Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 2. Предмет договору найму (оренди) житла

Предмет договору найму в приватному житловому фонді визначається через нове для законодавства поняття "помешкання". Але значення цього поняття збігається з поняттям "житло" (ст. 379 ЦК) та "житлове приміщення" (ст. 63 ЖК). Ці поняття у цивільному та житловому законодавстві використовуються в кількох значеннях. По-перше, як родове поняття, що охоплює всі види житлових приміщень (квартира, житлові будинки тощо), які можуть бути об'єктом житлових відносин; по-друге, у значенні "частина житлового будинку" (квартира, кімната в багатоквартирному будинку); по-третє, як облікова категорія, так само як житловий будинок.

Житловий будинок - самостійній об'єкт, що належить до нерухомості та має певні ознаки (ст. 380 ЦК). Це будівля капітального типу, що відповідає архітектурно-будівельним, санітарно-технічним, протипожежним нормам. Після будівництва чи реконструкції її має прийняти до експлуатації приймальна комісія, а також вона підлягає реєстрації в органах державної реєстрації як житловий будинок певного житлового фонду.

У складі житлового будинку виділяються допоміжні приміщення, призначені для експлуатації та утримання будинку (сходові клітки, міжквартирні коридори, підвали, горища, колясочні тощо).

Квартирою вважається ізольована частина будинку, призначена для проживання, як правило, однієї сім'ї. Вона містить в собі обладнані житлові та підсобні приміщення і має окремий вихід на вулицю, сходову клітку, коридор.

Кімната - це відокремлена постійними стінами частина квартири. За своїм призначенням кімнати поділяються на жилі й підсобні. Жилою кімнатою визнається відокремлена постійними стінами частина приміщення, яка призначена і використовується для життя. Підсобні кімнати - приміщення, які призначені для господарсько-побутових потреб мешканців квартир. До підсобних приміщень належать коридори, кухні, ванні кімнати тощо.

Квартири характеризуються загальною та житловою площами. Загальною є площа всіх жилих та підсобних приміщень квартири. Житлова площа складається лише з жилих кімнат (спалень, дитячих, кабінетів тощо).

Будинки, та квартири (кімнати), допоміжні й підсобні приміщення як об'єкти цивільних відносин відіграють роль головної речі та приналежності. Тому допоміжні та підсобні приміщення не можуть бути самостійним предметом договору найму житла. Наймач за договором найму житла має право користуватись як підсобними, так і допоміжними приміщеннями.

Якісні характеристики помешкання значно занижено порівняно з вимогами, що висуваються до житлового приміщення у ЖК. Наприклад благоустрій не є ознакою предмета договору.

Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. Житло обов'язково повинно відповідати санітарним і технічним вимогам. Самі ці вимоги, встановлені певними держстандартами, передбачають умови, за яких можливе проживання наймачів без шкоди для здоров'я (наприклад, висота приміщення не може бути нижчою за 2,5 м, помешкання повинно мати природне освітлення тощо). Ознакою придатності помешкання для проживання є його розмір. Критерієм придатності житла за розміром може бути санітарна норма. Але це поняття по-різному визначається в літературі й законодавстві для різних житлових фондів. Скажімо, санітарною нормою є певний рівень житлової площі. Невідповідність цій нормі - підстава для визнання громадянина таким, що потребує поліпшення житлових умов. Відповідно до ст. З Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", санітарна норма становить 21 кв. м. загальної площі на особу.

У багатоквартирному житловому будинку можуть бути не лише жилі, підсобні та допоміжні приміщення, а й споруди, будівлі, призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир (п. 2 ст. 382 ЦК). Ці споруди належать до такого будинку, тому наймач помешкання в ньому має право користуватися майном, яке обслуговує будинок.

Є певні особливості у визначенні предмета договору найму житлового приміщення у будинках державного, комунального житлового фонду. Ним може бути лише приміщення, що відповідає вимогам статей 50 і 63 ЖК, тобто це насамперед - окрема квартира, інше окреме ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний житловий будинок.

Житлове приміщення має бути благоустроєним відповідно до умов певного населеного пункту. Благоустрій є якісною характеристикою приміщення, що визначається певним набором комунальних, побутових зручностей (водопровід, гаряча і холодна вода, каналізація, центральне опалення, газопостачання тощо).

Рівень благоустрою в різних місцевостях неоднаковий, тому питання про благоустрій житлового приміщення вирішується, як уже зазначалося, виходячи з конкретних умов даного населеного пункту. Відповідність житлового приміщення рівню благоустрою населеного пункту визначається за рівнем комунальних зручностей, які є в будинках державного і комунального житлових фондів.

На практиці вважається, що квартири в будинках, збудованих за типовими проектами починаючи з 1958 p., належать до благоустроєних незалежно від їх планування.

У частині 2 ст. 63 ЖК зазначено, що не може бути самостійним предметом договору найму житлове приміщення, яке хоч і є ізольованим, але за розміром менше від належного одній особі, а також частина кімнати чи кімната, що має з іншою спільний вхід, підсобні приміщення (кухня, коридор тощо). Розмір жилого приміщення, передбачений ЖК, не має перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, але не може бути менший від рівня середньої забезпеченості громадян у даному населеному пункті.

Предмет договору є істотною умовою і для договору соціального найму. Предметом останнього є не лише квартира або одноквартирний (садибний) жилий будинок чи жиле приміщення в соціальному гуртожитку, а й житлово-комунальні послуги (ст. 21 Закону).