів органів державної влади чи місцевого самоврядування, їх посадових осіб.

Державна реєстрація прав зводиться до: 1) реєстрації документів; 2) правової експертизи і перевірки законності правочинів; 3) установлення суперечностей між заявленими і зареєстрованими правами як підстави для відмови або призупинення державної реєстрації прав; 4) видачі свідоцтва про державну реєстрацію прав на нерухоме майно.

До об'єктів нерухомого майна, що підлягають державній реєстрації, належать: а) будинки, розташовані на земельній ділянці, під окремим порядковим номером на вулиці, плоті, провулку; б) будівлі, капітальні споруди, дачі, садові будинки, гаражі, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, розташовані на окремих земельних ділянках; в) вбудовані в жилі будинки нежилі приміщення (як частини цього будинку); г) частини будівель, капітальних споруд, будинків. Допоміжні будівлі та споруди, що належать до зазначених об'єктів, реєструються у складі цих об'єктів.

Важливим є момент укладення договору. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а за необхідності й нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Відповідно до ст. 794 договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (ЇЇ окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації. Проте ЗУ від 11 лютого 2010 р. до ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та до низки статей ЦК (у т. ч. до ст. 794 ЦК) внесено істотні зміни. Зокрема скасовано державну реєстрацію правочинів щодо нерухомого майна (у т. ч. договору будівлі або іншої споруди), передбачено державну реєстрацію права користування нерухомим майном за ст. 794 ЦК, якщо договір укладено на строк не менш як три роки.

Відповідно до ст. 795 ЦК передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), що його підписують сторони договору. З цього моменту починається відлік строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Будівлі, капітальні споруди та інші нежилі приміщення є окремо, індивідуально визначеним майном. Передача будівлі або іншої капітальної споруди і прийняття цього об'єкта здійснюється на підставі акта прийняття-передачі, який підписується сторонами та посвідчується їхніми печатками (для фізичних осіб посвідчується нотаріально). Вимоги до змісту акта прийняття-передачі ЦК не встановлює. Акт має включати назву об'єкта, його місцезнаходження, вартість об'єкта за станом на дату оцінки. В договорі або акті прийняття-передачі може бути передбачено строк, упродовж якого здійснюється передавання об'єкта. Відлік може починатися з моменту надходження коштів у розмірі, встановленому договором.

До акта прийняття-передачі об'єктів, якщо це передбачено, можуть додаватися: технічна документація (інвентарна справа, акт прийняття до експлуатації, плани зовнішніх мереж тощо), а також свідоцтва про право власності на об'єкти, зареєстровані в державних бюро технічної інвентаризації; оцінка вартості та матеріали бухгалтерського обліку про вартість об'єкта передачі; договори оренди, найму приміщень; розрахунки кошторисів на утримання та ремонт об'єктів; устаткування та обладнання, що передаються разом з об'єктом; характеристика технічного стану об'єктів тощо.

Для капітальних споруд може бути окремо передбачено групу капітальності, площу забудови, площу земельної ділянки, інженерне обладнання об'єкта передачі (водопроводи, каналізація, центральне опалення, телефонізація тощо).

Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), що його підписують сторони договору. З цього моменту дія договору найму припиняється. Повернення будівлі, іншої капітальної споруди має здійснюватися в тому самому порядку, як і передача.

По закінченні терміну дії договору наймач, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору найму на новий термін.

Відповідно до ст. 796 ЦК водночас з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони розташовані, а також право користування земельною ділянкою, що прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо цей розмір не визначено, наймачеві надається право користування всією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. У разі передачі будівлі (капітальної споруди) договір найму також поширюється на належну наймодавцю на праві власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована відповідна будівля (капітальна споруда) і яка необхідна для використання цієї будівлі (капітальної споруди) за цільовим призначенням.

Відповідно до положень чинного цивільного та земельного законодавства України одночасно з виникненням права користування будівлею або іншою капітальною спорудою (її окремою частиною) при укладенні відповідного договору найму у наймача виникає право користування і земельною ділянкою, на якій розташована будівля, тобто за земельним законодавством, - право оренди земельної ділянки.

Відповідно до ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Стаття 125 ЗК України встановлює, що право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем державного акта, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Що стосується державної реєстрації правовідносин щодо земельної ділянки, на якій розташований об'єкт найму, то, на нашу думку, державна реєстрація договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) в Бюро технічної інформації є достатньою і в додатковій реєстрації в органах Держкомзему немає потреби.

Стаття 13 ЗУ "Про оренду землі" визначає поняття договору оренди землі: це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Проте оренда земельної ділянки при укладенні договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) має певну специфіку. Так, коментована стаття встановлює, що у договорі найму будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини), крім умов, що стосуються найму будівлі, сторони можуть визначити і розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві, без укладення додаткового договору найму земельної ділянки.

Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником.

Як уже зазначалося, розмір земельної ділянки у договорі не визначено, наймачеві надається право користування всією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Тож не виникає проблем у разі якщо наймодавець є одноосібним власником будівлі з чітко визначеними межами земельної ділянки, закріпленими відповідним державним актом. Проте у разі найму окремої частини будівлі, яка належить на праві спільної часткової власності кільком співвласникам, виникає необхідність визначення частки власності (користування) земельної ділянки наймодавця. Підпункт 4.4 п. 4 Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків (затверджено спільним наказом Держкомзему, Держжитлокомунгоспу, Держкоммістобудування та Фонду держмайна України від 5 квітня 1996 р. № 31/30/53/396) визначає, що частка власності (користування) земельної ділянки кожного власника не-житлового приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі нежитлових приміщень, що перебувають у його власності, до спільної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку. Виділення частки земельної ділянки власникам нежитлових приміщень у натурі та їх окреме відчуження не допускається. Право власності (користування) на прибулим кону територію (земельну ділянку) кожного співвласника будинку визначається у свідоцтві про право власності на частину будинку у вигляді відповідної частки.

Відповідно до ст. 797 ЦК плата, яка стягується з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини), становить плату за користування нею і плату за користування земельною ділянкою.

Наймач зобов'язаний вносити плату своєчасно і у повному обсязі. Строки внесення плати визначаються у договорі (річна, помісячна, поденна, у відсотках від вартості орендованого майна, у твердій сумі, натуральна, грошова тощо). Розмір плати може бути змінено за погодженням сторін. Орендна плата, яка стягується з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини), складається з двох частин: власне плати за користування об'єктом найму та плати за користування земельною ділянкою, на якій він розташований, а також користування земельною ділянкою, що прилягає до будівлі або споруди та передається наймачеві відповідно до умов договору або за законом.

Відповідно до ЗУ "Про ціни та ціноутворення" та статей 189-192 ГК України суб'єкти господарювання можуть використовувати у господарській діяльності вільні ціни, державні фіксовані ціни та регульовані ціни - граничні рівні цін або граничні відхилення від державних фіксованих цін. Вільні ціни встановлюються на всі види продукції (робіт, послуг), за винятком тих, на які існують державні ціни. Вільні ціни визначаються суб'єктами господарювання самостійно за згодою сторін.

Державні фіксовані та регульовані ціни встановлюються на ресурси, що істотно впливають на загальний рівень і динаміку цін, а також вони встановлюються на продукцію та послуги, що мають істотне соціальне значення для населення. Перелік зазначених ресурсів, продукції, послуг затверджує Кабінет Міністрів України. Відповідно до закону державні ціни встановлюються також на продукцію (послуги) суб'єктів господарювання - природних монополістів. Переліки видів продукції (послуг) зазначених суб'єктів затверджує Кабінет Міністрів України. Державні ціни встановлюються і на імпортні товари, придбані за кошт Державного бюджету України. Також законом може бути передбачено встановлення комунальних цін на продукцію та послуги, виробництво яких здійснюють комунальні підприємства.

Згідно зі ст. 2 ЗУ "Про плату за землю" від 3 липня 1992 р. плата за землю стягується у вигляді земельного податку чи орендної плати. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка, надана у користування, у тому числі на умовах оренди. Суб'єктами плати за землю (платниками) є власники і землекористувачі, зокрема орендарі, тобто безпосередньо ті юридичні чи фізичні особи, яким землю передано у власність чи надано в користування, у тому числі на умовах оренди. Власники землі та землекористувачі, крім орендарів, сплачують земельний податок. За земельні ділянки, надані в оренду, стягується орендна плата.

Плата за користування земельною ділянкою - це платіж, що його здійснює наймач наймодавцеві за користування земельною ділянкою. У разі якщо наймодавцем є власник земельної ділянки, наймач, уклавши договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) з власником, сплачує власнику орендну плату за користування земельною ділянкою, а власник, у свою чергу, сплачує на рахунок відповідної ради, на території якої розташована земельна ділянка, земельний податок. У разі якщо наймодавцем землі є відповідна місцева рада, наймач, уклавши з нею договір найму, самостійно сплачує орендну плату за землю на рахунок відповідної ради, на території якої розташована земельна ділянка. При цьому договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) є підставою для сплати орендної плати за землю.