Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 7. Орендна плата за договором оренди земельної ділянки

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про плату за землю" орендна плата є однією із форм плати за землю, що справляється у вигляді земельного податку або орендної плати. Розмір орендної плати є істотною умовою договору оренди земельної ділянки і залежить від місця розташування та розміру земельної ділянки, терміну дії договору оренди, цільового призначення, умов використання і збереження якості землі, умов повернення земельної ділянки орендодавцю, існуючих обмежень і обтяжень щодо використання земельної ділянки, відповідальності сторін тощо. Так, фізичні параметри земельної ділянки (розмір, конфігурація, якість грунтів, інженерно-геологічні умови) та її місце розташування безпосередньо впливають на дохідність цієї ділянки та обсяги додаткових вкладень, які необхідні для її належного використання. Водночас вони багато в чому обумовлені встановленими обмеженнями та існуючими обтяженнями щодо використання земельної ділянки, які найчастіше пов'язані з необхідністю дотримання встановлених режимів господарювання чи забезпечення зобов'язань перед третіми особами, що з економічного боку призводить до часткового зменшення вартості земельної ділянки, а отже, і розміру орендної плати.

У цілому виділяють три групи факторів, які визначають розмір орендної плати: 1) фізичні (розмір земельної ділянки, протяжність фронтальної лінії, якісний стан земельних угідь, інженерно-геологічні умови, місце розташування); 2) економічні (рівень цін та доходів, ризиків, обсягів вкладень на поліпшення землі); 3) адміністративні (умови використання та повернення земельної ділянки, встановлені обмеження та існуючі обтяження, порядок виконання зобов'язань сторін)2.

Розмір орендної плати за земельну ділянку визначається за згодою сторін у договорі оренди за певними винятками:

1) відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю". Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому в разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати. Постановою Кабінету Міністрів України "Деякі питання оренди земель" від 13 грудня 2006 р. затверджено форми розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких не проведена, і за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена;

2) згідно з Указом Президента України "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" від 2 лютого 2002 р.2 із змінами та доповненнями від 13 вересня 2002 р. та 19 серпня 2008 р. передбачено, що мінімальний розмір плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення не може бути меншим за 3,0 відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки;

3) Перехідними положеннями ЗК України (ч. 2 п. 6) передбачено, що у разі переоформлення права постійного користування земельними ділянками, наданими для ведення селянських (фермерських) господарств, розмір орендної плати за земельні ділянки не повинен перевищувати розміру земельного податку;

4) відповідно до ст. 17 Закону України "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" від 22 грудня 2006 р. річна орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду інвестору-забудовнику на період будівництва і до введення об'єктів містобудування в експлуатацію, але не більше ніж на три роки, встановлюється: для земель під об'єктами загального користування (вулицями, скверами, парками, площами тощо) та соціально-побутового призначення (дитячими садками, яслами, школами тощо) - 1 гривня незалежно від площі; для земель під іншими об'єктами - 0,03 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

Встановлення ставок орендної плати може базуватись на різних засадах: нормативних - основою визначення орендної плати є орендна ставка, встановлена нормативно-правовими актами на державному та/або місцевому рівні, або ринкових - основою визначення плати є типова орендна ставка, що склалася для подібних земельних ділянок на місцевому ринку оренди. З метою забезпечення об'єктивності встановлення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди між орендодавцями і орендарями наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 24 грудня 1999 р. затверджено Методичні рекомендації визначення орендної плати за земельну ділянку та земельну частку (пай) сільськогосподарського призначення4.

Залежно від економічної ситуації, умов та способів господарювання на земельній ділянці обирається конкретний вид орендної ставки:

- фіксована, яка становить разово обумовлений розмір платежів на весь термін оренди. Вона застосовується, як правило, за умови сталої економічної ситуації або при короткостроковій оренді;

- відсоткова, яка складає сталий відсоток вартості орендованої земельної ділянки чи доходу з неї. Вона дозволяє коригувати розмір платежів залежно віл зміни грошової оцінки земельної ділянки або її дохідності без перегляду умов договору;

- ступінчаста, яка змінюється протягом строку оренди. Вона використовується у випадках, коли треба врахувати відмінність у доходності землі на різних стадіях освоєння ділянки, різке коливання цін при нестабільній економічній ситуації тощо.

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. У разі недосягнення такої згоди встановлений договором розмір орендної плати слід вважати таким, що не зазнав змін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини. За погодженням сторін розмір орендної плати може переглядатися також у випадках із моменту: зміни грошової оцінки земель; зміни умов господарювання, передбачених договором оренди; підвищення цін, тарифів тощо, в тому числі внаслідок інфляційних процесів; збільшення (зменшення) відповідно до законів України розміру земельного податку; стихійного лиха та інших обставин.

Статтею 22 Закону "Про оренду землі" передбачаються різні форми орендної плати залежно від особливостей предмета договору оренди. У випадку оренди земельної ділянки приватної власності орендна плата може сплачуватись у грошовій формі (плата є певно сумою коштів), натуральній (плата є визначеною кількістю чи частиною продукції, яка одержується з орендованої земельної ділянки), або відробітковій (шляхом надання певних послуг орендодавцю). Якщо орендна плата встановлюється в натуральній формі, то у договорі оренди визначається перелік продукції, її якісні показники, вартість, місце, порядок та строки поставки. Якщо орендна плата встановлена у відробітковій формі, то у договорі оренди визначаються види послуг, їх вартість, місце та строки надання. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Якщо предметом договору оренди є земельна ділянка зі складу земель державної або комунальної власності, орендна плата повинна сплачуватись виключно у грошовій формі.

Відповідно до ст. 19 Закону України "Про плату за землю" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за угодою сторін у договорі оренди між орендодавцем і орендарем. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи. Так, факт поставки продукції та надання послуг у рахунок орендної плати оформляється відповідними актами, засвідченими підписами сторін. Відповідно до ст. 5 Закону України "Про податок на додану вартість" звільняються від оподаткування податком на додану вартість операції з орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у власності держави або територіальної громади, якщо така орендна плата повністю зараховується до відповідних бюджетів.

Внесення орендної плати здійснюється у строки, встановлені за згодою сторін у договорі оренди. Орендна плата справляється також у випадках, якщо орендар з поважних причин тимчасово не використовував земельну ділянку за умовами договору. За несвоєчасне внесення орендної плати орендарем у договорі оренди земельної ділянки передбачається сплата пені, розмір якої не може перевищувати ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку, тобто 0,3 відсотка суми заборгованості за кожний день прострочення. Несвоєчасне внесення орендної плати може бути підставою для розірвання договору оренди.

Необхідно зазначити, що від сплати орендної плати не звільняються суб'єкти аграрного підприємництва, які перейшли на сплату фіксованого сільськогосподарського податку відповідно до Закону України "Про фіксований сільськогосподарський податок" від 17 грудня 1998 р.2, а також суб'єкти малого підприємництва, які сплачують єдиний податок відповідно до Указу Президента України "Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб'єктів малого підприємництва" від 3 липня 1998 р. у редакції від 28 червня 1999 р.3 Зазначеними нормативно-правовими актами передбачено звільнення платників фіксованого сільськогосподарського податку та єдиного податку від плати (податку) за землю. При цьому орендну плату за орендовані земельні ділянки вони сплачують на загальних засадах.

У разі визнання у судовому порядку договору оренди земельної ділянки недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається. У випадку розірвання договору оренди з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення-за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї самої земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.