Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 1. Поняття договору найму (оренди) житла

1. Поняття договору найму (оренди) житла

Договір найму житла є одним із способів реалізації права громадян на житло, що гарантоване ст. 47 Конституції України.

Реалізація цього права передбачає наділення громадянина повноваженнями щодо володіння і користування житлом. Використання житла здійснюється не лише на основі найму (оренди), а й на підставі приватної власності (ст. 383 ЦК), членства в житлово-будівельному кооперативі (ЖБК) (ст. 384 ЦК).

Договір найму житла слугує задоволенню такої важливої матеріальної умови життя людини, як забезпеченість її житлом. Особливість договору житлового найму полягає в тому, що це один із видів цивільно-правових договорів, спрямованих на тимчасову передачу майна (зокрема житла) в користування, і водночас основний договір житлового права, спрямований на постійне забезпечення певних категорій громадян житлом.

Стаття 810 ЦК визначає, що до договору найму житла, крім житла, яке є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом. Підстави, умови, порядок укладання та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом. Нині такими законами є Житловий кодекс Української PCP 1984 p. (далі - ЖК) та ЗУ "Про житловий фонд соціального призначення", що набув чинності з І січня 2007 р. (далі - Закон).

Стаття 810 ЦК розмежовує два види договору найму, чітко визначаючи договір найму житла в державному або комунальному житлових фондах та регулюючи договір найму в приватному житловому фонді.

У нормативних актах і літературі також наголошується на існуванні різних видів договору найму житла. Так, у ЦК України договір найму приватного житла має також назву "комерційний договір найму житла". Інший вид договору, що укладається в державному або комунальному житлових фондах, називається "соціальний". До того ж ряд авторів уважають, що договори, укладені в державному або комунальному житлових фондах, є договорами соціального найму та розрізняють два види останніх - комерційного та соціального найму.

При розмежуванні договорів необхідно враховувати сукупні критерії класифікації: форму власності житлового фонду (державна, комунальна, приватна), призначення житлового фонду (загальний, соціальний), регулювання певними нормативними актами (ЦК, ЖК, Закон). Саме ці критерії визначають правові особливості договорів найму житла, які можна поділити на три види: договір найму житла в приватному житловому фонді, договір найму житла в державному або комунальному житлових фондах, договір найму житла в соціальному житловому фонді.

За договором найму приватного житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ч. 1 ст. 810 ЦК). Цей договір опосередковує ринкові відносин, що складаються у житловому секторі й має яскраво виражені ознаки приватного договірного права.

Договір найму житлового приміщення в будинках державного або комунального житлових фондів укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем - житлово-експлуатаційною організацією і наймачем - громадянином, на ім'я якого видано ордер (ст. 61 ЖК). Цей договір регулює відносини, що виникли у зв'язку з отриманням від держави житла громадянами, які потребували поліпшення житлових умов. Попри те, що держава відмовилася надавати житло всім, хто потребує такого поліпшення, зберегли при цьому право на отримання житла лише соціально незахищеним верствам населення, громадяни, які вже користуються житлом на підставі норм ЖК, мають право зберігати чинний порядок користування ним (ст. 7 ЗУ "Про приватизацію державного житлового фонду"). Ці договори найму не можуть бути автоматично перетворені на договори соціального найму, адже предмет договору соціального найму цілком інший, обсяг прав наймачів за таким договором значно звужено.

Договір найму соціального житла - письмова угода, за якою одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання в ньому на певний строк (ст. 20 Закону). Цей договір має регулювати відносини, які виникли після 1 січня 2007 р. з приводу користування особами, що потребують соціального захисту, житлом фонду соціального призначення.

Договір найму житла в державному або комунальному житлових фондах та соціальний договір найму опосередковують розподільчі відносини житлової сфери, коли держава певною мірою гарантує окремим категоріям громадян безоплатне одержання житла з цих фондів і довготривале стабільне користування ним. Особливість цих договорів полягає в певному обмеженні свободи договору. Це проявляється в особливому способі його укладення, за яким вступ у договір є обов'язком наймодавця, обов'язковими є і умови договору та обсяг прав наймача. Водночас зазначені особливості є гарантіями прав наймачів.

Разом із тим існують характерні ознаки, притаманні договору найму житла взагалі, незалежно від виду житлового фонду, в якому його укладають.

Договір найму житла є двостороннім. Наймодавцем може бути як власник житлового приміщення (держава, місцевий орган самоврядування, юридична особа чи громадянин), так і уповноважена власником особа.

Договір найму житла є оплатним. Розмір і порядок оплати може встановлюватися як за домовленістю сторін (у приватному житловому фонді), так і в централізованому порядку органами державної влади або органами місцевого самоврядування (в державному або комунальному та соціальному житлових фондах).

Договір найму житла є консенсуальним. Він вважається укладеним з моменту, коли сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов. Волевиявлення сторін має бути виражене у письмовій формі.

Необхідно звернути увагу на те, що залежно від виду договору існують особливості порядку його укладення, стосовно обсягу прав та обов'язків наймача, порядку і наслідків припинення договору.

Договір найму житлового приміщення у приватному житловому фонді спрямований на передачу житла у тимчасове користування і тому, як правило, укладається на визначений строк. За ЦК України, договір найму житла має укладатися на строк, встановлений договором, а якщо там він не визначений, договір вважається таким, що укладений на п'ять років (ст. 821).

Договір найму житлового приміщення в державному або комунальному житлових фондах спрямований на передачу житла в постійне користування і по суті є довічним.

Однією з основних особливостей договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального житлових фондів є те, що законодавство встановлює спеціальні умови і порядок надання житлового приміщення в користування. Так, воно може бути надано лише громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, залежно від наявної можливості отримання житла.

Громадяни мають право на одержання у користування житлового приміщення за сукупності таких умов:

1) досягнення, як правило, 18-річного віку;

2) постійне проживання в даному населеному пункті;

3) необхідність поліпшення житлових умов.

Потреба у житлі визначається певними критеріями, передбаченими у ст. 34 ЖК:

o забезпеченість житловою площею нижче рівня, визначеного виконавчими комітетами обласних, Київської та Севастопольської міських рад народних депутатів спільно з радами профспілок;

o проживання у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;

o важкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим хворий не може проживати в комунальній квартирі чи в одній кімнаті з членами своєї сім'ї;

o проживання у гуртожитках;

o проживання в одній кімнаті двох і більше сімей незалежно від родинних відносин чи осіб різної статі старше за 9 років, крім подружжя тощо.

Громадяни беруться на облік для одержання житлових приміщень. Поставлення громадянина на квартирний облік - це офіційне визнання відповідним державним органом того факту, що громадянин потребує поліпшення житлових умов. Цей факт означає також, що орган, який узяв громадянина на облік, зобов'язаний за законом надати йому благоустроєне житлове приміщення.

Громадянам, які перебувають на квартирному обліку, житлові приміщення надаються у порядку загальної черги, крім осіб, що мають право на першочергове одержання житла. До таких громадян належать: інваліди Великої Вітчизняної війни, Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці, особи, нагороджені орденами Слави, Трудової слави, "За службу Батьківщині в Збройних силах СРСР" усіх трьох ступенів, інваліди 1-ї та 2-ї груп з військовослужбовців, інваліди праці 1-ї та 2-ї груп та інші особи (ст. 45 ЖК).

Крім того, житлі приміщення можуть надаватися позачергово:

o громадянам, чиє житло стало непридатним для проживання внаслідок стихійного лиха;

o громадянам, відрядженим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;

o особам, реабілітованим після незаконного засудження;

o особам, обраним на виборну посаду, якщо це пов'язано з переїздом в іншу місцевість, та в деяких інших випадках (ст. 46 ЖК).

Договір найму жилого приміщення в будинках державного або комунального житлових фондів укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем і наймачем - громадянином, на ім'я якого видано ордер.

Тривалий час у літературі дискусійним є питання про співвідношення і значення ордера і договору у виникненні і формуванні правовідносин з користування приміщеннями в будинках державного, комунального житлових фондів. Більшість учених1 дійшли висновку, що підставою виникнення права користування житловим приміщенням є юридичний склад, до якого входять ордер та договір найму. Ордер дає право громадянинові звернутися до певної житлово-експлуатаційної організації з вимогою про надання конкретного, зазначеного в ордері жилого приміщення.

Іще однією особливістю договору найму жилого приміщення в державному або комунальному житлових фондах є те, що він укладається на підставі Типового договору, в якому чітко регламентовано, хто є сторонами договору, міститься характеристика предмета договору, права, обов'язки та відповідальність сторін за договором.

Згідно з Типовим договором найму житла в будинках державного і комунального житлових фондів (затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 р. № 939), наймодавець зобов'язаний забезпечити належне утримання жилого будинку та прилеглої до нього території, своєчасно проводити ремонт будинку, забезпечити роботу його технічного обладнання, на час капітального ремонту надавати наймачеві та членам його сім'ї інше житлове приміщення тощо.

Права та обов'язки сторін регламентують і Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572.

Наймач зобов'язаний дотримуватися правил користування житловими приміщеннями, правил пожежної безпеки, своєчасно сплачувати квартирну плату, проводити поточний ремонт тощо.

Згідно з ч. 4 ст. 61 ЖК, умови договору найму житлового приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими ЖК, Типовим договором найму житлового приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними. Наприклад, якщо у договорі буде обумовлено строк його дії, неможливість проведення обміну тощо, то ці умови є недійсними і під час розгляду спору не беруться до уваги.

Особливістю договору соціального найму є встановлення певних умов і порядку надання житла, дуже подібних до тих, що передбачені ЖК України. Житлове приміщення може бути надано лише громадянам, які потребують соціального захисту та яких відповідний орган узяв на соціальний квартирний облік. Житлове приміщення надається в порядку черговості, однак є певні категорії осіб, які мають право на позачергове та першочергове отримання соціального житла (статті 11-12 Закону).

Законом України від 25 грудня 2008 р. № 800-VI ЦК України доповнено статтею 810і та внесено доповнення до статей 811, 820, 825, якими передбачено договір оренди житла з викупом та врегульовані відповідні відносини, пов'язані з викупом житла.